綜合分析：更新居住環(huán)境，更換更大更好的房產(chǎn)是步入中年的白領(lǐng)的普遍愿望，但何時(shí)可以換房、頭付與月供是否對(duì)家庭生活品質(zhì)造成影響、采用何種理財(cái)產(chǎn)品達(dá)到預(yù)期目標(biāo)卻是需要進(jìn)行測(cè)算與規(guī)劃的。

　　1.需考慮購置房產(chǎn)的未來價(jià)格

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)測(cè)算，從2000年以來，長(zhǎng)沙市商品住房?jī)r(jià)格年增長(zhǎng)比約為6%，那么3年后同品質(zhì)住房?jī)r(jià)格計(jì)算后約為72萬元，加上約為房?jī)r(jià)5%的相關(guān)費(fèi)用4萬元及裝修費(fèi)用(按趙先生需求的中檔裝修，算8萬元)。屆時(shí)按照在銀行辦理7成貸款測(cè)算，需要自行支付頭付約22萬元，準(zhǔn)備裝修費(fèi)用及稅費(fèi)等12萬元，合計(jì) 34萬元，貸款50萬元。

　　2.資產(chǎn)、收入狀況預(yù)期應(yīng)足夠支付頭期

　　如果3年后趙先生支付34萬元相關(guān)費(fèi)用，則現(xiàn)有資產(chǎn)需以13%的年回報(bào)率在3年內(nèi)持續(xù)增值，這是目前穩(wěn)健型理財(cái)產(chǎn)品難以達(dá)到的。建議他可以選擇兩種方案：一是，推遲購房到4年后(年率達(dá)到 5.27%即可);二是，降低購房的面積標(biāo)準(zhǔn)，3年后購購?fù)焚|(zhì)居住面積為130平方左右住房。按此方案，趙先生3年后僅需要支付頭付28萬元(房?jī)r(jià)為 54萬元)，貸款38萬元，按等額本息還款計(jì)算月供2620元。

　　3.依還貸能力選擇貸款期限

　　目前趙先生自有房產(chǎn)市場(chǎng)租價(jià)約1000元，那么節(jié)余月收入3000元，減除月供外還有留存約1400元，基本無附加壓力。實(shí)際上，根據(jù)其家庭收入情況，建議可采取10年期貸款，月供不到4100元，更為合適。

　　理財(cái)建議：趙先生有能力在3年后實(shí)現(xiàn)換房，換房計(jì)劃微調(diào)后不影響生活質(zhì)量。建議申請(qǐng)7成10年期貸款。由于趙先生的收入成長(zhǎng)空間較大，可選擇等額本金法還款(適用于貸款后早期提前還款);為了順利實(shí)現(xiàn)換房夢(mèng)想，建議可將現(xiàn)有15萬元用于購購三年期國(guó)債，收益率約3.2%;月收入可按照季度定期定額購購低風(fēng)險(xiǎn)基金(如嘉實(shí)浦安保本基金、南方債券基金)，稅后收益率約4%-5%;也可一次性購購銀行人民幣理財(cái)產(chǎn)品及高保障型信托產(chǎn)品(如銀行代理型信托產(chǎn)品)，年稅后收益率約3%-5%。

　　對(duì)于購換房規(guī)劃，需要注意目標(biāo)達(dá)成的可能性、購房后月供是否會(huì)影響生活質(zhì)量(經(jīng)常性收入對(duì)貸款的負(fù)擔(dān)能力)、還款計(jì)劃與還款方式選擇。（編輯：凝水）

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