房地產(chǎn)市場的政策大變樣了！11月1日無疑成了市場關(guān)注的一個焦點，因為就在這前后，許多城市的房產(chǎn)新政正式出臺。

　　李輝一直有著購房的打算，所以這幾天來他一直挺興奮的，時時刻刻都在關(guān)注著政策面點點滴滴的變化，因為他知道，樓市實在就是一個政策市。隨著10月22日國家權(quán)威部門一系列政策組合拳的出臺，這幾天來，上海、南京、福州、武漢和南昌等地都相繼出臺了一系列激活樓市的政策，對此李輝用一句話進行了概括：“像我這樣的頭次置業(yè)者，在這次房產(chǎn)新政中的受益是的?！?p>

　　頭次置業(yè)備受鼓勵

　　李輝的話是沒有錯的，這次新推出的房產(chǎn)政策力度不小，其關(guān)鍵點就在于激活自住需求，而頭次置業(yè)無疑是其中的受惠對象。根據(jù)央行政策，頭套房購購者可以享受到兩大好處：一是只要是普通住宅的購購者，頭付比例都可降為20%；二是按揭利率可較低下浮為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。另外，頭次購購90平米以下普通住房契稅統(tǒng)一下調(diào)到1%。而除了“國家版”的政策之外，各個城市更是出臺了鼓勵頭次置業(yè)的“地方版”政策，讓購房者切切實實嘗到了甜頭。對此，日前摩根大通發(fā)布的研究報告稱，中國出臺刺激房地產(chǎn)市場的政策不僅必要，而且是促進內(nèi)需增長較關(guān)鍵的措施之一，而這些措施旨在鼓勵頭次置業(yè)者，他們成了這次政策較主要的著力點。

　　購房者對這一政策面的變化是心知肚明的，近一陣在上海等城市的房地產(chǎn)交易，前去辦理“頭次購房證明”的購房者出現(xiàn)了久違的排隊現(xiàn)象，進一步顯示了其在當(dāng)前市場上所引發(fā)的關(guān)注度。其實縱觀這許多年來房地產(chǎn)市場政策面的變化，頭次置業(yè)始終是受鼓勵的對象，這也為我們把握政策的脈絡(luò)搭建了一個清晰的角度。

　　普通住房大行其道

　　　　“在所有這些房產(chǎn)新政中，我較關(guān)注的還是普通房標(biāo)準(zhǔn)的變化。”李輝用這句話對當(dāng)前的政策做了這樣一個評論。近一陣以來，各地對普通住房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整可謂是“轟轟烈烈”。上海采用了“雙限制”，即由原來的政策轉(zhuǎn)變?yōu)閷Ψ课菘們r和面積的限制。而南京的普通住房標(biāo)準(zhǔn)更為寬泛，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在144平方米(含)以下的，即可算作普通住房，把普通住房徹底與房價脫了鉤。其他不少城市普通房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整雖然各有不同，但總體都比原來寬松了許多。

　　普通住房之所以受到關(guān)注，較為關(guān)鍵的原因還在于目前所有的政策措施都是圍繞著普通住房展開的。而且從“地方版”的政策來看，普通住房還能享受到更多優(yōu)惠，比如上海就規(guī)定，對個人將購購超過2年的普通住房對外銷售的，個人不負擔(dān)營業(yè)稅和個人所得稅(先進生活用房)。所以普通房標(biāo)準(zhǔn)其實厘定了這次房產(chǎn)新政所覆蓋的范圍，無疑有著舉足輕重的作用。

　　而從各地普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的情況來看，未來市場上的普通住房無疑將大大增加，普通住房將成為主流，更多的選擇機會已經(jīng)呈現(xiàn)在了購房者面前，大家可以好好地把握這一契機。

　　利好誘發(fā)購房機會

　　　　契稅減免、利率下調(diào)、頭付降低……在一系列優(yōu)惠政策的誘惑下，像李輝這樣的購房者終于有些按耐不住了，他準(zhǔn)備在這幾個月到房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，看看有沒有出手時機。李輝說：“現(xiàn)在有這么多有利房地產(chǎn)市場的政策出臺，對于我們購房者來說也應(yīng)該多多留意市場的變化，不要忽視政策利好帶來的購房機會。畢竟根據(jù)我自己的情況，購房不可能等太久，這些政策增添了我的信心?！?p>

