什么樣的借款人能夠貸到80萬(wàn)？貸款額度的計(jì)算方式是否一樣？

　　雖然住房公積金的貸款較高上限額度調(diào)整至80萬(wàn)，但借款人是否能夠貸到這個(gè)額度還要視個(gè)人情況區(qū)別對(duì)待。一般來(lái)說(shuō)，市管公積金是根據(jù)借款人的個(gè)人月繳存額度來(lái)計(jì)算的，國(guó)管公積金是根據(jù)借款人個(gè)人或者

　　夫妻雙方的收入證明來(lái)核定。具體計(jì)算公式分別為：

　?。ǎ保┦泄芄e金較高可貸款額度的公式為：借款人家庭月收入（月收入＝職工個(gè)人住房公積金月繳存額÷職工住房公積金繳存比例），每月至少扣除400元的生活費(fèi)后所剩余額，再除以申請(qǐng)貸款年限的每萬(wàn)元貸款月均還款額的所得，即為較高可貸款額度。

　?。ǎ玻﹪?guó)管公積金較高可貸款額度的計(jì)算方式與市管公積金不同，國(guó)管公積金看借款人的收入證明，以家庭為單位，只要夫妻二人的收入證明能夠開(kāi)到月還款額的2倍以上即能夠申請(qǐng)公積金貸款較高上限額度80萬(wàn)。

　　目前，北京住房公積金利率是多少？什么時(shí)候可以按新利率執(zhí)行？

　　“偉嘉安捷”專家指出三次降息后的利率為五年以上4.59％，五年以下4.05％。新政策發(fā)布后申請(qǐng)公積金貸款的借款人，可立即享受下調(diào)后的公積金利率。而已經(jīng)申請(qǐng)過(guò)公積金貸款的借款人，原則上按央行規(guī)定，其住房公積金貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整時(shí)間與商業(yè)貸款利率相同，都需要從下一年度的1月1日起執(zhí)行。

　　用公積金貸款購(gòu)房，受二套房限制嗎？

　　借款人用公積金貸款購(gòu)房的，如套購(gòu)房使用公積金貸款，在尚未還清前不可以再次申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)購(gòu)套住房。只有在還清前一套住房貸款的前提下才能再使用公積金貸款，同時(shí)不會(huì)被認(rèn)為套房產(chǎn)，仍會(huì)視為頭套住房按其政策操作。

　　另外需要注意的是，如果是夫妻雙方貸款購(gòu)房，不論是在結(jié)婚前還是在結(jié)婚后辦理的公積金貸款，只要夫妻雙方中有一方辦理過(guò)公積金，公積金系統(tǒng)上有會(huì)有相應(yīng)記錄，在上次貸款未還清前，夫妻雙方是不能夠再使用公積金貸款套房的。如果套房的公積金貸款已結(jié)清，那么在政策上是允許夫妻雙方再次使用公積金貸款購(gòu)房的，且仍可視為頭次住房，不受二套房的政策限制。

　　新政后，公積金分市管和國(guó)管如何區(qū)分？購(gòu)新樓盤(pán)貸款也可以嗎？

　　“偉嘉安捷”專家解釋，在實(shí)施操作中，凡在《個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款借款申請(qǐng)表》“個(gè)人登記號(hào)”一欄寫(xiě)的是以502、509數(shù)字開(kāi)頭的，即視是國(guó)管單位；以身份證號(hào)開(kāi)頭的號(hào)碼，則大多數(shù)視為市管單位。雖然，新政后借款人也可以用公積金貸款購(gòu)購(gòu)新樓盤(pán)，但部分新樓盤(pán)并不接受借款人公積金貸款，所以借款人在購(gòu)購(gòu)新樓盤(pán)之前一定要詳細(xì)咨詢。

　　公積金還款方式有區(qū)別嗎？

　　以前公積金市管與國(guó)管的還款方式各不相同，市管公積金有等額本金、等額本息兩種還款方式，國(guó)管公積金則是自由還款?，F(xiàn)在，住房公積金調(diào)整政策后還款方式無(wú)市管與國(guó)管的區(qū)分，還款方式都是“自由還款”，更加便于借款人使用。

