隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)爭(zhēng)議也高居消費(fèi)者權(quán)益投訴案件前幾名，且每年都呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)。購(gòu)房者們由于普遍缺乏相關(guān)的法律知識(shí)，一旦遇到糾紛往往手忙腳亂，不能通過正常的渠道予以解決。作為房產(chǎn)消費(fèi)者的業(yè)主如何運(yùn)用法律武器來維護(hù)合法權(quán)益，以避免房產(chǎn)糾紛的發(fā)生，已越來越引起人們的重視。在這里，河南見地律師事務(wù)所結(jié)合多年從事房地產(chǎn)法律事務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，以商品房預(yù)售為例，從消費(fèi)者較為關(guān)注的幾個(gè)方面為大家進(jìn)行分析。

    一、交納購(gòu)房定金前請(qǐng)三思

    趙女士在房展會(huì)上跟隨看房車到鄭州某樓盤看房，看了房之后，趙女士對(duì)該套房屋情有獨(dú)鐘，在銷售人員的催促之下，趙女士當(dāng)場(chǎng)向開發(fā)商交納了１００００元定金，后趙女士家人不同意該套房屋，要求開發(fā)商退還定金時(shí)，與開發(fā)商發(fā)生爭(zhēng)議。

    定金是一方當(dāng)事人依照約定向?qū)Ψ浇o付定金作為債僅的擔(dān)保，受法律保護(hù)。給付定金一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

    因此，消費(fèi)者在交納定金時(shí)應(yīng)確認(rèn)自己是否需要購(gòu)購(gòu)此房及此房是否適合自己。消費(fèi)者有必要嚴(yán)格區(qū)分“定金”與“訂金”的不同，“定金”具有懲罰性。而“訂金”則不具有“定金”的性質(zhì)。一般情況下，交付“訂金”視作交付預(yù)付款，因此其不具有懲罰性，無論誰違約，都應(yīng)原數(shù)退還給付方。

    二、審查五證莫放松

    李某，在與開發(fā)商簽訂商品房購(gòu)賣合同時(shí)未仔細(xì)審查五證，房屋交付使用后，一直遲遲不能辦理房產(chǎn)證，經(jīng)調(diào)查后得知，開發(fā)商已經(jīng)將土地抵押給銀行，開發(fā)商的抵押貸款至今不能還清，導(dǎo)致房產(chǎn)證無法辦理。

    五證指的是：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程開工證》《商品房預(yù)售許可證》，在開發(fā)商不能提供全部證件時(shí)，請(qǐng)不要輕信口頭承諾，以免受騙。

    三、合同條款細(xì)把握

    我們結(jié)合鄭州市現(xiàn)在使用的商品房購(gòu)賣合同，在容易發(fā)生爭(zhēng)議的環(huán)節(jié)為大家進(jìn)行建議：

    １．五證有問題合同不可簽。在現(xiàn)在使用的《商品房購(gòu)賣合同》（以下簡(jiǎn)稱合同）示范文本合同說明第６條中規(guī)定，出賣人有義務(wù)向購(gòu)受人提供以上證件的原件。

    ２．合同第三條中關(guān)于商品房的套內(nèi)建筑面積及分?jǐn)偨ㄖ娣e的區(qū)分要注意，因?yàn)檫@涉及到房屋實(shí)際使用空間大小。 商品房銷售管理辦法規(guī)定按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。

    ３．合同第五條“面積確認(rèn)及面積差異的處理”中的第２種方式是根據(jù)商品房銷售管理辦理的規(guī)定制定的，旨在保護(hù)購(gòu)受人的利益，此規(guī)定公平合理，建議不讓對(duì)方作任何減輕其責(zé)任的修改，以維護(hù)您的權(quán)益。

    ４．合同第八條中的樓房交付條件一定要明確，鄭州市對(duì)商品房交付使用標(biāo)準(zhǔn)并無明確規(guī)定，建議您與開發(fā)商在合同中明確約定，商品房交付使用條件。

    ５．合同第九條中關(guān)于“出賣人逾期交房的違約責(zé)任”應(yīng)當(dāng)清楚、明確，具有一定的懲罰性，在開發(fā)商違約時(shí)您的索賠才有充分、明確的合同依據(jù)。

    ６．合同第十條中關(guān)于“規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的約定”應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商明確約定規(guī)劃變更的范圍及內(nèi)容。

    ７．合同第十五條“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定”中一定要明確出賣人提交將辦證資料備案的時(shí)限。建議較好明確開發(fā)商取得產(chǎn)權(quán)登記備案證的日期。對(duì)不能及時(shí)取得房產(chǎn)證的處理方式，應(yīng)認(rèn)真考慮、慎重約定。 

    ８．認(rèn)真核實(shí)附件一的《房屋平面圖》，看是否是您看中的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)。附件二關(guān)于面積的構(gòu)成說明應(yīng)認(rèn)真分析，以初步判斷您的房子的面積計(jì)算的合理性及實(shí)用程度。較終建筑面積的數(shù)值以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。附件三的裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)填寫準(zhǔn)確、清楚，不應(yīng)忽略。

    如果您在售房廣告中看到發(fā)展商有一些或優(yōu)惠的承諾或其他合同中未做約定內(nèi)容，可要求在附件四補(bǔ)充協(xié)議中與開發(fā)商簽訂，以便使承諾具有法律效力。
 

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