日前，長沙天心區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)管理局對前段時間部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在的問題進行了講評。昨日上午，該局物業(yè)監(jiān)管科還專門為市民總結(jié)了部分常見投訴案例，并給大家一一支招。

　　案例一：樓下車庫被改成飯館

　　住某小區(qū)二樓的李小姐較近碰到了煩心事：一樓的住戶把車庫和雜屋改建成了飯館，裝修的時候隨意破壞承重墻體結(jié)構(gòu)，還向外延伸出來近１米。她住在二樓不但受到油煙、噪音的困擾，還要提防小偷順著墻爬上來偷東西。

　　支招：《物權(quán)法》規(guī)定了業(yè)主不得擅自改變房屋使用性質(zhì)?！白「纳獭毙杞?jīng)過行政許可，并取得有利害關(guān)系的業(yè)主同意。因此，李小姐有權(quán)對一樓將車庫轉(zhuǎn)為商業(yè)用途的做法說“不”，并可要求物業(yè)公司對一樓住戶的行為進行制止，如一樓住戶不進行整改，物業(yè)公司有義務(wù)向有行政執(zhí)法權(quán)的部門上報。

　　案例二：剛購的新房漏水

　　去年６月，張先生在一次性付清全部房款后順利入住某處商品房，同時向物業(yè)管理公司交納了物業(yè)管理費。然而入住后不久，有天下大雨，張先生發(fā)現(xiàn)自家天花板上漏水。雖然物業(yè)公司及時通知開發(fā)商進行了維修，但張先生認為房屋漏雨導(dǎo)致自己蒙受損失，拒絕繳納今年的物業(yè)管理費。結(jié)果不久前，張先生收到了物業(yè)公司發(fā)來的律師函。

　　支招：新房的公共部位漏水如果屬于房屋質(zhì)保期內(nèi)，業(yè)主應(yīng)找開發(fā)商修復(fù)或賠償，而不能采取不交物管費這種極端方式，因為物業(yè)公司并沒拒絕履行義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)則應(yīng)當(dāng)配合業(yè)主與開發(fā)商進行溝通和協(xié)商解決，但開發(fā)商已全權(quán)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行房屋售后維修的，應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時修復(fù)并作出相關(guān)賠償。

　　案例三：樓上爆管無人在家

　　今年冰災(zāi)期間，某小區(qū)５樓水表爆裂，而業(yè)主恰好不在家，水由地板和陽臺滲透到樓下，樓下業(yè)主趕緊將情況向物業(yè)公司反映，物業(yè)公司由于無法與５樓業(yè)主取得聯(lián)系，緊急情況下向派出所進行了報告，在有第三者在場的情況下，請人撬開了房門，關(guān)閉了水閥。事后，５樓業(yè)主以居家沒有安全感、物業(yè)公司未經(jīng)其同意破門為由，要告物業(yè)公司私闖民宅，樓下業(yè)主則要物業(yè)公司賠償其經(jīng)濟損失。

　　支招：物業(yè)公司在破門進入房間維修前，應(yīng)征求業(yè)主的同意。如果遇到緊急情況漏水或燃氣泄漏，物業(yè)無法與業(yè)主取得聯(lián)系，在公安機關(guān)和第三者在場的情況下破門而入是將損失降到較低的無奈之舉，這在法律上叫緊急避險，在個人利益和公共利益發(fā)生沖突時，應(yīng)頭選保護公共利益。破門和維修多少會給業(yè)主帶來損失，物業(yè)應(yīng)妥善做好善后工作。因樓上滲水到樓下，造成樓下業(yè)主損失，如果業(yè)主與物業(yè)沒有特別的約定，物業(yè)不承擔(dān)賠償責(zé)任，樓下的業(yè)主可以請有評估資質(zhì)的機構(gòu)到現(xiàn)場評估，與樓上住戶協(xié)商維修或向法院起訴。

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　　物管問題多將通報批評

　　天心區(qū)房產(chǎn)局近期下發(fā)了《長沙市天心區(qū)物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)建全國文明城市工作指導(dǎo)手冊》，并召集全區(qū)150個物業(yè)管理項目的負責(zé)人簽定責(zé)任書，要求全區(qū)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格按照行業(yè)創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)，對照存在的問題進行整改。

　　天心區(qū)房產(chǎn)局物業(yè)監(jiān)管科科長周新卷介紹，下階段房產(chǎn)局還將繼續(xù)采取部門、街鎮(zhèn)、企業(yè)三位一體的物業(yè)管理模式，對規(guī)范行業(yè)服務(wù)進行指導(dǎo)和督查，并對小區(qū)業(yè)主滿意度進行調(diào)查，全區(qū)物業(yè)管理行業(yè)文明創(chuàng)建情況將納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案，對存在問題較多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行通報批評，并上報上級主管部門。

　　市民如有更多關(guān)于物業(yè)管理的疑問，可以撥打天心區(qū)房產(chǎn)局物業(yè)監(jiān)管科電話0731-5138049咨詢。

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