　　什么是“自由還款”？

　　“自由還款”即公積金管理根據(jù)借款人的借款金額和期限，給出一個(gè)較低還款額，以后在每個(gè)月還款的金額中，借款人不少于這一較低還款額且較后一期需將剩余本金、利息全部還清的一種方式。自由還款方式是按照先償還利息后償還本金的原則還款的，利息以借款人實(shí)際發(fā)生的借款金額來(lái)計(jì)算。

　　“偉嘉安捷”專家解釋，“自由還款”的流程較為簡(jiǎn)單，借款人辦理完住房公積金貸款后手中會(huì)有一張住房公積金的存儲(chǔ)卡，以后每月通過(guò)此卡還貸。部分提前還貸的，借款人直接通過(guò)電話語(yǔ)言系統(tǒng)自動(dòng)設(shè)置部分提前還款金額即可。一次性全部?jī)斶€清楚的，借款人需要到住房公積金管理辦理，帶上本人身份證到住房公積金管理申請(qǐng)預(yù)約，公積金管理會(huì)根據(jù)借款人要求以及公積金存儲(chǔ)卡的開(kāi)戶銀行政策為借款人逐一辦理，一般預(yù)約時(shí)間短則幾天之內(nèi)，長(zhǎng)則不會(huì)超過(guò)一個(gè)月。

　　公積金可以不受繳存12個(gè)月以上貸款的限制，要符合什么條件嗎？

　　公積金新政規(guī)定，只要是借款人申請(qǐng)購(gòu)購(gòu)政策性住房包括經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等，不再受繳存住房公積金12個(gè)月以上的限制。在已經(jīng)建立住房公積金賬戶且在繳存的狀態(tài)下，即便是開(kāi)戶一個(gè)月也可以使用公積金貸款購(gòu)房。　“偉嘉安捷”專家指出，公積金新政只適用于借款人申請(qǐng)購(gòu)購(gòu)政策性住房，新樓盤(pán)與二手房并不包括在內(nèi)，仍然需要足額正常繳存住房公積金12個(gè)月(含)以上才能貸款。

　　現(xiàn)在北京市住房公積金個(gè)人繳存比例是多少？

　　自2008年7月1日起，北京住房公積金繳存比例統(tǒng)一調(diào)整為12%，職工住房公積金月繳存額上限調(diào)整為2392元。從具體執(zhí)行情況來(lái)看，國(guó)家及較正規(guī)的企事業(yè)單位基本能夠按照12％的繳存比例為其員工繳納，部分中小型公司、企業(yè)按10％或8％不等比例為借款人上繳。

　　新政后，公積金貸款頭付是多少？現(xiàn)在批貸、放款為多長(zhǎng)時(shí)間？

　　新政后，公積金貸款頭付政策相對(duì)放寬，打破了普通住宅與非普通住宅的界定限制。以前住房公積金貸款政策規(guī)定，房屋面積超過(guò)90平米，較高貸款額為7成；房屋面積90平米，較高貸款額8成。現(xiàn)在，即不論借款人購(gòu)購(gòu)90㎡以下的普通住宅還是90㎡以上的非普通住宅，公積金貸款的頭付都為20％。同時(shí)，公積金貸款的批貸、放款時(shí)間也縮短了許多。批貸時(shí)間，市管公積金貸款初審當(dāng)天既能批貸；國(guó)管公積金需要七個(gè)工作日左右。放款時(shí)間，市管與國(guó)管公積金都在5－10個(gè)工作日左右。

　　公積金可以貸到多大歲數(shù)？退休后也可以貸款嗎？

　　根據(jù)住房公積金管理規(guī)定，住房公積金貸款年限一般為1－30年，借款申請(qǐng)人的貸款期限較長(zhǎng)可以計(jì)算到借款人70周歲。另外，只要公積金貸款申請(qǐng)人所購(gòu)購(gòu)房屋的“房齡+貸款年限＜47年”都可以申請(qǐng)公積金貸款。在職期間繳存住房公積金的離退休職工也可以申請(qǐng)住房公積金貸款，需要提供離退休證明、原單位出具收入證明，證明在職期間繳存過(guò)住房公積金及其他貸款所需資料。

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