　　其實，此次房產(chǎn)新政的出臺是與整個經(jīng)濟大環(huán)境息息相關(guān)的，美國“次貸危機”引發(fā)了一場席卷全球的金融風(fēng)暴，這也給中國經(jīng)濟帶來了非常巨大的影響。在這種情況下，啟動內(nèi)需無疑是當(dāng)務(wù)之急，而房地產(chǎn)無疑成了急先鋒?，F(xiàn)在有種種跡象表明，2009年我們面臨的經(jīng)濟形勢可能會更加嚴(yán)峻，這也決定了有關(guān)方面可能會進一步推出鼓勵房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策，也將給購房者帶來更多的實惠。

　　那么，未來還可能會有哪些政策出臺呢？總體來看，值得關(guān)注的有這樣幾點：頭先，“購房退稅”是否會重出江湖，“購房退稅”是1998年在上海房地產(chǎn)市場低迷的情況下出臺的，但其實這種優(yōu)惠政策在許多國家和地區(qū)都一直存在，在那里購房都能享受到退稅優(yōu)惠；，購房財政補貼是否會全面啟動，目前在西安、南京、揚州等城市，已經(jīng)開始執(zhí)行這項措施，其是否會全面鋪開就值得大家進一步關(guān)注；第三，購房入戶是否會展開，購房這類優(yōu)惠政策此前在上海也曾實施過，這對刺激樓市具有相當(dāng)大的作用，目前一些城市已經(jīng)開始逐步運用此項措施。還有對“改善型”普通住房究竟如何定義也是個相當(dāng)關(guān)鍵的焦點，其中主要涉及到房地產(chǎn)交易和銀行兩個層面，對此購房者也可進一步留意。

　　而從市場的角度來看，房產(chǎn)新政的出臺雖然難以改變樓市短期調(diào)整的態(tài)勢，但是其作用將會慢慢地顯現(xiàn)出來，對于購房者來說就要把握市場低迷期的購房機會，因為這樣的階段往往是淘房的好時機。

　　購房策略以變應(yīng)變

　　政策在變，我們購房手段也應(yīng)該以變應(yīng)變。從這些政策的著力點來看，我們可以發(fā)現(xiàn)這樣兩個關(guān)鍵詞：一是頭次置業(yè)；二是普通住房。所有的政策措施都是圍繞著這兩個范疇來展開的，由此我們的購房策略可以以此為基礎(chǔ)，在當(dāng)前緊緊把握住這樣三點：

　　一是緊盯普通住房，在當(dāng)前的市場情況下特別要留意那些“非轉(zhuǎn)普”的房源，隨著各地普通房標(biāo)準(zhǔn)的出臺，其所涵蓋的范圍大大增加了，這也給了我們更多選擇的機會。換句話說我們購房應(yīng)該以普通住房作為頭選，這樣即使未來政策面發(fā)生變化，仍然可以避免成為被“打壓”的對象。

　　二是用足政策上限，其中特別是要對梯級購房策略進行調(diào)整。此前我們一直強調(diào)購小換大的梯級購房策略，但在目前的政策背景下，如果在頭次置業(yè)時過于保守，接下來換房容易進入二次置業(yè)的“陷阱”，極易受到政策的限制。所以記者認(rèn)為，在頭次購房時應(yīng)該根據(jù)自己的能力，盡量多地滿足實際的居住需求，充分享受頭次置業(yè)政策所帶來的實惠。

　　三是力降利息成本，根據(jù)當(dāng)前的政策，巧用公積金貸款無疑是較佳的手段。目前公積金貸款利率進一步下調(diào)，從10月27日起，五年期(含五年)公積金貸款利率從4.32%下調(diào)至4.05%，五年期以上公積金貸款利率從4.86%下調(diào)至4.59%。以上海為例，如用足80萬元貸款，貸款年限為20年來計算，如果按等額本息計算法來計算，貸款購房者每月還款額為5100元，每月要比商業(yè)貸款(7折優(yōu)惠，利率為5.04%)少還197元。應(yīng)該說其中的實惠不少。

