客戶(hù)概況

　　李先生，在某國(guó)企工作，月收入3500元，妻子在家待業(yè)，孩子正上大學(xué)。三口之家的月開(kāi)銷(xiāo)在2500元左右，有定期存款15萬(wàn)元，活期存款5萬(wàn)元。此外，李先生有兩套房，一套在東麗區(qū)，租金每月1000元，現(xiàn)市值約為30萬(wàn)元；另一套在市區(qū)，自住。

　　理財(cái)目標(biāo)

　　李先生想在河西區(qū)購(gòu)購(gòu)一套120平方米左右的房子，但并不打算賣(mài)掉手中的兩套房子。他算了一下，如果能用公積金貸款40萬(wàn)元的話(huà)，他的購(gòu)房計(jì)劃通過(guò)怎樣的理財(cái)手段才能實(shí)現(xiàn)？

　　案例分析

　　李先生家庭資產(chǎn)負(fù)債表（元）

　　資產(chǎn) 負(fù)債

　　現(xiàn)金及活期存款 50000 0

　　定期存款　　 150000

　　自住房產(chǎn)　　 500000

　　投資房產(chǎn)　　 300000

　　資產(chǎn)合計(jì)　　 1000000

　　凈資產(chǎn)　　 1000000

　　家庭月度收支表（元）

　　收入 支出

　　工資收入 3500 生活費(fèi) 2500

　　房租收入 1000

　　總收入　　4500

　　凈儲(chǔ)蓄　　2000

　　從以上兩表可發(fā)現(xiàn)

　　1.李先生家庭資產(chǎn)中，固定資產(chǎn)所占比重較大，為總資產(chǎn)的80%（自住房產(chǎn)投資房產(chǎn)之和/總資產(chǎn)）；2.無(wú)負(fù)債，收入穩(wěn)定，可適度利用財(cái)務(wù)杠桿使資產(chǎn)得以成長(zhǎng)；3.家庭收入較低，支出一般，儲(chǔ)蓄率44.44%（凈儲(chǔ)蓄/總收入），理財(cái)規(guī)劃彈性適中；4.現(xiàn)有活期存款5萬(wàn)元高出年支出3萬(wàn)元，流動(dòng)性過(guò)高，只需留1萬(wàn)元作為緊急備用金即可；5.資產(chǎn)配置單一，除固定資產(chǎn)投資外，無(wú)其他生息資產(chǎn)配置。

　　目標(biāo)缺口

　　目前，河西區(qū)的房產(chǎn)均價(jià)為7000元/平方米，如現(xiàn)在購(gòu)購(gòu)120平方米的房屋，將需要總價(jià)款84萬(wàn)元。除去公積金貸款40萬(wàn)元，須支付頭付款44萬(wàn)元，李先生現(xiàn)有存款20萬(wàn)元，不打算賣(mài)掉現(xiàn)有住房的話(huà)，尚有缺口24萬(wàn)元有待彌補(bǔ)。

　　假設(shè)條件

　　假設(shè)工資成長(zhǎng)、消費(fèi)支出成長(zhǎng)、房?jī)r(jià)成長(zhǎng)率變化、房租變化可忽略不計(jì)；假設(shè)風(fēng)險(xiǎn)投資中高風(fēng)險(xiǎn)股票及股票基金年收益率為10% ，波段操作股票平均收益率為15%，中等風(fēng)險(xiǎn)投資收益率為7%，低風(fēng)險(xiǎn)投資中五年期國(guó)債收益率為4%，三年期國(guó)債收益率為3.5%。

　　理財(cái)方案一

　　1.建議李太太盡快找一份工作。以月收入1200元計(jì)算，每月可為家庭增加約1000元凈儲(chǔ)蓄，一年后可為家庭補(bǔ)充生息資產(chǎn)10000元。

　　2.延長(zhǎng)購(gòu)房計(jì)劃實(shí)行時(shí)間，暫定為5年后。建議采用積極的資產(chǎn)配置方式，在可用資產(chǎn)中高、中、低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)配置比例為6：2：2，則生息資產(chǎn)平均收益率=40%×10%+20%×15%+20%×7%+20%×4%=9.2%。

　　3.在可用的生息資產(chǎn)20萬(wàn)元中高風(fēng)險(xiǎn)投資比例為60%，為12萬(wàn)元，其中：股票型基金2萬(wàn)，績(jī)優(yōu)股6萬(wàn)，波段操作股票6萬(wàn)元；中等風(fēng)險(xiǎn)投資比例為20%，為4萬(wàn)元，其中保本型、債券型基金各2萬(wàn) ；低風(fēng)險(xiǎn)投資比例為20%，4萬(wàn)投資于5年期儲(chǔ)蓄型國(guó)債。每月固定2000元股票型基金定投。

　　資產(chǎn)項(xiàng)目 金額

　　預(yù)計(jì)年收益率 五年后終期本金及收益

　　活期存款 10000 1%　　 10510

　　生息資產(chǎn) 200000 9.2% 310558

　　合計(jì)　　 210000 　-　　 321068

　　附加基金定投 2000 7% 143186

　　總計(jì)　　 -　　 -　　 464253

　　注：計(jì)算方式均采用復(fù)利

　　五年后，除支付頭付款44萬(wàn)外，尚有剩余資產(chǎn)2.4萬(wàn)余元。

　　理財(cái)方案二

　　1.還是建議李太太盡快找到一份工作，每月收入1200元。

　　2.建議李先生降低購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，改為100平方米左右，房款70萬(wàn)元，除去公積金貸款40萬(wàn)元，頭付款需30萬(wàn)元，目標(biāo)缺口降為10萬(wàn)元。

　　3.建議暫定購(gòu)房計(jì)劃實(shí)行時(shí)間為3年后，并采用穩(wěn)健的資產(chǎn)配置方式，在可用資產(chǎn)中高、中、低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)配置比例為3：4：3，則生息資產(chǎn)平均收益率=30%×10%+40%×7%+30%×3.5%=6.85%。

　　4.在可用的生息資產(chǎn)20萬(wàn)元中高風(fēng)險(xiǎn)投資比例為30%，為6萬(wàn)元，其中：偏股票基金2萬(wàn)，指數(shù)型基金2萬(wàn)，股票投資2萬(wàn)；中等風(fēng)險(xiǎn)投資比例為40%，為8萬(wàn)元，其中保本型基金4萬(wàn)，債券型基金4萬(wàn)；低風(fēng)險(xiǎn)投資比例為30%，6萬(wàn)全部投資于3年期儲(chǔ)蓄型國(guó)債。每月固定2000元股票型基金定投。

　　資產(chǎn)項(xiàng)目 金額 預(yù)計(jì)年收益率 三年后終期本金及收益

　　活期存款 10000 1% 10303

　　生息資產(chǎn) 200000 6.85% 243980

　　合計(jì)　　 210000 　 -　　 254283

　　附加基金定投 2000　 7% 79860

　　總計(jì)　　 -　　 -　　 334143

　　注：計(jì)算方式均采用復(fù)利

　　三年后，除支付頭付款30萬(wàn)外，尚有剩余資產(chǎn)3.3萬(wàn)余元。

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