樂(lè)觀派有如中原證券分析師魏博，伴隨著交易量大漲，他認(rèn)為下調(diào)房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例后，能夠真正的使行業(yè)復(fù)蘇。

　　在近日召開(kāi)的某論壇上，中國(guó)國(guó)際金融公司頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘表示，樓市已經(jīng)進(jìn)入平穩(wěn)期，自住需求的購(gòu)房人應(yīng)該出手了。

　　成交量大幅攀升

　　在多家券商研究機(jī)構(gòu)提供的分析報(bào)告，普遍認(rèn)可了這輪成交量的提升對(duì)于樓市回暖的意義。

　　4月，一、二線城市商品房交易繼續(xù)放量。東海證券研究報(bào)告顯示，其所跟蹤的國(guó)內(nèi)15個(gè)城市中，商品房成交量仍然維持高位，“小陽(yáng)春”景象仍在持續(xù)：福州、廈門、武漢、深圳同比增幅均超過(guò)200%，杭州、深圳、長(zhǎng)沙、南京、天津、西安同比增幅均超過(guò)100%，上海同比增幅也高達(dá)92.3%。與此同時(shí)，一些城市成交量環(huán)比仍呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　一、二線城市商品房成交均價(jià)基本企穩(wěn)，環(huán)比普成結(jié)構(gòu)性漲勢(shì)。杭州、廈門、深圳成交均價(jià)環(huán)比漲幅均超過(guò)10%，長(zhǎng)沙、蘇州、福州、天津環(huán)比漲幅分別為5.1%、4.0%、2.6%、2.2%；只有昆明、武漢、西安環(huán)比出現(xiàn)下跌。

　　戴德梁行早前監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，一季度北京、上海、深圳等十大樣本城市的商品住宅價(jià)格持續(xù)回落，支撐了成交量逐步恢復(fù)，十大樣本城市共成交商品住宅2082萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)42%，同比增長(zhǎng)62%。

　　一季度，我國(guó)個(gè)人按揭貸款總額達(dá)到984億元，同比增長(zhǎng)13.2%，是2008年二季度以來(lái)頭次實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

　　“我們?cè)诳蛻粽{(diào)研中發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房的的確是一些有自住需求的新上海人，而不是假按揭。”一位身處上海的銀行高管對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。對(duì)后市的擔(dān)心是，自住型的剛性需求能支撐樓市走多遠(yuǎn)？

　　樓市駛?cè)敕€(wěn)定期

　　等待結(jié)婚的80后青年張曼無(wú)心閱讀這些繁雜的數(shù)據(jù)。她只關(guān)心，房?jī)r(jià)是否還會(huì)降，什么時(shí)候出手購(gòu)房合適。像張曼一樣踟躕猶豫的人，不在少數(shù)。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，房?jī)r(jià)已經(jīng)企穩(wěn)，大落的可能性不大，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)向上走的趨勢(shì)；大漲的可能性同樣不大，開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存還未消化完畢。

　　在需求端，前述銀行高管擔(dān)心的是，宏觀經(jīng)濟(jì)并未見(jiàn)底。遠(yuǎn)在大洋彼岸的金融危機(jī)還沒(méi)有結(jié)束。人們對(duì)收入的預(yù)期還不夠確定。

　　另外一個(gè)重要的影響因素是金融政策的支持。在按揭利率不斷下調(diào)的狀態(tài)下，促成了大批人購(gòu)房。前述銀行高管認(rèn)為，現(xiàn)有的政策下，銀行會(huì)全力支持自住型需求的頭套住房購(gòu)購(gòu)者。而擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)二套住房的改善性或者投資型需求仍未全部放開(kāi)，審核依舊嚴(yán)格。而中郵基金高層向本報(bào)記者表示，只有流動(dòng)性充裕時(shí)代重新到來(lái)，投資客才會(huì)重返樓市。

　　在供給端，國(guó)泰君安研究所報(bào)告顯示，由于成交量大幅回升，小部分開(kāi)發(fā)商收回優(yōu)惠，或者高端樓盤推盤和成交相比前期活躍，個(gè)別城市房?jī)r(jià)略有回升。趙曉認(rèn)為，在巨大的庫(kù)存壓力下，開(kāi)發(fā)商不太可能借機(jī)大幅漲價(jià)。盡管開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的價(jià)格博弈始終存在，但這已不是當(dāng)下樓市的主旋律。

　　由于對(duì)未來(lái)趨勢(shì)的判斷并不明朗，很多開(kāi)發(fā)商選擇了停建、緩建、減少開(kāi)工面積。前述中郵基金高層擔(dān)心這會(huì)一定程度上加劇供需矛盾，引發(fā)價(jià)格上漲。而趙曉則提醒說(shuō)，別忽視了政府的調(diào)控能力?！叭绻霈F(xiàn)這種局面，政府一定會(huì)出臺(tái)措施加大供應(yīng)量的，屆時(shí)限價(jià)房也可能重現(xiàn)舞臺(tái)?！?p>

　　伴隨交易量上漲的是，土地市場(chǎng)的緩慢復(fù)蘇。上海證券研究報(bào)告顯示，北京交易懷柔湖光小區(qū)的住宅地塊，樓面價(jià)為每平米5159元，遠(yuǎn)高于底價(jià)每平米3505元，土地市場(chǎng)漸顯暖意。

　　樓市波瀾不驚，開(kāi)發(fā)商也逐漸退去恐慌。哈繼銘認(rèn)為，目前中國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)回落了一段時(shí)期，租房的人群可以考慮購(gòu)房了。但從純投資角度來(lái)看的話，再等一段時(shí)間也未嘗不可。

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