　　一系列的政策出臺，政府打出救市組合拳，樓市將會何去何從？能否就此扭轉(zhuǎn)頹勢？購房時機是否已然出現(xiàn)？專家表示，雖然市場低迷狀態(tài)還在持續(xù)，不過對于購房者尤其是購購自住房的人而言，此時應(yīng)該積極準(zhǔn)備起來，以便能夠在時機成熟之后立即出手以搶得先機，而不是被動等待以至于錯失機會。

　　市場成交量將會回升

　　　　在新政的作用下，樓市將產(chǎn)生諸多變化，包括交易量的回升以及未來消費形式的改變。雖然較近各地成交量并未隨著新政的實施而出現(xiàn)大幅增長情形，但是專家分析認(rèn)為，近期交易量會有所回升。

　　就上海而言，較近兩個月以來，一手新房的日成交量均鮮有超過500套的情形，大多數(shù)時候在200～400套不等，與去年夏天成交高峰時期日均1300套的成交量相比相去甚遠。這種情形還要維持多長時間呢？

　　業(yè)內(nèi)人士表示不會等待多久，上海市房產(chǎn)交易狀況會發(fā)生轉(zhuǎn)變。上海德佑地產(chǎn)市場部有關(guān)人士在接受記者采訪時表示，隨著上海普通住房標(biāo)準(zhǔn)的確定，盧灣、靜安、黃浦等市核心區(qū)域內(nèi)有為數(shù)不少的非普通住宅實現(xiàn)“非轉(zhuǎn)普”，這種變化對購賣雙方來說都是利好。購家可以節(jié)約購房成本，如契稅減半，貸款利率可享受基準(zhǔn)利率0.7倍的更為優(yōu)惠的幅度；而賣家也能降低交易費用，如不用繳納營業(yè)稅和個稅。“購房成本減少和交易稅費的降低，會促使一些有購房意向的人做出購房決定。”這位人士如是說。

　　而隨著二手房市場交易量的回升，必將帶動一手新房的交易量。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任華偉指出，隨著二手房市場的交易回暖，這必將帶動一手市場的交易，因此一手房交易量在目前的基礎(chǔ)上還會有所增加。

　　此外，隨著各地普通住房標(biāo)準(zhǔn)的確定，同時政府的優(yōu)惠政策也是圍繞普通住房而制定，那么對市場供應(yīng)也會引起相應(yīng)的變化。廣州知名房產(chǎn)專家韓世同(韓世同博客,韓世同新聞,韓世同說吧)認(rèn)為，購購普通住房能夠享受到諸多優(yōu)惠，肯定會促使更多的人關(guān)注這種物業(yè)。而這種變化也會讓開發(fā)商會隨著市場需求的變化而對產(chǎn)品進行調(diào)整，比如增加符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)房源的供應(yīng)。

　　把握低迷期購房機會

　　樓市何時能夠出現(xiàn)轉(zhuǎn)機？專家給出的答案是在明年年初。華偉指出，就目前而言，各級政府出臺均出臺了救市政策，如政府在稅費、信貸方面給予相應(yīng)的優(yōu)惠，同時也有地方政府出臺利好政策，如上海對兩年以上的二手房(普通住房)免征營業(yè)稅、個稅，武漢放寬普通住房的標(biāo)準(zhǔn)以擴大政策受惠面，南京針對購房給予相應(yīng)的財政補貼。“這些做法都表明，希望消費者恢復(fù)信心?！彼f。

　　華偉進一步指出，現(xiàn)在能做的就是等待市場轉(zhuǎn)機的出現(xiàn)。市場轉(zhuǎn)機的出現(xiàn)在很大程度上取決于交易量的企穩(wěn)并回升，也就是說，只有等到交易量穩(wěn)定下來之后再回升，價格底部才會顯現(xiàn)。而在他看來，目前市場還處于低迷時期，觀望氣氛并未隨著政策的出臺而消散，但是利好政策作用的釋放，會對交易量的回升并較終穩(wěn)定下來起到重要的作用，政策效力不會在突然間完全釋放出來，這需要一個過程。

　　這個過程會有多長，華偉給出的答案是少則三個月，多則半年。當(dāng)然，在這個過程中，購房者要

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