2009年毫無疑問是個政策年，有許多人會進入到購房隊伍，因此如何既利用政策效應，又借助于政策給開發(fā)商施壓產(chǎn)生的優(yōu)惠效應，同時避免出現(xiàn)幾個業(yè)已出現(xiàn)的癥結性暗傷，顯得尤其重要。這五處暗傷是：

　　以次充優(yōu)：

　　以“特價房”或“特惠房”為名

　　什么是特價房，往往是自比的特價，也就是這幾套或幾十套房，與同一項目其他房源比較，質(zhì)量不差或略差，戶型甚至在圖便宜的客戶看來還比較充實，在特價口號下既節(jié)約，也節(jié)約面積，反正有些人購房主要解決的是窩的問題，還沒有上升到什么居住環(huán)境的問題。

　　特價房如果有，不妨將之與周邊同類項目對應房源進行各方面的比較，真有性價比當然購得不后悔，如果單價甚至高于周邊同類項目，或者加一兩萬元總價卻可以在周邊輕易拿到更為實用、設計更為合理的房源，這就有點不值了。

　　還有特惠房一說，往往是斬頭去尾的一種營銷，也就是新開盤為了云集人氣，或尾盤借助于目前的形勢重在銷售回收資金，推出特惠房，除成交內(nèi)容外，可能裝修或其他有價值的物產(chǎn)或直接一口價購賣，并且這個一口價確實在周邊來看屬于較低范疇。

　　對特惠房我們反而可以自比，即拿特惠房源與同一項目其他可售房源、所公布在售的所有房源進行縱橫比，找出是否存在明顯的漏洞。

　　以尾代頭：

　　號稱“保留精品房源”“一口價”推出

　　這個可能的暗傷要小許多，因為定語多了，一是保留，也許就是賣不動的，也許真是保留下來的產(chǎn)物，因為開發(fā)商有時為了應付關系戶，有時想為自己的人儲備，有時因為銷售控制不到位而將優(yōu)質(zhì)房源保留下來了，都有可能，但保留房源一口價銷售，頭先當然是分清保留的房源確實是否精品，其次就是你如果想消費，想購，所應做的進一步考察，包括保留的這部分房源是否存在二次按揭，然后是合法條件下對比同項目其他房源找找是否存在質(zhì)量問題及明顯的戶型漏洞，較后的選擇同特惠房的兩難選擇。

　　掛羊頭賣狗肉名目繁多五花八門

　　如果開發(fā)商有一獨棟說是原為老師定制，現(xiàn)由于某種原因而對外銷售，你是否信以為真呢？甚至還推出持證購房額外多少折扣，你恰好是老師，你會不會動心呢？

　　字面的引誘與現(xiàn)實的引誘實際上是同源而分流的，也就是較終的結果是人氣來了，至于購賣，那當然是售樓人員各顯神勇的事了。

　　再比如開發(fā)商所推房源這兒一套，那兒一套，并且銷控表上大部分是紅旗，怎么辦？然后售樓小姐還細聲細氣地說這幾套房子是什么原因保留下來或退的，都是較好樓層較優(yōu)質(zhì)的戶型，你是否有一點兒動心了呢？

　　戲說售樓，這是戲入營銷法則，是營銷而不是真實的銷售，在目前可選擇余地甚大的條件下，你又何苦去趟這身渾水呢？對應之策就是：誰的賣法較老實，咱就到誰那兒去購！

　　何為老實賣房，當然你應該知道，什么都可以拿到桌面上來談，來看，來證明，這估計就是老實的售樓方法，還有承諾兌現(xiàn)過或正兌現(xiàn)當中，維權的時候開發(fā)商不搞貓膩，這也算是老實售房的一種。

　　討價還價活受罪：“掮客”的把戲

　　房子不好賣了，所以全民總動員的營銷方式也出來了，甚至推薦你購房的是你的親戚朋友，他們的背后也有故事，因為什么呢，小恩小惠可能刺激不了親朋故舊，但如果他們推薦成功，你購了一套房子，除明碼標示的優(yōu)惠外，開發(fā)商還給予你的推薦人一定的面子折扣，并且私下你的推薦人還可獲得少則三萬多則更多的現(xiàn)金回報，你能保證推薦人是在做好事還是在做壞事？

　　更深入的人際營銷是，當你走入的全是現(xiàn)房區(qū)，你可能聽到的，看到的都是正面消息，并且是你無意當中聽到或看到的，這回總該相信了吧，故事營銷現(xiàn)在在一些中小城市正在上演，而噱頭營銷則在主流城市如火如荼起來，諸君自重。

　　購跌不購漲：“便宜不是貨”

　　我們知道性價比往往是不同項目同類地段產(chǎn)生競爭差異的，但在銷售壓力下，開發(fā)商也可能通過房源控制與房源品質(zhì)差異，在價格上“自我”實現(xiàn)針對不同客戶的“性價比”，直教人不得不購，有些因為便宜，有些因為戶型無獨有偶并且讓你確實有賞心悅目之感。

　　一般而言，甩賣項目有這種嫌疑，一方面甩賣項目面臨清倉回收現(xiàn)金的壓力，另一方面這類項目往往是定位出現(xiàn)政策性偏差，所以成為市場的淘汰產(chǎn)品，不得已而甩賣。甩賣，如果公開化，叫賣形式，可能人們還不敢購，于是，通過價格數(shù)字與房源銷售的假象，讓你覺得除了戶型差一點外，似乎價格是較讓你心動的方面。

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