法治話題

　　“半夜狗叫不停、周末休息時(shí)間樓上樓下不停地有人施工、動(dòng)不動(dòng)就停水停電！管理太亂了，能不能將物管換掉？”近日，位于海珠區(qū)赤崗北路X景花園的業(yè)主張先生苦惱不已。張先生告訴記者，小區(qū)管理混亂，物管不到位，業(yè)主委員會(huì)又遲遲未能成立?！霸趺崔k？難道我只能選擇拒交管理費(fèi)？”

　　張先生的問(wèn)題在廣州很普遍。時(shí)報(bào)記者調(diào)查了廣州的一些小區(qū)，發(fā)現(xiàn)面對(duì)家中被盜得不到賠償、小區(qū)亂停車沒(méi)人管、收費(fèi)高服務(wù)質(zhì)量差等種種物管問(wèn)題，拒交管理費(fèi)已經(jīng)成為業(yè)主維權(quán)的頭選武器。

　　拒交管理費(fèi) 業(yè)主屢輸官司

　　但是，業(yè)主一旦以“拒交物業(yè)管理費(fèi)”來(lái)表達(dá)不滿，物管只要告上法院，業(yè)主大多會(huì)敗訴。

　　比如，番禺麗江花園的劉先生等3名業(yè)主，因不滿物管亂收費(fèi)，從2005年起一直拒交管理費(fèi)。2005年6月，物管把這些業(yè)主告上法院。官司打了好幾年，歷經(jīng)兩級(jí)法院的審理，到2007年底還是以業(yè)主終審敗訴告終。

　　廣東省律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)的賈施平律師告訴記者，業(yè)主拒交管理費(fèi)的做法，在實(shí)際訴訟中，幾乎沒(méi)有勝算的可能，反倒會(huì)使業(yè)主處于被告的不利地位。一旦發(fā)生訴訟，業(yè)主既花時(shí)間又得多出錢，較后不但要補(bǔ)交所欠的管理費(fèi)，還要再交滯納金。

　　管理費(fèi)，業(yè)主必須履行的義務(wù)

　　業(yè)主拒交管理費(fèi)的原因看似有理，但還是一敗再敗，原因何在？

　　因?yàn)椋灰锕苡蟹?wù)，業(yè)主就得交費(fèi)。在法院看來(lái)，“物管收費(fèi)”和“物管質(zhì)量”是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，業(yè)主以對(duì)管理服務(wù)不滿意為由拒繳物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)際上是混淆了業(yè)主和小區(qū)物業(yè)管理公司之間的權(quán)利義務(wù)。

　　也就是說(shuō)，物管收費(fèi)是雙方約定的合同關(guān)系，只要物管提供了服務(wù)，業(yè)主就有義務(wù)按合同交費(fèi)。如果業(yè)主認(rèn)為物管混亂，業(yè)主有權(quán)更換物管，但必須經(jīng)過(guò)代表全體業(yè)主利益的業(yè)委會(huì)出面才行。因?yàn)槲锕芘c業(yè)主的合同關(guān)系，并非與業(yè)主個(gè)人的合同關(guān)系，而是與全體業(yè)主的合同關(guān)系。

　　炒物管，業(yè)主難以實(shí)現(xiàn)的權(quán)利

　　炒掉不合格物管，似乎是業(yè)主應(yīng)有的權(quán)利。但有數(shù)據(jù)顯示，在廣州3000多個(gè)小區(qū)中，成立業(yè)主委員會(huì)的只有389個(gè)，占13％左右。這就意味著，87%的業(yè)主因?yàn)樾^(qū)沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，很難實(shí)現(xiàn)更換物管的權(quán)利。

　　“這是一個(gè)目前現(xiàn)實(shí)存在的尷尬問(wèn)題，一方面不少業(yè)主想炒掉管理混亂的物業(yè)公司，另一方面則是炒物管所必須的業(yè)委會(huì)卻一直無(wú)法成立”，賈施平說(shuō)。

　　對(duì)此，賈施平認(rèn)為，這一現(xiàn)實(shí)中的法律空白，對(duì)業(yè)主確實(shí)不公平。而且長(zhǎng)期這樣下去，業(yè)主的種種權(quán)益難以保證。

　　比方說(shuō)，小區(qū)公共區(qū)域的停車位，根據(jù)《物權(quán)法》屬于全體業(yè)主共有，這類停車位的收益應(yīng)屬于全體業(yè)主。但由于很多小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)，這些停車收費(fèi)無(wú)形中落到了物管口袋。類似的情況還有很多，比如電梯里的廣告，收益應(yīng)屬于業(yè)主共有，但也往往被物管拿走，如果有業(yè)委會(huì)，物管不返還，可以通過(guò)訴訟方式要回，但沒(méi)有業(yè)委會(huì)，業(yè)主們就只能干著急了。

　　呼吁：授予業(yè)主個(gè)人訴訟權(quán)利

　　“那怎么辦？難道我們就要一直給這些不合格的物業(yè)管理公司交管理費(fèi)嗎？”業(yè)主張先生問(wèn)出了廣大業(yè)主的心聲。

　　賈施平律師認(rèn)為，其實(shí)國(guó)家應(yīng)該有一個(gè)變通的方法，比如通過(guò)立法或司法解釋的方式，在未成立業(yè)委會(huì)的情況下，授予小區(qū)業(yè)主以個(gè)人、或以部分業(yè)主為訴訟代表的方式，將不合格的物管告上法院。

　　中國(guó)政法大學(xué)的房地產(chǎn)法教授符啟林對(duì)此表示贊同。他還指出，可以通過(guò)向全國(guó)人大或者較高人民法院上書的方式，建議出臺(tái)相關(guān)立法或司法解釋。

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