商品房“特殊”在哪里

　　一個項目分多期開發(fā)，較后一期的售價可能比期售價翻一番，有的甚至翻了好幾番，這樣的項目在西安隨便找都能找出一大把。開發(fā)商固然要追求利益化，但是對于兼有商品和生活必需品雙重性質(zhì)的房子而言，它有其特殊的一面。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，“降價就要退貨”現(xiàn)象出現(xiàn)在樓市，跟商品房的“特殊”性有關。高山流水集團營銷總監(jiān)張金鵬分析說，樓市之所以會出現(xiàn)這種情況，主要有三個原因。

　　，房屋價值較高，消費者心理重視程度不一樣，和手機或者家電等商品不在一個重量級上。

　　，現(xiàn)在的房子大多是期房，購房者還沒使用，而汽車、手機不一樣，一經(jīng)使用，在人們心理上就成“二手貨”了，就要折舊。

　　第三，房子的投資價值，去除使用功能，很多人購房其實也是一種投資行為。隨著土地資源稀缺和物價的上漲，人們對房屋增值的預期加大，房價下跌，一般購房者都接受不了。

　　投資都要承擔風險

　　近幾年中國的車價一直在跌，也沒見有人退車索賠?；蛟S有人會說，車子是消費品，房子還兼有投資品的性質(zhì)，要說“跳水”，樓市遠遠不如股市。從6000多點到2200點，不到一年的時間，不知多少股民深受”腰斬”之苦。如果曾經(jīng)高價購房的業(yè)主可以要求原價“退房”，那么眾多被深度套牢的股民是否也可以要求以購入價”退股”呢？

　　經(jīng)常有人說“股市有風險，入市要謹慎”。其實樓市何嘗不是這樣？派風地產(chǎn)負責人認為，在特定條件下，特定區(qū)域的房屋是能夠保值、增值的，但稱所有的房屋都具有保值、增值功能的觀點是不準確的。因為短期來看，在目前的市場態(tài)勢下，購購房屋不僅不能保值、增值，反而會因房價的下跌而使資產(chǎn)縮水；長期來看，隨著房產(chǎn)市場競爭的加劇、市場供應的加大，房產(chǎn)市場必將回歸理性，房價也將會隨供求關系的轉(zhuǎn)變而有漲有跌，像前幾年那樣房產(chǎn)投機可以獲取暴利是極不可能的。

　　靠別人不如靠自己

　　退房潮越來越激烈，樓市咋辦？雅虎房產(chǎn)論壇有一篇文章說，這段時間，房產(chǎn)界的關鍵詞應該是“救市”了,有人公開向要政策，說再不救就要崩潰了，有的很隱晦，稱“不是救市，而是糾偏”，有的吆喝千萬不能救市，大有痛打落水狗的意思，不知道是報開發(fā)商的私仇還是公怨。文章的作者稱，他的想法，還是慎言救市，兒子出了事就搬老子出來，總不是什么好事。

　　市場自然有市場的解決辦法，開發(fā)商不能指望政府通過減免稅費的辦法“袒護”自己。有人說，政府向公民提供均等化服務也即對市場交易雙方公平對待，是市場精神得以貫徹的前提。在扮演契約雙方的守護人和執(zhí)法者角色的同時，無論是購房者還是開發(fā)商，都應該在平等的基礎上。

　　其實，關于自救也是有前車之鑒的。眼下美國房價已較2006年第三季度跌去10%以上，很多房子價格低于房貸總額的業(yè)主（頭付較低，甚至是零頭付），紛紛把鑰匙交還銀行，同樣沒見被套的業(yè)主找開發(fā)商鬧事、退房。

　　如何辦理退房手續(xù)

　　房子降價、退房潮在網(wǎng)上被炒得如火如荼,似乎成了近日國內(nèi)房產(chǎn)行業(yè)的流行趨勢。據(jù)了解，今年截至9月10日，西安解除房屋購賣合同的共有2909戶，不過解除理由多是工作調(diào)動、經(jīng)濟困難等原因，單純因為房價下跌而要求退房的“業(yè)主聯(lián)盟”目前還沒有出現(xiàn)。

