自從去年10月我國(guó)出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)刺激政策以來，我們較近看到了更多房地產(chǎn)行業(yè)收緊的信號(hào)，包括收緊二套房貸、限制閑置土地、增加土地供應(yīng)抑制投機(jī)以及促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期的健康發(fā)展。事實(shí)上市場(chǎng)猜測(cè)物業(yè)稅和房產(chǎn)信托基金將在2010年引入?？紤]到09年上半年人民幣新增貸款額高達(dá)7.37萬億，相當(dāng)于08年全年4.9萬億的1.5倍，市場(chǎng)也開始擔(dān)憂下半年放貸速度放緩產(chǎn)生的影響。

　　短期內(nèi)，市場(chǎng)所有焦點(diǎn)都集中在2套房政策對(duì)地產(chǎn)股沖擊上，由于07年的經(jīng)驗(yàn)使得更多投資者對(duì)地產(chǎn)股選擇離場(chǎng)。從昨日投資在線分析師統(tǒng)計(jì)的各機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)來看，他們認(rèn)為此次政策引發(fā)的調(diào)整，極可能是一個(gè)比較好的逢低購(gòu)入機(jī)會(huì)。如長(zhǎng)江證券認(rèn)為，該行為可能給地產(chǎn)股再次帶來投資機(jī)會(huì)，理由如下：1、短期成交回落并不完全是2套房政策調(diào)整所導(dǎo)致，應(yīng)是多種因素共同作用的結(jié)果，其中包含政策影響、價(jià)格上升、供給減少、季節(jié)因素等等。2、雖然政策調(diào)整類似，但07年宏觀環(huán)境和目前情況不可同日而語。3、樓市價(jià)格上漲路徑和原因與前次周期完全不同，本輪價(jià)格大漲目前仍在一線城市體現(xiàn)得更為明顯，二線城市是尚在傳導(dǎo)中;而價(jià)格上漲主因是供求關(guān)系的影響。如此多的不同，很難認(rèn)為本輪地產(chǎn)股走勢(shì)能“重復(fù)昨天的故事”。中銀國(guó)際也認(rèn)為是政策微調(diào)再加上淡季成交量下降引發(fā)短期內(nèi)行業(yè)的整合，并可能給投資者提供一個(gè)逢低購(gòu)入的機(jī)會(huì)。

　　從市場(chǎng)表現(xiàn)看，近期受到政策調(diào)整影響，較近一個(gè)月房地產(chǎn)板塊指數(shù)漲幅低于滬深300指數(shù)漲幅13個(gè)百分點(diǎn)。雖然房地產(chǎn)板塊處于調(diào)整之中，但市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)股的認(rèn)同度還是明顯開始增加。而且從政策面看，今年的房地產(chǎn)價(jià)格上漲即便在超越了2007年時(shí)期價(jià)格時(shí)，也沒有被政府視為經(jīng)濟(jì)泡沫的現(xiàn)象，相反寬松的信貸政策、開發(fā)項(xiàng)目資本金比例降低、不斷下調(diào)的銀行利息，等等政策利好，甚至已經(jīng)超出了地產(chǎn)企業(yè)和市場(chǎng)的預(yù)期。因此，長(zhǎng)財(cái)證券認(rèn)為，未來政府對(duì)房地產(chǎn)政策應(yīng)該還是保大于壓，支持多于抑制。現(xiàn)實(shí)的問題擺在政府面前，在外需持續(xù)萎縮的情況下，要保證內(nèi)需僅靠汽車?yán)瓌?dòng)是不夠的，只有房地產(chǎn)重新啟動(dòng)國(guó)內(nèi)需求，經(jīng)濟(jì)快速?gòu)?fù)蘇才有希望。從某種意義上看，房地產(chǎn)行業(yè)幾乎是“綁架”了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，因?yàn)樵僖矝]有另外的產(chǎn)業(yè)群集能夠像房地產(chǎn)行業(yè)這樣，拉動(dòng)如此之長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇快速成為現(xiàn)實(shí)。

　　從市場(chǎng)估值來看，目前房地產(chǎn)的估值遠(yuǎn)低于07年的水平。從市盈率角度看，目前房地產(chǎn)行業(yè)的平均市盈率為30.59倍(按2009年盈利預(yù)測(cè)計(jì)算，下同)，而07年房地產(chǎn)行業(yè)的平均市盈率達(dá)到85.5倍;從市凈率角度看，目前房地產(chǎn)行業(yè)的平均市凈率為4.2倍，而07年的平均市凈率為8.1倍。從房地產(chǎn)估值與A股市場(chǎng)估值的比較來看，先看市盈率溢價(jià)水平，現(xiàn)在房地產(chǎn)平均市盈率和A股平均估值水平相當(dāng)，而07年房地產(chǎn)行業(yè)較A股市場(chǎng)的市盈率平均溢價(jià)為69%，且有兩月溢價(jià)達(dá)到創(chuàng)記錄的100%。再看市凈率溢價(jià)水平，現(xiàn)在房地產(chǎn)平均市凈率較A股平均估值的溢價(jià)為25%，而07年房地產(chǎn)行業(yè)較A股市場(chǎng)的市凈率平均溢價(jià)為32%，且有兩月溢價(jià)達(dá)到創(chuàng)記錄的60%。通過對(duì)估值的分析來看，房地產(chǎn)業(yè)目前的估值遠(yuǎn)低于07年的歷史較高水平。

　　從盈利增長(zhǎng)來看，09年房地產(chǎn)板塊平均預(yù)測(cè)增長(zhǎng)率為42.90%。房地產(chǎn)板塊如此之好的盈利預(yù)測(cè)是得益于上半年“超額貨幣”的發(fā)行，增加了市場(chǎng)對(duì)于通貨膨脹的預(yù)期，通脹預(yù)期加大了房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格重估概率，增加了房地產(chǎn)行業(yè)投資、投機(jī)因素。可以說，上半年的銷售旺盛，是“剛性需求與投資需求”共同釋放的結(jié)果。在國(guó)家全力保增長(zhǎng)之際，下半年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策仍將保持適度寬松，下半年銷售依然會(huì)維持同比快速增加，一方面是銷售良好的市場(chǎng)環(huán)境得以延續(xù)，另一方面是去年較低的基數(shù)，這兩個(gè)因素會(huì)使得下半年房地產(chǎn)行業(yè)的銷售旺盛格局得以延續(xù)。

　　從長(zhǎng)期來看，全國(guó)一二線城市房?jī)r(jià)下跌的概率較小，因?yàn)槟壳伴_發(fā)商資金鏈相當(dāng)寬松，而手中存貨也不多，因此，即使需求下降，開放商降價(jià)動(dòng)力也不強(qiáng)。而決定此輪地產(chǎn)行情兩大主題經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和抗通脹屬性并沒有改變。房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定器，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展涉及到很多子行業(yè)，而目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)剛剛進(jìn)入復(fù)蘇階段，還需要房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展來帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)。因此政府不可能過于打壓房地產(chǎn)。政策調(diào)控的幅度將取決于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的程度。其次由于今年以來全球極度寬松的貨幣政策，導(dǎo)致未來對(duì)通脹的預(yù)期越來越強(qiáng)烈，而房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)其重要的保值屬性也決定了房地產(chǎn)仍然是長(zhǎng)期看好的品種。

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