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專家：房產(chǎn)泡沫必須重視未來房價還要翻倍

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天來源：三亞房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 623 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　較近，一些對于北京的土地的計算，令人想到了當(dāng)年的東京。在日本地產(chǎn)泡沫較盛的時候，曾有東京地產(chǎn)可以購購整個美國資產(chǎn)的說法。而現(xiàn)在，根據(jù)一些人的計算，如果把北京的土地全部賣掉，將超過2012年美國的GDP總量。

　　今年以來，北京被壓抑已久的房價突然反彈，而地方上則趁機推地，地王層出不窮。按照今年出讓地塊的樓面單價，北京郊區(qū)未來住房均價突破5-6萬元每平米輕而易舉，四環(huán)內(nèi)均價可能超過10萬元。這也是北京樓市發(fā)生的主要原因，地價決定了未來房價還要翻倍，現(xiàn)在不搶，未來更購不起。因此，盡管對新樓限價，但購房者仍然主動加價來搶房。

　　在實體經(jīng)濟(jì)不振的背景下，為何各地房價上漲，然后地王頻出呢？如何判斷地產(chǎn)有泡沫呢？只要把房價與其收益率相比較就可以得出，盡管北京的租金在快速上漲，但考慮到房價以更快速度上漲，在不考慮升值的情況下，地產(chǎn)投資的收益率還是比較低。顯然，一些地方的房價已經(jīng)存在泡沫。

　　人們現(xiàn)在房產(chǎn)主要基于對通脹的擔(dān)憂，因為在過去十年，中國房價一直在上漲。盡管2008年下半年因為次貸危機的沖擊，導(dǎo)致國內(nèi)房價下跌，但刺激之后，房價又推高了2-4倍，資產(chǎn)開始出現(xiàn)泡沫化?？紤]到目前經(jīng)濟(jì)下行，人們又擔(dān)心這種地產(chǎn)暴漲的行情再重復(fù)，所以，具有剛性需求的人迫不及待地透支性購房，形成一些樓盤的現(xiàn)象。

　　另外一個因素是，部分地方的債務(wù)問題突出，而現(xiàn)時政府不僅抑制地方政府融資平臺的融資行為，還加強了對影子銀行系統(tǒng)的監(jiān)管，這意味著堵住了地方政府融資主要渠道。現(xiàn)在對于一些地方政府來說，剩下的只有賣地，通過抬高土地出讓價格，推出地塊，再加上各種預(yù)期，開發(fā)商也開始爆炒土地，北京、上海、廣州等城市土地出讓收入創(chuàng)下歷史新高。

　　東京的土地泡沫在1990年破裂后，今天的商業(yè)地產(chǎn)價格僅有高位時候的十分之一。當(dāng)年東京土地被爆炒的原因與現(xiàn)在我們一些地方面臨的類似，當(dāng)初東京被視為日本的“單”，各自以巨大的資源優(yōu)勢吸引全國的購房者，從而形成了更大的泡沫。

　　根據(jù)一些日本學(xué)者對日本泡沫經(jīng)濟(jì)的反思，認(rèn)為推動地產(chǎn)泡沫有兩個因素，一是長期低利率的存在，即當(dāng)初為了應(yīng)對日元升值后的衰退，日本銀行維持了較長時間的低利率政策，并通過拋售日元來減輕升值壓力，造成流動性泛濫；個因素是，日本沒有征收地產(chǎn)持有稅，導(dǎo)致人們輕而易舉地購購?fù)恋鼗蚍慨a(chǎn)獲益。

　　這兩個因素在中國都長期存在，甚至中國存在負(fù)利率現(xiàn)象，導(dǎo)致投資地產(chǎn)的“囤房”現(xiàn)象更多是為了規(guī)避儲蓄貶值，是一種金融現(xiàn)象。其次，中國地產(chǎn)的房產(chǎn)稅還在試點，在地產(chǎn)巨大的升值當(dāng)中，除了地方政府通過土地財政獲益之外，投機資本是主要的獲利者，而對他們沒有絲毫的影響，甚至對資產(chǎn)升值也沒有征稅，這推動炒房行為。北京土地價格還在上漲，考慮到北京的示范效應(yīng)，中國的地產(chǎn)泡沫必須被重視，不應(yīng)該回避這種風(fēng)險，不能任由房價與地價相互刺激，螺旋上升。

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