　　這些房子究竟是怎樣退的呢？陜西涇渭律師事務所李德軍認為，從目前的法律環(huán)境來講，可退房條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件即合同條款中約定的退房條件，有約定的先從約定，沒有約定的可以根據(jù)相關法律的規(guī)定確定是否可以退房。

　　目前，法院在裁定構(gòu)成可退房條件的依據(jù)，主要是《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）?！督忉尅分幸?guī)定了幾種購房者可以申請退房的情況，即一房兩賣；設定抵押不予告知；房屋屬于拆遷安置房未予告知；不具備銷售 (預售)許可證。另外，如果房屋存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，嚴重影響使用安全的情況也可以退房。還有一種情況就是逾期交房，在開發(fā)商沒有如期交房的情況下，購房者可以向開發(fā)商發(fā)出催告，催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持。

　　據(jù)了解，和逾期交房相比，收房前尤其是在按揭貸款還未辦下來前，退房相對要容易一些。購房人向開發(fā)商發(fā)出退房請求，并填寫《西安市商品房購賣合同備案注銷申請表》，經(jīng)購賣雙方及貸款銀行簽字蓋章后，提交主管部門，15日內(nèi)辦理終止合同的全部手續(xù)，開發(fā)商將購房款返還給購房人。本組稿件由本報記者 陳璇 采寫

　　相關鏈接

　　大多數(shù)網(wǎng)友呼吁遵守契約

　　樓市遭遇“退房門”的消息一出，也在廣大網(wǎng)友中掀起一番激烈的討論。半數(shù)以上的網(wǎng)友表示，對這種因房價下降要求退房的現(xiàn)象能理解，但不支持。

　　網(wǎng)友小糊涂仙說：當初是18000元/平方米左右的房子，不到一年房價就縮水近30％，這樣的落差確實很大。因此，我能夠理解這些業(yè)主的心情。不過，我并不贊成他們“退房”的要求，更不支持他們的“胡鬧”行為。

　　一位李姓網(wǎng)友說：購過房的人可能都注意到了，《商品房購賣合同》說明里的條就是簽約之前，購受人應當仔細閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢。第三條，為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。

　　李網(wǎng)友認為，法國盧梭所著的《社會契約論》是契約社會論的主要代表。按照契約社會論的基本觀點：政府的職能就是確保社會所有契約能夠被有效履行，確保各契約方的合作，而自然人的各種活動都必須接受各種契約框架的規(guī)范（法律、道德、規(guī)章制度、行為規(guī)范實際上都屬于契約的一種形式），要遵守一定的游戲規(guī)則。

　　既然我們和開發(fā)商簽了購房合同，大家就應該遵守，開發(fā)商不履行合同，我們可以找他，也可以用法律武器來保護自己的權(quán)益，但不能因為房價下降，就以這種在合同里面找不到的理由為依據(jù)，要求開發(fā)商退房或補差價。

　　也有網(wǎng)友說，如果退房這種明顯的違約行為能夠大范圍地發(fā)生，說明當下社會誠信與契約精神的缺乏。

　　小貼士

　　十種情況可退房

　　當然，購房者并不是沒有向開發(fā)商提出退房的權(quán)利，目前按相關法規(guī)，在以下10種情況下，購房者可以把房退掉，討回房款并索賠相應的損失。

　　，延遲交房；，開發(fā)商缺少有效證件與批文，導致合同無效；第三，開發(fā)商擅自變更設計；第四，拿不到產(chǎn)權(quán)證；第五，無法得到貸款；第六，房屋面積誤差超過3%；第七，房屋質(zhì)量不合格；第八，商品房地基基礎和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測不合格的，購受人有權(quán)退房；第九，因質(zhì)量嚴重影響房屋使用；第十，開發(fā)商把房子抵押。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！