小區(qū)會(huì)所歸誰(shuí)所有？民宅商用是否可行？車(chē)位權(quán)到底怎么劃分？這些問(wèn)題都與生活息息相關(guān)。正因?yàn)槿绱耍现鼙緢?bào)以實(shí)際案例深度解讀了《物權(quán)法》的較新司法解釋?zhuān)乓齺?lái)了不少讀者的關(guān)注。

　　本期我們繼續(xù)請(qǐng)有關(guān)法律人士收集一些實(shí)際典型案例展開(kāi)分析，如果你碰到類(lèi)似問(wèn)題，或者還有其他問(wèn)題，歡迎來(lái)電向我們反映。

案例三：

開(kāi)發(fā)商有權(quán)出租車(chē)位嗎？

　　陳小姐于年初正式搬入了自己位于北市區(qū)某小區(qū)的新居，并以每月180元的價(jià)格向開(kāi)發(fā)商租賃了一個(gè)緊挨自家樓下的露天停車(chē)位來(lái)停放自己的愛(ài)車(chē)。然而，不久前，陳小姐在小區(qū)業(yè)主群里聽(tīng)說(shuō)：按照相關(guān)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的露天停車(chē)位都應(yīng)屬于小區(qū)業(yè)主共同所有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)處置或是出租，甚至有業(yè)主提出應(yīng)當(dāng)向開(kāi)發(fā)商收回露天車(chē)位的所有權(quán)及管理權(quán)，并提議業(yè)主間應(yīng)采用先到先停的原則使用小區(qū)內(nèi)有限的露天車(chē)位。

　　對(duì)此，陳小姐一方面既對(duì)其他業(yè)主提出的免費(fèi)停車(chē)頗感興趣，而另一方面卻更擔(dān)心一旦停車(chē)位認(rèn)定為業(yè)主共有后，自己與開(kāi)發(fā)商所簽訂的定點(diǎn)車(chē)位租賃合同將不受法律保護(hù)，那么自己將很有可能因?yàn)橄掳鄷r(shí)間較晚而找不到停車(chē)的地方。于是，陳小姐希望了解自己所租賃的停車(chē)位究竟是否屬于業(yè)主共有車(chē)位？

　　律師解疑：車(chē)位權(quán)屬分兩類(lèi)，“專(zhuān)有”、“共有”看規(guī)劃。

　　隨著近年來(lái)我國(guó)坐擁車(chē)保有量的快速增長(zhǎng)，小區(qū)內(nèi)停車(chē)難的矛盾日顯突出，為此，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商間始終糾紛不斷。而對(duì)于小區(qū)內(nèi)停車(chē)位的權(quán)屬與使用問(wèn)題，《物權(quán)法》第七十四條明確了“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)頭先滿足業(yè)主的需要。”限制了開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)配套車(chē)庫(kù)位的任意銷(xiāo)售與處分。同時(shí)也肯定了開(kāi)發(fā)商對(duì)于規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的初始處分權(quán)利，即規(guī)劃內(nèi)車(chē)庫(kù)位的權(quán)屬“由當(dāng)事人通過(guò)出售、附或者出租等方式約定”。此外，還明確了業(yè)主共有車(chē)位的范圍為“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位”。其中，并沒(méi)有陳小姐鄰居所說(shuō)關(guān)于露天停車(chē)位權(quán)屬一定就歸屬業(yè)主共同所有的規(guī)定。

　　事實(shí)上，根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋》第五條及第六條解釋?zhuān)俳Y(jié)合《物權(quán)法》的基本規(guī)定，要判定某一建筑區(qū)劃內(nèi)的停車(chē)位權(quán)屬頭先應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)小區(qū)規(guī)劃：如果該停車(chē)位為規(guī)劃確定用于停放汽車(chē)的車(chē)位則開(kāi)發(fā)商可以出售、附或出租等方式處分給業(yè)主，作為業(yè)主所有的專(zhuān)用部分；如果該停車(chē)位屬于建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放車(chē)輛的車(chē)位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車(chē)位，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主共有的車(chē)位，對(duì)于該部分車(chē)位，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)進(jìn)行任何形式的處分。

　　回到陳小姐的案例，如小區(qū)業(yè)主對(duì)于小區(qū)內(nèi)露天停車(chē)位的權(quán)利歸屬有較大爭(zhēng)議的，可以要求開(kāi)發(fā)商提供小區(qū)規(guī)劃相關(guān)指標(biāo)及圖紙，以確定相關(guān)車(chē)位是否屬于規(guī)劃車(chē)位。如果查實(shí)陳小姐所租賃的車(chē)位為開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃之外占用業(yè)主共有道路或其他場(chǎng)地增設(shè)的車(chē)位，則開(kāi)發(fā)商與陳小姐所簽訂的車(chē)位租賃協(xié)議將存在無(wú)權(quán)處分的效力瑕疵，如陳小姐因此遭受損失的，陳小姐有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商予以賠償。

