今年前兩個月，珠海還是珠三角城市群中房價先進(jìn)上漲的城市。但是，從3月開始，珠海的一手房無論是成交量還是成交價格均出現(xiàn)明顯下跌。3月全市新建商品住房交易面積185781平方米，比2月下降7.94%，其中高價房云集的香洲區(qū)為126657平方米，下降12.24%，成交價也下跌13.18%。

　　曾經(jīng)在廣州推出以價格正面對撼限價房保利西子灣的時代集團(tuán)，在珠海香洲的頭發(fā)之作時代廊橋，同樣通過性價比取勝。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的研究報告指出，其洋房在4月發(fā)售時均價7200元/平方米起，但是折后均價只有6100~6800元/平方米，30余萬元的總價就能購到一套中小戶型，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊新盤總價門檻均在60余萬元左右的水平。

　　該盤的別墅較優(yōu)惠價格更低至270萬元/套，遠(yuǎn)低于香洲區(qū)新別墅在500萬元以上的水平。精巧設(shè)計的小戶型以及小型別墅填補(bǔ)了珠海的市場空白，令該盤在受到購房入戶叫停政策打擊的4月售況良好，發(fā)展商報收1.5億元。而周邊不少樓盤或推出優(yōu)惠幅度以萬元起的促銷，或推遲面市。

　　不過，珠海的一二手房成交面積卻在5月錄得大幅上升，其中一手房成交面積同比上漲八成。當(dāng)?shù)啬潮P的銷售總監(jiān)表示，樓價下跌以及成交放大，主要是由于珠海在3月宣布4月21日起珠海停止執(zhí)行購房入戶政策。但是，在今年4月20日以前已交付購房定金、頭期或全部購房款，持有收款收據(jù)或購房發(fā)票，并且能在2008年5月31日(含當(dāng)日)前向市房地產(chǎn)登記申請辦理商品房預(yù)購登記或產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，還可以享受原購房入戶政策。所以，趕搭末班車的購房行為促使了珠海樓市在5月出現(xiàn)價跌量漲的現(xiàn)象。

　　回顧珠海樓市，可以發(fā)現(xiàn)，自從2006年港珠澳大橋規(guī)劃方案被熱炒，以及澳門經(jīng)濟(jì)起飛帶動炒房客進(jìn)入后，開始了它樓價狂飆的過程。2007年初，隨著外地開發(fā)商進(jìn)入珠海搶地，地價屢次創(chuàng)造新高。去年9月南屏山1號地塊拍賣出現(xiàn)7700元/平方米、46.5億元的天價，進(jìn)一步造就了投資客對于樓價繼續(xù)高漲的預(yù)期。

　　有著港珠澳大橋規(guī)劃題材、“地王”頻出的香洲區(qū)，就是其中的樣本。從去年6月份的6924元/平方米飆至11月份10244元/平方米，僅6個月就上漲了近48%。而在今年3月購房入戶政策叫停后，該區(qū)一手房均價一度下降至8061元/平方米。

　　據(jù)當(dāng)?shù)貙ｉT負(fù)責(zé)異地房展會的代理行紅館的統(tǒng)計，2007年以來外地來珠海購房者持續(xù)增加，截至去年8月，在拱北海關(guān)附近的新樓盤，50％以上被澳門人購走。但澳門購家的選房范圍基本在拱北一帶，內(nèi)地其他地區(qū)的購家則更鐘情于珠海的海景房、湖景房。香洲區(qū)較多外地投資客的樓盤，包括萬科在情侶大道邊上建造的金域藍(lán)灣，20％以上的購家來自深圳。以及世榮實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)的里維埃拉（查看地圖），有54％的購家為深圳人，廣東其他地區(qū)及內(nèi)地購家占19％，香港、澳門購家各占1％和2％，珠海本地購家只占24％。

　　外地購家購購的理由，大多是著眼于港珠澳大橋的建設(shè)、廣珠輕軌帶來樓價上升的利好，以及度假感覺舒適等因素，并未有很多人考慮到本地市場的承接力。

　　樓價的高漲、投資客的涌入，背后并無堅實(shí)的基礎(chǔ)支持。以二手房價格超過1萬元/平方米的拱北珠海華發(fā)新城來看，根據(jù)當(dāng)?shù)刂薪榻y(tǒng)計，新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)當(dāng)?shù)刂薪榻y(tǒng)計，其月租金水平只有30-40元/平方米，如果按照現(xiàn)行的利率以及稅費(fèi)成本，投資這樣的一套兩房單元，靠出租至少約25年才能回本。

　　珠海居民收入增長也跟不上樓價增長速度。2007年收入較高的珠海香洲區(qū)居民可支配收入為1.93萬元，同比增長約9％，而珠海香洲區(qū)的房價在一年內(nèi)上漲超過50％。

　　2008年，隨著港珠澳大橋的規(guī)劃塵埃落定、去年末二手中介倒閉潮，以及今年4月購房入戶政策叫停等數(shù)件大事發(fā)生，投資客隨著題材炒作退潮、二手房市場價格下跌無人接盤等預(yù)期而逐步退出市場，造成了樓價的迅速下滑。

　　當(dāng)?shù)刂薪榈拿渍{(diào)查顯示，隨著5月購房入戶政策的停止，以及6月廣東地區(qū)普降大雨，多數(shù)樓盤成交清淡。在走訪中了解到，不少樓盤6月至今都沒售出一套房。某個今年初積極推盤目前已經(jīng)只剩尾貨的樓盤，其銷售總監(jiān)已經(jīng)外出度假。

　　“白藤湖畔某樓盤5月份消費(fèi)者趕購房入戶政策的末班車，銷出了近20套房。而6月至今沒賣出一套，而且看者寥寥。斗門某盤，5月前開幾個班次的看樓車接客戶，現(xiàn)在根本沒有開通看樓車了。而香洲某個外地客比例超過60％的樓盤，6月以來成交數(shù)量環(huán)比下跌了一半”，上述中介負(fù)責(zé)人表示。編輯（麗珍）

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