精選案例

　　吳先生居住在城東一住宅小區(qū)內(nèi)。2003年，該小區(qū)的業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與某物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同，約定該小區(qū)物業(yè)服務費為每平方米1元/月，合同期限為2003年1月20日至2006年1月20日。2005年1月30日，物業(yè)公司突然全體撤離該小區(qū)，一時間，小區(qū)即陷入安全和管理的真空。吳先生和許多業(yè)主為此抱怨：現(xiàn)在的小區(qū)，樓里樓外垃圾成堆，無人清掃；外來人員身份不明，隨意進出。而物業(yè)公司對自己撤離小區(qū)也有理由：小區(qū)內(nèi)有近30％的業(yè)主長期不向物業(yè)公司交費，有的是以物管費過高為由不愿交，有的是以自家不用電梯、或自行清倒垃圾為由拒不交納物管費和電梯運行維護費，有的甚至連物業(yè)公司為其墊交的水電費也不交付，雖經(jīng)物業(yè)公司多次催要和業(yè)主委員會敦促仍無結(jié)果。業(yè)主們的欠費行為，導致物業(yè)公司長期入不敷出，兩年下來虧空幾十萬元，實在“難以為繼”。對于物業(yè)公司的這種撒手不管的做法，吳先生持有疑議：合同尚未到期，物業(yè)公司有權(quán)隨意“撂挑子”嗎？

   律師出馬

　　根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有按物業(yè)服務合同的約定接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務的權(quán)利，同時也負有按時交納物業(yè)服務費用的義務。因多種原因，業(yè)主拖欠、拒交物業(yè)管理費的現(xiàn)象，在不少住宅小區(qū)均有存在，成為困擾物管行業(yè)的一大“通病”。這一糾紛形成的原因主要有：

　　1．物業(yè)管理的消費觀念在廣大業(yè)主中尚未普遍形成。由于長期受計劃經(jīng)濟體制下福利分房和各自打掃門前雪的傳統(tǒng)觀念的影響，相當部分業(yè)主對物業(yè)管理的商品消費觀念尚未真正確立。不少業(yè)主認為購房后再交各種物業(yè)管理費是一個負擔，尤其對公共設施的維護抵觸情緒較大。實際上，部分業(yè)主拒交、拖欠物管費不完全是誠信問題，而是與業(yè)主物業(yè)管理意識淡薄，是主動接受還是被動接受物業(yè)管理服務的認識有關。

　　2．物業(yè)管理服務質(zhì)量不到位。一些物業(yè)管理公司在埋怨業(yè)主觀念落后而拖欠管理費的同時，往往忽視了提高自己的服務質(zhì)量。在一些地方，物管企業(yè)重收輕管、多收少管、質(zhì)價不符的現(xiàn)象比比皆是，引起了廣大業(yè)主的強烈不滿。其不滿意之處主要是物業(yè)公司亂收費、房屋維修不及時、安全防護管理不到位等。

　　3．業(yè)主欠費問題處理困難。業(yè)主欠費，是大多數(shù)物業(yè)公司遭遇到的難題。面對少數(shù)惡意拒交物管費的業(yè)主，物業(yè)公司往往束手無策，缺乏有效的處理手段。也有法制意識較強的物業(yè)公司雖能與業(yè)主對簿公堂，但往往需要數(shù)月甚至更長的時間，法院才能宣判，且還要交上一筆不菲的訴訟費用。由于欠費行為不能及時得到處理，導致業(yè)主欠費現(xiàn)象不斷蔓延。

　　業(yè)主欠費嚴重的現(xiàn)象如果不能及時得到解決，勢必造成物業(yè)管理企業(yè)處于入不敷出的虧損狀態(tài)，較終，物業(yè)公司被迫棄管，小區(qū)物業(yè)環(huán)境惡化。上述吳先生所反映的正是這個情況。

　　上述在業(yè)主欠交物管費構(gòu)成違約之下，物業(yè)公司單方面撤離小區(qū)的情況，涉及到合同解除權(quán)的問題。根據(jù)我國《合同法》第九十四條規(guī)定，當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，另一方可以解除合同。在物業(yè)管理合同的履行中，業(yè)主的主要義務是交納物業(yè)管理服務費。現(xiàn)小區(qū)業(yè)主未能履行該主要債務，所以，物業(yè)公司根據(jù)法律有權(quán)單方解除合同，撤離小區(qū)，但物業(yè)公司應當根據(jù)《合同法》第九十六條的規(guī)定履行通知業(yè)主的義務。

   特別提醒

　　我國《物業(yè)管理條例》的頒布標志著物業(yè)管理正式進入了法制軌道。交納物管費是業(yè)主必須履行的義務。欠費本身不僅表現(xiàn)為對法律的漠視，更是對交費業(yè)主合法利益的一種侵害。由于物業(yè)服務成本發(fā)生在先，又因物業(yè)公司提供的公共服務一般情況下不可能因個別人不交費就降低服務質(zhì)量或索性不提供服務，所以欠費者享受的物業(yè)服務的帳單是由交費業(yè)主為之支付的，這是極為不公平的。物管費被拖欠，表面上看來物業(yè)公司是受害者，但是，實質(zhì)上的輸家是廣大業(yè)主。物管費收繳率低，有的物業(yè)公司為了控制成本，只好減少人員、降低服務質(zhì)量和標準。服務質(zhì)量降低了，業(yè)主不滿意，使更多的業(yè)主不繳費，而物業(yè)公司再減人降成本，這就進入了惡性循環(huán)。因此，小區(qū)較終因管理不善，物業(yè)貶值，吃虧的還是廣大業(yè)主。因此，我們建議，業(yè)主們?nèi)缬袑ξ飿I(yè)公司不履行職責或服務質(zhì)量以及價格方面存在不滿或有質(zhì)疑的，完全可以通過向行業(yè)主管部門、價格部門投訴，以及通過業(yè)主大會向物業(yè)公司提出降低價格、提高質(zhì)量、更換物管公司等要求，當投訴和協(xié)商得不到解決的時候，也可以通過法律途徑來解決問題。

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