　　律師提示：《較高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的頒布與實(shí)施，將能有效解決目前由來(lái)已久的車(chē)位之爭(zhēng)。與此同時(shí)，以規(guī)劃作為權(quán)屬判定依據(jù)的規(guī)定，也必然為開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)提出更高要求：使其從較初的簡(jiǎn)單產(chǎn)品設(shè)計(jì)發(fā)展為產(chǎn)品、風(fēng)險(xiǎn)與權(quán)益多重考慮的集合，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商的“未雨綢繆”意識(shí)將顯得尤為重要。

　　相關(guān)司法解釋條款：《較高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條、第六條。

　　案例四：

　　不滿物業(yè)服務(wù)可以拒交費(fèi)么？

　　李先生于2008年2月入住了自己位于南市區(qū)某小區(qū)的物業(yè)，但入住后李先生發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)的物業(yè)公司所提供的服務(wù)與自己想的相差甚遠(yuǎn)。同時(shí)，李先生考慮到自己并未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并且根本不需要接受物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，便從2008年4月起即開(kāi)始拒交物業(yè)費(fèi)。

　　然而到2009年6月，物業(yè)公司在多次書(shū)面通知而催交未果的情形下，一紙?jiān)V狀將李先生告上法庭。對(duì)此，李先生想了解，物業(yè)公司的訴訟主張是否具有法律依據(jù)？

　　律師解疑：依法成立的物業(yè)管理合同“天然”有效。

　　物業(yè)公司的起訴符合相關(guān)規(guī)定。根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》條之規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！崩钕壬幢銢](méi)有親自與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，而只要該合同是建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，便對(duì)包括李先生在內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，李先生應(yīng)當(dāng)遵守。

　　此外，根據(jù)該解釋第六條之規(guī)定，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，而業(yè)主不能僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由拒絕交納物業(yè)費(fèi)。

　　律師提示：對(duì)于《較高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條關(guān)于業(yè)主不能僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由拒絕交納物業(yè)費(fèi)的規(guī)定，事實(shí)上亦在一定程度上明確了業(yè)主即便未入住該物業(yè)，但物業(yè)公司又實(shí)際根據(jù)合同約定提供服務(wù)的，則業(yè)主仍應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)——也就是我們俗稱(chēng)的“空管費(fèi)”。但如果開(kāi)發(fā)商交房后，業(yè)主確定長(zhǎng)期不入住的，為避免過(guò)高的支出，根據(jù)合同自愿原則，業(yè)主仍可與物業(yè)公司協(xié)商降低“空管費(fèi)”的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　相關(guān)司法解釋條款：《較高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》條、第六條。

　　案例五：

　　租戶不繳物業(yè)費(fèi)是否與房東無(wú)關(guān)？

　　高女士在某小區(qū)購(gòu)購(gòu)了一套4居室住宅。開(kāi)發(fā)商2006年1月交房后，高女士即將該房租給了來(lái)昆做生意的林先生，并約定由林先生負(fù)責(zé)物業(yè)費(fèi)的交納，對(duì)于這一約定，高女士也及時(shí)書(shū)面告知了物業(yè)服務(wù)公司，物業(yè)服務(wù)公司人員當(dāng)時(shí)也表示了認(rèn)可。

　　然而，就在林先生退租后兩個(gè)月，高女士突然接到物業(yè)服務(wù)公司的催繳通知，要求高女士結(jié)清林先生承租期間所欠交的物業(yè)費(fèi)三千多元。高女士認(rèn)為，既然當(dāng)時(shí)自己與林先生約定該筆費(fèi)用由林先生承擔(dān)，并且物業(yè)服務(wù)公司也認(rèn)可該約定，那么，物業(yè)服務(wù)公司就應(yīng)該要求林先生償還，而不是向自己催交。

　　對(duì)此，高女士想了解，自己是否有權(quán)拒絕交納該筆欠交的物業(yè)費(fèi)。

　　律師解疑：房東應(yīng)負(fù)連帶責(zé)任。根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條之規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”因此，作為物業(yè)的業(yè)主，高女士在接到物業(yè)服務(wù)公司的催繳通知后，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定先行償還該筆欠交的物業(yè)費(fèi)。

　　而高女士在交納該筆欠交物業(yè)費(fèi)后，有權(quán)依據(jù)與林先生簽訂的《房屋租賃協(xié)議》的約定向林先生進(jìn)行追償。

　　相關(guān)司法解釋條款：《較高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條

　　云南八謙律師集團(tuán)律師邵宏

（編輯：yangmin）

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