房價上漲有點“泡沫”

　　張洪分析目前房價上漲更多源于政策因素推漲。主要是寬松的貨幣政策（如信貸放寬、利率下調(diào)、對頭次購房者給與的優(yōu)惠、給開發(fā)商給與的金融支持）和積極的財政政策（國家加大投資，減稅）等，使市場的貨幣流動性加大。按房地產(chǎn)及資本市場的規(guī)律，會導(dǎo)致資產(chǎn)價格被高估，使其上漲。但是，這種資產(chǎn)價格的上漲缺乏實體經(jīng)濟的支撐。由于全球金融危機，我省工業(yè)經(jīng)濟仍然還未擺脫低迷狀態(tài)，尤其是重工業(yè)困難更多，同時加上出口不暢，我省其他國民經(jīng)濟行業(yè)也多少受不利影響。所以此次房價上漲并非是由經(jīng)濟發(fā)展收入增加而直接引發(fā)的。其持續(xù)性就會大打折扣，可以說多少有點“泡沫”的成分。所以購房者不用對此輪房價上漲過多著急。

　　二套房貸政策難控房價

　　有觀點說，二套房貸政策收緊后，7月份的成交量沒有預(yù)期好。換句話說二套房貸政策有可能左右目前的房價及房產(chǎn)交易量，對此張洪給出了相反意見?！皳?jù)云南財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究的監(jiān)測，7月份昆明主城區(qū)房地產(chǎn)的交易套數(shù)達8000多套，比6月份增加了2000套左右。8月份的上半月已經(jīng)有將近4000套的交易量，所以說所謂的二套房貸收緊政策其實沒有什么大的作用。其所謂‘二套房貸收緊’政策不是一個新政策，只是強調(diào)去年推行政策后的執(zhí)行力。二套房貸政策只是國家宏觀調(diào)控政策的一小塊，收緊二套房貸會對有投資性購購者的購房需求有一定限制，但這種限制能不能導(dǎo)致房價下跌還取決于當(dāng)時的供需狀況。”因此很難單憑這一條件抑制房價上漲。

政策調(diào)整是后市房價操手

　　張洪回憶，2007年第四季度，國家出重拳打擊房地產(chǎn)價格過快上漲，應(yīng)該說在2008年上半年開始出現(xiàn)政策效應(yīng)，但是2008年6月份以后出現(xiàn)了全球性金融危機，對我國的影響在2008年下半年逐步顯現(xiàn)，國家為應(yīng)對金融危機采取了諸多拉動內(nèi)需的政策。簡單說就是由緊的貨幣政策轉(zhuǎn)為松的政策，使得開發(fā)商沒有資金的后顧之憂，因此使開發(fā)商沒有必要采取降價的方式使自己的資金鏈保持連續(xù)性。而今年由于國家拉動內(nèi)需產(chǎn)生的市場貨幣流動性加大，使房地產(chǎn)這樣的資產(chǎn)價格有所上漲。張洪認為下半年房價是否會下降主要取決于政府是否調(diào)整貨幣政策及財政政策?！叭绻績r漲得過快，我相信國家一定會調(diào)整目前的政策。比如采取2007年四季度的收緊信貸政策及加大稅收增收的力度或者是推出物業(yè)稅等都可能導(dǎo)致房價的下跌。”張洪說。

　　通脹中購房不明智

　　關(guān)于通脹預(yù)期下投資購房的問題，張洪認為在通貨膨脹以前購房才能保值，而在通脹過程中購房有可能因泡沫破裂而損失。市民應(yīng)該小心投資。不過從目前我國相關(guān)數(shù)據(jù)看并不存在嚴重通脹。“至少目前來說我國還談不上嚴重的通脹問題。表現(xiàn)在工業(yè)產(chǎn)品的出廠價和原材料價格，就目前我省而言沒有上漲，反而還有所下降；其次消費品零售價格除個別與農(nóng)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)品價格上漲以外其他消費品整體并未大幅上漲，有些甚至下降，所以現(xiàn)在談不上通貨膨脹，但是確實存在資產(chǎn)價格較快增長的問題，比如房地產(chǎn)價格及股票。原因則是市場流動性較大所致，只要國家采取措施那么這種價格上漲是可控的?！睆埡檎J為昆明整體的房價一直處于一個相對比較平穩(wěn)的狀態(tài)，如果有好的區(qū)位及品質(zhì)優(yōu)良、性價比好的房子可以購購。相對而言，住宅投資較穩(wěn)定，商鋪投資雖收益大但風(fēng)險也大。

（編輯：yangmin）

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