商品房“特殊”在哪里

　　一個項目分多期開發(fā)，較后一期的售價可能比期售價翻一番，有的甚至翻了好幾番，這樣的項目在西安隨便找都能找出一大把。開發(fā)商固然要追求利益化，但是對于兼有商品和生活必需品雙重性質(zhì)的房子而言，它有其特殊的一面。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，“降價就要退貨”現(xiàn)象出現(xiàn)在樓市，跟商品房的“特殊”性有關(guān)。高山流水集團營銷總監(jiān)張金鵬分析說，樓市之所以會出現(xiàn)這種情況，主要有三個原因。

　　，房屋價值較高，消費者心理重視程度不一樣，和手機或者家電等商品不在一個重量級上。

　　，現(xiàn)在的房子大多是期房，購房者還沒使用，而汽車、手機不一樣，一經(jīng)使用，在人們心理上就成“二手貨”了，就要折舊。

　　第三，房子的投資價值，去除使用功能，很多人購房其實也是一種投資行為。隨著土地資源稀缺和物價的上漲，人們對房屋增值的預(yù)期加大，房價下跌，一般購房者都接受不了。

　　投資都要承擔風險

　　近幾年中國的車價一直在跌，也沒見有人退車索賠?；蛟S有人會說，車子是消費品，房子還兼有投資品的性質(zhì)，要說“跳水”，樓市遠遠不如股市。從6000多點到2200點，不到一年的時間，不知多少股民深受”腰斬”之苦。如果曾經(jīng)高價購房的業(yè)主可以要求原價“退房”，那么眾多被深度套牢的股民是否也可以要求以購入價”退股”呢？

　　經(jīng)常有人說“股市有風險，入市要謹慎”。其實樓市何嘗不是這樣？派風地產(chǎn)負責人認為，在特定條件下，特定區(qū)域的房屋是能夠保值、增值的，但稱所有的房屋都具有保值、增值功能的觀點是不準確的。因為短期來看，在目前的市場態(tài)勢下，購購房屋不僅不能保值、增值，反而會因房價的下跌而使資產(chǎn)縮水；長期來看，隨著房產(chǎn)市場競爭的加劇、市場供應(yīng)的加大，房產(chǎn)市場必將回歸理性，房價也將會隨供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變而有漲有跌，像前幾年那樣房產(chǎn)投機可以獲取暴利是極不可能的。

　　靠別人不如靠自己

　　退房潮越來越激烈，樓市咋辦？雅虎房產(chǎn)論壇有一篇文章說，這段時間，房產(chǎn)界的關(guān)鍵詞應(yīng)該是“救市”了,有人公開向要政策，說再不救就要崩潰了，有的很隱晦，稱“不是救市，而是糾偏”，有的吆喝千萬不能救市，大有痛打落水狗的意思，不知道是報開發(fā)商的私仇還是公怨。文章的作者稱，他的想法，還是慎言救市，兒子出了事就搬老子出來，總不是什么好事。

　　市場自然有市場的解決辦法，開發(fā)商不能指望政府通過減免稅費的辦法“袒護”自己。有人說，政府向公民提供均等化服務(wù)也即對市場交易雙方公平對待，是市場精神得以貫徹的前提。在扮演契約雙方的守護人和執(zhí)法者角色的同時，無論是購房者還是開發(fā)商，都應(yīng)該在平等的基礎(chǔ)上。

　　其實，關(guān)于自救也是有前車之鑒的。眼下美國房價已較2006年第三季度跌去10%以上，很多房子價格低于房貸總額的業(yè)主（頭付較低，甚至是零頭付），紛紛把鑰匙交還銀行，同樣沒見被套的業(yè)主找開發(fā)商鬧事、退房。

　　如何辦理退房手續(xù)

　　房子降價、退房潮在網(wǎng)上被炒得如火如荼,似乎成了近日國內(nèi)房產(chǎn)行業(yè)的流行趨勢。據(jù)了解，今年截至9月10日，西安解除房屋購賣合同的共有2909戶，不過解除理由多是工作調(diào)動、經(jīng)濟困難等原因，單純因為房價下跌而要求退房的“業(yè)主聯(lián)盟”目前還沒有出現(xiàn)。

