2007年7月我在北京購(gòu)了一套房，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是9800元/平方米。前段時(shí)間開發(fā)商交樓，發(fā)現(xiàn)房子的實(shí)際面積比合同上寫的小了3.2平方米，超過(guò)了總面積的3%?，F(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目的二手房?jī)r(jià)格超過(guò)了1.5萬(wàn)元/平方米，后期價(jià)格也在1.6萬(wàn)元/平方米。請(qǐng)問(wèn)，如果我要退房，開發(fā)商是否應(yīng)該按照現(xiàn)在的價(jià)格給我補(bǔ)償？

　　答疑：

　　北京漢卓律師事務(wù)所劉桂林(劉桂林博客,劉桂林新聞,劉桂林說(shuō)吧)律師認(rèn)為，幾年來(lái)北京樓價(jià)有較大幅度上漲，如果開發(fā)商僅按照合同簽訂時(shí)的價(jià)格給予補(bǔ)償，有違公平原則。但劉律師提醒讀者，如果開發(fā)商沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，而是購(gòu)房者單方面提出解除購(gòu)房合同，在這種情況下，法院可能不會(huì)支持購(gòu)房者按照當(dāng)前價(jià)格給予補(bǔ)償?shù)恼?qǐng)求。如果是因?yàn)殚_發(fā)商過(guò)錯(cuò)，提出退房，則可以向法院提出按照當(dāng)下價(jià)格補(bǔ)償。可以提出退房的開發(fā)商常見過(guò)錯(cuò)有：開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，商品房面積誤差超過(guò)3%，開發(fā)商遲延交樓，商品房發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題等。

　　相關(guān)專家指出，購(gòu)房者退房的情況多發(fā)生在與開發(fā)商簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》之后，如果遇到以下七種情形，購(gòu)房人有權(quán)依法解除合同(退房)，并根據(jù)實(shí)際情況要求開發(fā)商承擔(dān)退還全部購(gòu)房款、賠償貸款利息、頭付款的存款利息、購(gòu)房的稅費(fèi)、違約金、懲罰賠償金等法律責(zé)任。

　　一、開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　在商品房預(yù)售之后，開發(fā)商未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，影響房屋結(jié)構(gòu)的，購(gòu)房者有權(quán)退房并由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

　　二、開發(fā)商隱瞞房屋抵押狀況

　　指商品房購(gòu)賣合同訂立后，開發(fā)商未告知購(gòu)房者又將該房屋抵押或出賣給第三人，導(dǎo)致商品房購(gòu)賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，購(gòu)房者可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失；另外，出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房購(gòu)賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法取得房屋，購(gòu)房者也有權(quán)解除合同。

　　■編輯提示

　　此處所說(shuō)的種情況經(jīng)常表現(xiàn)為開發(fā)商將房屋抵押給銀行或其他機(jī)構(gòu)，所以購(gòu)房者在購(gòu)房之前，應(yīng)該到“北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)”上查明所購(gòu)房屋的抵押登記情況；種情況就是平常所說(shuō)的“一房?jī)少u”，該情形在實(shí)行期房預(yù)售網(wǎng)上登記后已經(jīng)較為少見。

　　三、無(wú)證售房

　　開發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；購(gòu)受人可請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息。

　　■編輯提示

　　這種情形在早期的北京市場(chǎng)時(shí)有發(fā)生，但在相關(guān)部門加強(qiáng)管理，尤其是使用統(tǒng)一的《商品房預(yù)售合同》文本之后，該情況已較少發(fā)生。

　　四、商品房發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題

　　開發(fā)商交付的房屋應(yīng)當(dāng)是驗(yàn)收合格的商品房，如因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同和賠償損失。

　　■編輯提示

　　這里需要注意的是，所謂房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，需要經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)，不能僅憑購(gòu)房者主觀判斷。另外，如因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房者也有權(quán)要求解除合同和賠償損失。

　　五、商品房面積誤差過(guò)大

　　當(dāng)商品房預(yù)售合同中的約定面積與實(shí)際面積產(chǎn)生誤差時(shí)，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》十條的規(guī)定，面積誤差比完全值超出3%時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)選擇退房。

　　■編輯提示

　　購(gòu)房者選擇退房，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房人提出退房之日起30日內(nèi)將購(gòu)房者已付清的房?jī)r(jià)款退還給購(gòu)房者，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。

　　六、開發(fā)商延遲交樓

　　若開發(fā)商未能按照合同約定期限交付時(shí)，應(yīng)按照合同約定處理，如未約定，購(gòu)房者有權(quán)要求開發(fā)商退房，并依照合同約定的金額支付延期違約金。

　　七、開發(fā)商延遲辦理房產(chǎn)證

　　按照商品房購(gòu)賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人(開發(fā)商)的原因，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，購(gòu)受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失的。（編輯：凝水）

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