養(yǎng)商鋪

　　相對(duì)于有的開(kāi)發(fā)商采取用高于當(dāng)時(shí)實(shí)際價(jià)值的價(jià)格將商鋪一次性賣(mài)出的營(yíng)銷(xiāo)策略，持有商鋪產(chǎn)權(quán)，將商鋪出租是更好的獲利方式。開(kāi)發(fā)商既可以長(zhǎng)期得到價(jià)格不菲的租金收益，還可以獲得地產(chǎn)增值效益，而且便于篩選控制管理經(jīng)營(yíng)者，有利于商業(yè)氛圍的集聚。

　　創(chuàng)品牌

　　在繁華地段，商鋪空租率小，昂貴的租金支出往往高于店鋪的銷(xiāo)售收益。盡管如此，旗艦店展示、大型連鎖店仍然要搶占一席之地。意大利知名時(shí)尚運(yùn)動(dòng)品牌Kappa天津旗艦店正式落戶“金街”和平路。Kappa天津旗艦店建筑面積超過(guò)800平方米，是到目前為止國(guó)內(nèi)Kappa旗艦店中面積、形象較新、真正標(biāo)志性的旗艦店。當(dāng)顧客經(jīng)?？吹降赇伒钠放坪螅僭谄渌胀ǖ囟慰吹酵瑯拥钠放茣r(shí)，會(huì)從心底產(chǎn)生很強(qiáng)烈的認(rèn)同感和信任感。商家的知名度也由此打開(kāi)。上海的南京西路、淮海中路是面向全國(guó)、面向世界的形象窗口，許多定位于打響國(guó)內(nèi)市場(chǎng)、走向國(guó)際市場(chǎng)的商家都瞄準(zhǔn)了這塊“”。

　　巧布局

　　商鋪較好不要順排做，要有自己的主題，業(yè)態(tài)組合定位形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)。開(kāi)發(fā)商把戰(zhàn)略眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，有志于將所持有的商鋪打造成商業(yè)或中的關(guān)鍵區(qū)位。比如本市出現(xiàn)的五金城等大型商鋪，集交易、倉(cāng)儲(chǔ)、物流配、現(xiàn)代商務(wù)辦公、信息化管理、品牌展示、電子商務(wù)、會(huì)展等多項(xiàng)功能于一體，實(shí)施現(xiàn)代化、規(guī)?；?、品牌化經(jīng)營(yíng)。帶動(dòng)天津五金產(chǎn)業(yè)從銷(xiāo)地型市場(chǎng)向產(chǎn)地型市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，為天津市發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)提供條件，吸引全國(guó)五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)向周邊集聚。

　　社區(qū)里的商鋪配套可以借鑒新加坡的“鄰里”社區(qū)服務(wù)概念。鄰里以居住人群為，全部設(shè)施滿足人們?cè)诩揖痈浇鼘で笊?、文化交流的需要，?gòu)成了一套巨大的家庭住宅延伸體系。這種不斷完善的業(yè)態(tài)組合，取得相當(dāng)可觀的經(jīng)濟(jì)效益，還提供了很多就業(yè)機(jī)會(huì)，妥善解決了城市居民生活質(zhì)量和城市環(huán)境中的若干實(shí)際問(wèn)題，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人群素質(zhì)提高起到一定保障作用。

　　挖潛力

　　英國(guó)特許測(cè)量師、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)行總經(jīng)理王新分析說(shuō)：“成熟的商鋪開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在開(kāi)發(fā)前反復(fù)跟客戶溝通，大到業(yè)態(tài)的主基調(diào)，小到店鋪符合建筑標(biāo)準(zhǔn)。商鋪要有先進(jìn)的物業(yè)設(shè)施、良好的綠化景觀、功效合理的房型、適用性清晰的業(yè)態(tài)。開(kāi)發(fā)商要挖掘到商鋪建筑的附加價(jià)值。

