十大“死穴”之一：購漲不購跌

　　在房地產(chǎn)市場上，購了房的人無不盼望大漲，沒購的無不盼望大跌，幾乎失去理性。幾乎很少看到有異常冷靜的市民。記得筆者在08年12月房地產(chǎn)跌聲一片的時候，建議《鄒濤房產(chǎn)信托理財俱樂部》部分自住需求的市民可以適當考慮出手購房，有一部分購了，很高興。然而有的會員卻認為房價還會繼續(xù)跌，堅持再等等，然而等到09年價格又上漲了20%的時候，急了，害怕自己不購別人會購了就沒有了，會漲得更高，便不管多少價錢都匆匆忙忙地出手購房了，憑空冤枉多支付了十多萬甚至幾十萬。筆者認為：在房市，永遠沒有頂和底，也沒有哪個人會算命未來跌多少漲多少。漲就是跌的開始，而跌就是漲的先兆。

　　解穴辦法：當身邊的人都在入市購房的時候，自己較好不要去湊熱鬧。因為湊熱鬧是要付出代價的。在別人恐慌的時候，自己一定要貪婪，在跌的時候購，在漲的時候賣。只有這樣，才不會白白浪費自己的血汗錢。

　　十大“死穴”之二：不研究國家政策

　　喜歡跟風盲目入市。中國的房地產(chǎn)市場不是一個真正的市場，而是一個“偽市場”，一切都在政府的控制之下，從土地到交易到稅費，政府想讓她漲就一定不會跌。經(jīng)歷過2007年房市瘋狂大起大落的人應該不會忘記，如果政府不出手，就深圳的房價而言完全可以炒到3萬元/平米。而2009年，當國家的鼓勵政策一出臺，就應該意識到房價要開始漲是必然的。這說明房價完全是在政府的掌控之中。

　　解穴辦法：我想告訴大家的秘訣就是：每天一定要看《新聞聯(lián)播》，看黨報的頭版新聞。政策鼓勵而且很松的時候購，政策控制開始收嚴的時候密切觀望。因為這些國家政策是較直接的涉及到市場反映中的。

　　十大“死穴”之三：攢夠錢才購

　　這是一個完全的理念錯誤。其實正因為沒錢才更要購房，否則的結(jié)果是等你攢到足夠的錢時又不夠了。很多老百姓每日精打細算，要攢到足夠的錢才購房，有的甚至傻到去付全款。其實，購房一定程度要掌握竅門，頭付越低越好，月供約長越好。普通老百姓能夠“套”到國家貸款的先進機會就是房貸了，次購房利息又是如此優(yōu)惠，你不用是傻子啊。當然，我們既不能套用美國老太太的故事，也不能套用中國老太太的故事。而是要各取其一，手中留有足夠的可以投資的現(xiàn)金。

　　解穴辦法：盡量用較少的錢去購房。即使你有頭有足夠的現(xiàn)金。假如你有50萬現(xiàn)金，可不要傻到用50萬去購50萬的房子，較多只拿出10萬就夠了，剩下的40萬你一定要用來做投資，40萬投資一年如果你還賺不回還銀行房貸的利息，那只能說明你連較基本的理財能力都沒有。無論是投到股市還是其他，40萬一年回報賺3、5萬遠遠比銀行貸款的那點利息高，較差你可以去借給私人朋友也比銀行利息高。

　　十大“死穴”之四：被動炒房

　　很多老百姓看到房子漲了以后，覺得自己上班辛辛苦苦好年還不如炒一套房一轉(zhuǎn)手賺得多，于是也忍不住也加入了炒房的隊伍。殊不知炒房是一個很專業(yè)的活，一不小心就被套。因為房子變現(xiàn)手續(xù)復雜，稅費繁多，周期長，碰上調(diào)整，或者你的眼光不準，你就很難脫手，較后只能被動的“炒房炒成房東”。壓了資金，耗費了時間，影響了工作，較后心力交瘁，得不償失。

　　解穴辦法：千萬不要有短炒的心理。要有一種長期投資的心態(tài)。如果自己要參與房產(chǎn)投資，可以選擇參加房產(chǎn)理財俱樂部，讓專業(yè)人士幫你賺錢，回報也比較穩(wěn)定。如果自己要做，就一定要多方調(diào)查了解和研究，做足功課，對自己的資金要有一個至少2年以上的安排規(guī)劃，也就是說在2年之內(nèi)不不會擔心斷供問題。

　　十大“死穴”之五：迷信專家學者

　　現(xiàn)在所謂的專家學者滿天飛，各個領(lǐng)域的專家都在“研究”房地產(chǎn)。但每一個所謂的專家，其所有的言論背后一定有其根源。只要我們認真看一下這些專家所處的環(huán)境，就知道他在為誰說話。比如政府機構(gòu)的專家學者，那些只是御用文人，沒有任何實戰(zhàn)經(jīng)驗，君不見北大教授就依照經(jīng)濟論打賭打輸了嗎？而一些房地產(chǎn)商贊助的研討會論壇，由房地產(chǎn)商支付報酬的專家學者嘉賓，他們講的話能為老百姓著想嗎？據(jù)說香港的郎咸平先生參加房地產(chǎn)商的活動出場費已經(jīng)在6位數(shù)之上了，這個費用自然是羊毛出在羊身上的。您想房地產(chǎn)商出錢請專家學者為老百姓說話，您覺得世界上會有這樣的好事嗎？其實很多所謂的專家學者，很多連自己購房的過程都沒經(jīng)歷過，根本不知道線的真實現(xiàn)狀，可能住的是國家分的或房地產(chǎn)商的房子，他們哪知道普通老百姓的艱難？！

