■理財規(guī)劃

　　本期理財顧問：中國民生銀行廣州分行非凡財富理財師 鐘嘉穎

　　對象：劉先生

　　家庭狀況：夫妻雙方相差5歲，男49歲，男女方均在事業(yè)單位上班，男在廣州，女在東莞。有一小孩在廣州工作，能自立。

　　收入：目前二人稅后工資共6000元/月，住房公積金共1500元/月。東莞市區(qū)內(nèi)有自住房一套，市值約40萬元，外地有房產(chǎn)一套約7萬元。購購社保，享有國家醫(yī)保。

　　支出：每月生活費(fèi)3500元，夫妻雙方都購了單位的疾病險，先生加購了平安重疾險，年繳費(fèi)3000元，保額10萬元。雙方老人均有退休金，無須瞻養(yǎng)，無大項支出。

　　現(xiàn)有積蓄：股票10萬元，基金5萬元，定期存款9萬元，活期1萬元，現(xiàn)有一套東莞市值大概為30萬元的商鋪出租，租金1000多元，供按揭小有盈余（出租合同已簽到2016年，2013年按揭完畢）。預(yù)計再過6年夫妻雙方退休后工資共4500元/月。

　　理財問題：先賣外地兩套物業(yè)作頭期，2009年以前在天河區(qū)二線區(qū)域購80平米左右的二房一廳電梯房，先用于出租，退休時再賣另一套還貸，退休后自住，該如何理財？

　　家庭財務(wù)狀況分析：

　　盈余資金較多

　　1.根據(jù)所提供信息（“租金1000多供按揭小有盈余”）假設(shè)劉先生夫婦的門面租金收入1200元，門面按揭月供1000元；這里還有200元的盈余。劉先生夫婦的總收入減去總支出，每月盈余3950元，盈余資金較多，且住房公積金閑置未啟用。

　　2.劉先生夫婦固定資產(chǎn)合計77萬元；流動資產(chǎn)合計25萬元；可調(diào)配資源較多。

　　3.劉太太在東莞購購的醫(yī)保在廣州不能使用；僅劉先生購了重疾險，劉太太的保障略顯不足。

　　劉先生家庭財產(chǎn)收支狀況（單位：元）

　　每月支出目前2009年購房后2014年退休后

　　生活費(fèi)350035003500

　　月繳保費(fèi)250 750 750

　　商鋪按揭10000 0

　　廣州房產(chǎn)按揭0 4754.67 0

　　小計47509004.67 4250

　　每月收入目前2009年購房后2014年退休后

　　稅后工資600060004500

　　住房公積金150015001500

　　商鋪租金收入12000 0

　　廣州房產(chǎn)租金收入0 20000

　　小計870095006000

　　每月結(jié)余3950495.331750

　　理財建議：五成15年按揭，減輕退休后供款壓力

　　1.置業(yè)廣州

　　在廣州置業(yè)預(yù)算總價約96萬元。由于劉先生已近50歲，公積金貸款年限和額度都受到較多限制，且退休后每月收入將有所減少，建議劉先生頭付五成，按揭五成，期限15年；同時考慮提前還款，以減輕退休后的供款壓力。

　　頭期款的籌集方面，可以出售市值7萬元的外地房產(chǎn)、市值30萬元的門面，按比例壓縮股票、基金、定期存款、活期存款占用的資金11萬元，籌措頭期款48萬元。月供款方面，由于考慮提前還款，建議采用等本金的月供方式，減輕利息負(fù)擔(dān)，頭月月供款4754.67元，以后逐月減少，至退休前減少至3931.07元/月。退休前將房產(chǎn)出租，租金約2000元/月，二人公積金1500元/月，不足供款部分從每月結(jié)余中支取。待2014年退休時，提前還款額約為33萬元，屆時二人搬至廣州居住，可將東莞的房產(chǎn)出售，以每年3%的經(jīng)濟(jì)增長率計算，40萬元的房產(chǎn)將升至47.76萬元，將售房所得提前還清33萬元貸款，還剩余14.76萬元。

　　2.增加保障，改善退休生活

　　建議劉先生為妻子在廣州購購分紅型養(yǎng)老商業(yè)險，附加醫(yī)療險和重疾險，同時，建議為劉先生增加購購意外險。二人每年保費(fèi)增加6000元，折合每月約500元。退休后每年分紅所得可用于退休旅游、改善生活等。

　　3.預(yù)留孩子的置業(yè)或創(chuàng)業(yè)基金

　　繳納頭期款后，流動資產(chǎn)投資資本約余14萬元，以該組合的年投資收益率6%計算，2014年退休時該投資組合的資產(chǎn)將近20萬元，加上出售東莞房產(chǎn)繳清房貸后的12.76萬元，合計約32萬元作為孩子的置業(yè)或創(chuàng)業(yè)基金。每月的結(jié)余資金也可以做零存整取存款或債券基金定投，獲取低風(fēng)險的投資收益。（編輯：小米）

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！