　　在這方面國(guó)際上有著比較領(lǐng)跑的例子，像LV的設(shè)計(jì)師是一個(gè)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，LV的內(nèi)部空間布局既有各自的特點(diǎn)又有相對(duì)統(tǒng)一的風(fēng)格。設(shè)計(jì)師懂商業(yè)要素和特性，把表達(dá)商業(yè)的元素融入到設(shè)計(jì)之中。再如南京路的一個(gè)在建商業(yè)廣場(chǎng)，將引進(jìn)國(guó)外現(xiàn)代商業(yè)Shopping Mall的模式，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游、服務(wù)全方位業(yè)態(tài)為一體，商場(chǎng)內(nèi)除設(shè)有百貨公司和各類(lèi)特色店鋪外，還會(huì)有主題樂(lè)園和娛樂(lè)、特色餐廳、超級(jí)市場(chǎng)及配套服務(wù)，甚至還有音樂(lè)酒吧、DISCO、卡拉OK、電影院乃至現(xiàn)代化酒店等現(xiàn)代娛樂(lè)休閑和服務(wù)業(yè)態(tài)。有關(guān)專(zhuān)家論證該項(xiàng)目將把國(guó)際化、現(xiàn)代化和地域文化相結(jié)合。

　　關(guān)于交通問(wèn)題，專(zhuān)家提出,局部交通與城市交通的結(jié)合與組織,在方案深化上應(yīng)與路網(wǎng)的調(diào)整銜接好。對(duì)于停車(chē)問(wèn)題，存車(chē)數(shù)量，出入口的數(shù)量、位置、出入口與城市干道尤其是與道路交叉口的問(wèn)題，應(yīng)進(jìn)一步具體分析。

　　關(guān)于興業(yè)銀行保護(hù)問(wèn)題，專(zhuān)家認(rèn)為，濱江道、和平路、興業(yè)銀行、勸業(yè)場(chǎng)、交通飯店、惠中飯店作為一個(gè)節(jié)點(diǎn)在人們記憶中留有深刻印象；應(yīng)該將新老建筑結(jié)合起來(lái)考慮，不能過(guò)于時(shí)尚，與城市相脫離。

　　重管理

　　“大品牌的專(zhuān)業(yè)管理公司是商鋪發(fā)展所必需的?！敝性禺a(chǎn)（天津）投資顧問(wèn)部主管高飛介紹說(shuō)，“天津比較成功的大型商鋪都由品牌管理公司打理經(jīng)營(yíng)。比如津匯、伊勢(shì)丹，顧客走進(jìn)商場(chǎng)，感覺(jué)很舒適，樓層商品分布符合相應(yīng)購(gòu)物群的習(xí)慣，很方便。新加坡澳中房地產(chǎn)公司投資津匯廣場(chǎng)在天津成功地樹(shù)立了主導(dǎo)商務(wù)大廈及購(gòu)物的嶄新形象。因?yàn)閷?zhuān)業(yè)品牌管理公司具有國(guó)際水準(zhǔn)，能把握市場(chǎng)的賣(mài)點(diǎn)，對(duì)商鋪的持續(xù)經(jīng)營(yíng)及形成業(yè)態(tài)規(guī)模都有益。再比如奧城，商業(yè)就由易購(gòu)得專(zhuān)業(yè)管理管理，帶動(dòng)了奧城整體的商業(yè)氛圍，強(qiáng)化了奧城的商業(yè)影響力?！?p>

　　專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，新興城市商圈會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)，市場(chǎng)會(huì)不斷細(xì)分。在市場(chǎng)整體份額中，大賣(mài)場(chǎng)將占到40%，購(gòu)物占15%，百貨商店及社區(qū)商業(yè)占到25%。從區(qū)域上分，和平區(qū)、河西區(qū)各占20%，南開(kāi)區(qū)和塘沽區(qū)共占20%，其他份額被紅橋區(qū)、河北區(qū)、河?xùn)|區(qū)及郊區(qū)分享。事在人為，按照市場(chǎng)規(guī)律來(lái)說(shuō)，商鋪的年回報(bào)率在8%，未來(lái)的發(fā)展前景是很好的。

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