　　解穴辦法：普通老百姓在這個問題上一定要清醒，千萬不要迷信所謂的沒有任何實戰(zhàn)經(jīng)驗整天紙上談兵的專家學者（從某種程度上說如果要實在效果的話還不如去聽一個可靠的經(jīng)驗豐富的一線房產(chǎn)中介人員的話）。其言論只能作為宏觀參考指標之一。如果按照專家學者的話去做，那您變成冤大頭專家對您的損失可是概不負責的，就連發(fā)表專家學者言論的媒體都會打上“言論僅代表嘉賓個人觀點，不代表本（媒體）立場”呵。。。。

　　十大“死穴”之六：購房是要住一輩子的，以為可以一次性到位

　　這又是一個讓很多老百姓犯理念錯誤的觀念。有的老百姓甚至為了所謂的一次性到位花費了很大成本，到后來賣房時才發(fā)現(xiàn)自己是浪費的。現(xiàn)代社會是一個多元化的社會，經(jīng)濟在發(fā)展，各種新的東西層出不窮。很多東西都在變化，也許你今天的想法是這樣，但過幾年你個人的家庭、工作、職業(yè)、經(jīng)濟收入等等都會發(fā)生變化，到那時你的計劃和想法又會不一樣。如果你的經(jīng)濟條件好了，你肯定會不滿足要改善居住條件；如果你經(jīng)濟不好，而你購房子升值了，為什么不可以賣掉換取現(xiàn)金來發(fā)展個人事業(yè)？

　　解穴辦法：一次到位只是你現(xiàn)在的“算命式”的想法，中途任何可能都會出現(xiàn)。我建議你較多只做5-8年的打算。5年以后會有什么變化，永遠沒人知道，好或者壞一定會超出你現(xiàn)在的盲目想象。

　　十大“死穴”之七：迷信媒體

　　很多老百姓獲取購信息的渠道來源于媒體的一些廣告和對樓盤的軟文類的公開報道。殊不知房地產(chǎn)廣告是很多媒體的衣食父母。有的報紙甚至變成了“房地產(chǎn)廣告報”。

　　解穴辦法：不要相信媒體上房地產(chǎn)商樓盤的天花亂墜的廣告。要到現(xiàn)場去實地調(diào)查、走訪、分析，找可靠的專業(yè)人士請教，找老業(yè)主了解真實現(xiàn)狀。

　　十大“死穴”之八：只購便宜不購貴的

　　只圖價格便宜。誰都知道便宜無好貨。貴一定有貴的價值。而房地產(chǎn)市場永遠是：便宜的會越來越便宜，貴的永遠更貴。即使在深圳，很多原來便宜的房子就漲不了多少。

　　解穴辦法：一定要購較好。無論是未來增值還是轉(zhuǎn)手都容易。如果手頭真的沒資金，就暫時別購，抓緊時間賺錢，因為不好的房子購了也是負債資產(chǎn)。

　　十大“死穴”之九：租房不如購房

　　這個問題又是一個很多普通老百姓理念的問題。一直以來也有很多人在爭執(zhí)不已，打了很多口水戰(zhàn)。在參照《死穴八》的情況下，如果你是購一個泡沫資產(chǎn)，那么購房將是一種很大的損失。讓我們來算一筆帳：現(xiàn)在的商品房的月供和租金基本上是差距很大的。根據(jù)我們的調(diào)查，月供5000元的房子，租金較多只能租2500-3000元左右。而購房子頭付加上裝修和家具電器用品，至少前期也要拿出一、二十萬甚至幾十萬，還要月供（一年也要好幾萬）。但如果您先租房住一年二年，較多也就幾萬元租金，你把這幾十萬去做一些投資，賺回來的錢一定會比你支付的租金多。

　　解穴辦法：在參照《死穴八》的情況下進行選擇購或者租。

　　十大“死穴”之十：用現(xiàn)在的眼光看未來

　　這又是明顯的理念錯誤。有很多老百姓連通貨膨脹是何物何因都不知道就在跟著恐慌通貨膨脹，其實，就深圳而言，有的房子已經(jīng)提前完成了通貨膨脹?，F(xiàn)在好的未來不一定好。很多老百姓由于專業(yè)能力的局限，在購房產(chǎn)的時候總是喜歡用自己已知的知識來判斷，常常陷入一個誤區(qū)，很多時候，讓我們陷入困境和失敗的不是我們不知道的，恰恰是我們自以為是知道得太多。有的房子現(xiàn)在看來很好，但是開發(fā)商已經(jīng)提前好幾年就把價格預期透支了，自然就很難增值了。千萬不要以為現(xiàn)在是這個價格以后還會更高。在深圳，一些樓盤曾在1989年就賣6、7千元的所謂好房子，由于發(fā)展局限到2009年20年后也只有這個價，但20年前的錢能和今天比嗎？！

　　解穴辦法：要用未來的眼光來看現(xiàn)在。不要購已經(jīng)透支未來很多年的房子（如何評判其是否投資另行文論述）。當然，也不要害怕已經(jīng)公開的房子有問題，因為任何問題總有解決的辦法。而解決問題的時候就是你的資產(chǎn)增值的時候。對于房子所處地段的規(guī)劃是非常重要的。即使現(xiàn)在很差，只要清楚其規(guī)劃，就不要擔心。購房自住更是一種投資，要投資就一定有風險，如何把風險較小化，把價值化，只每一個要購房的普通老百姓要靜下來思考學習的。

　　較后，我想請你，請每一個沒購房的已購房的老百姓認真問自己：你現(xiàn)在就能看到自己未來幾十年都會在某一套房住一輩子嗎？

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