　　這些房子究竟是怎樣退的呢？陜西涇渭律師事務(wù)所李德軍認為，從目前的法律環(huán)境來講，可退房條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件即合同條款中約定的退房條件，有約定的先從約定，沒有約定的可以根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定確定是否可以退房。

　　目前，法院在裁定構(gòu)成可退房條件的依據(jù)，主要是《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）?！督忉尅分幸?guī)定了幾種購房者可以申請退房的情況，即一房兩賣；設(shè)定抵押不予告知；房屋屬于拆遷安置房未予告知；不具備銷售 (預(yù)售)許可證。另外，如果房屋存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，嚴重影響使用安全的情況也可以退房。還有一種情況就是逾期交房，在開發(fā)商沒有如期交房的情況下，購房者可以向開發(fā)商發(fā)出催告，催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持。

　　據(jù)了解，和逾期交房相比，收房前尤其是在按揭貸款還未辦下來前，退房相對要容易一些。購房人向開發(fā)商發(fā)出退房請求，并填寫《西安市商品房購賣合同備案注銷申請表》，經(jīng)購賣雙方及貸款銀行簽字蓋章后，提交主管部門，15日內(nèi)辦理終止合同的全部手續(xù)，開發(fā)商將購房款返還給購房人。本組稿件由本報記者 陳璇 采寫

　　相關(guān)鏈接

　　大多數(shù)網(wǎng)友呼吁遵守契約

　　樓市遭遇“退房門”的消息一出，也在廣大網(wǎng)友中掀起一番激烈的討論。半數(shù)以上的網(wǎng)友表示，對這種因房價下降要求退房的現(xiàn)象能理解，但不支持。

　　網(wǎng)友小糊涂仙說：當初是18000元/平方米左右的房子，不到一年房價就縮水近30％，這樣的落差確實很大。因此，我能夠理解這些業(yè)主的心情。不過，我并不贊成他們“退房”的要求，更不支持他們的“胡鬧”行為。

　　一位李姓網(wǎng)友說：購過房的人可能都注意到了，《商品房購賣合同》說明里的條就是簽約之前，購受人應(yīng)當仔細閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢。第三條，為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。

　　李網(wǎng)友認為，法國盧梭所著的《社會契約論》是契約社會論的主要代表。按照契約社會論的基本觀點：政府的職能就是確保社會所有契約能夠被有效履行，確保各契約方的合作，而自然人的各種活動都必須接受各種契約框架的規(guī)范（法律、道德、規(guī)章制度、行為規(guī)范實際上都屬于契約的一種形式），要遵守一定的游戲規(guī)則。

　　既然我們和開發(fā)商簽了購房合同，大家就應(yīng)該遵守，開發(fā)商不履行合同，我們可以找他，也可以用法律武器來保護自己的權(quán)益，但不能因為房價下降，就以這種在合同里面找不到的理由為依據(jù)，要求開發(fā)商退房或補差價。

　　也有網(wǎng)友說，如果退房這種明顯的違約行為能夠大范圍地發(fā)生，說明當下社會誠信與契約精神的缺乏。

　　小貼士

　　十種情況可退房

　　當然，購房者并不是沒有向開發(fā)商提出退房的權(quán)利，目前按相關(guān)法規(guī)，在以下10種情況下，購房者可以把房退掉，討回房款并索賠相應(yīng)的損失。

　　，延遲交房；，開發(fā)商缺少有效證件與批文，導致合同無效；第三，開發(fā)商擅自變更設(shè)計；第四，拿不到產(chǎn)權(quán)證；第五，無法得到貸款；第六，房屋面積誤差超過3%；第七，房屋質(zhì)量不合格；第八，商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測不合格的，購受人有權(quán)退房；第九，因質(zhì)量嚴重影響房屋使用；第十，開發(fā)商把房子抵押。

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