李某通過(guò)某中介公司介紹購(gòu)購(gòu)二手房，經(jīng)與業(yè)主協(xié)商，簽訂了《房屋購(gòu)賣合同》，合同中約定成交價(jià)為60萬(wàn)元，交易所產(chǎn)生的稅費(fèi)由購(gòu)方承擔(dān)。簽合同前，李某了解到業(yè)主擁有多套房，且所購(gòu)購(gòu)的該二手房系業(yè)主受所得，于是，李某在合同中特別約定“在交易過(guò)程中，如該物業(yè)須繳納稅費(fèi)超過(guò)交易金額的20%，購(gòu)賣雙方交易取消,退件費(fèi)用由購(gòu)方支付”。

在交付頭期房款前，李某請(qǐng)中介公司經(jīng)紀(jì)人陪同前往廣州市房地產(chǎn)交易登記咨詢相關(guān)稅費(fèi)交納情況，獲悉該套房產(chǎn)由于是業(yè)主受取得，所以再次出售時(shí)根據(jù)國(guó)家規(guī)定僅個(gè)人所得稅就需按成交價(jià)20%繳納，再加上其他稅費(fèi)（如契稅、營(yíng)業(yè)稅等）肯定超過(guò)成交價(jià)20%。于是李某向中介公司提出解除該購(gòu)賣合同的要求。中介公司提出應(yīng)先向交易登記遞件，申請(qǐng)辦理過(guò)戶手續(xù)，如遞件后繳納稅費(fèi)確超過(guò)成交價(jià)20%的，才能根據(jù)購(gòu)賣合同的約定取消交易，解除合同。

李某考慮到如遞件再退件的話要多交納一筆費(fèi)用，就沒(méi)有同意中介公司的要求，雙方因此產(chǎn)生糾紛，后經(jīng)廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理所調(diào)解，中介公司協(xié)助購(gòu)賣雙方取消交易，解除了購(gòu)賣合同。

交易提醒

本案涉及兩個(gè)問(wèn)題：一是與房購(gòu)賣是否需要交納20%個(gè)人所得稅：

1.根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)購(gòu)賣中，出售的房屋自用滿5年且是先進(jìn)住房的，免征個(gè)人所得稅。本案中業(yè)主有多套住房，在出售其房屋時(shí)肯定要繳納個(gè)人所得稅。

2．2007年1月8日，廣州市地稅局以穗地稅發(fā)[2007]8號(hào)文轉(zhuǎn)發(fā)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]144號(hào)文）。文件規(guī)定，業(yè)主將繼承或受不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷售時(shí)個(gè)人所得稅不得核定征收，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。本案中交易的房屋是業(yè)主受取得，其出售時(shí)應(yīng)按20%的適用稅率計(jì)算個(gè)人所得稅。

二是在未按約定辦理交易遞件手續(xù)，確定實(shí)際繳納稅費(fèi)金額的情況下，李某是否可以要求取消交易，解除合同。一般情況下，交易當(dāng)事人只有在交易遞件獲取稅單后，才能確定需要繳納哪些稅費(fèi)及繳稅金額。但本案中，李某已在中介公司經(jīng)紀(jì)人員的陪同下，向交易登記部門咨詢有關(guān)稅費(fèi)項(xiàng)目及金額，已預(yù)知稅費(fèi)肯定超過(guò)成交價(jià)20%，符合合同中“在交易過(guò)程中，如該物業(yè)須繳納稅費(fèi)超過(guò)交易金額的20%，購(gòu)賣雙方交易取消,退件費(fèi)用由購(gòu)方支付”的約定。購(gòu)賣雙方與中介公司應(yīng)根據(jù)合同條款取消交易，解除合同；而不需要實(shí)際去交易遞件，讓購(gòu)方李某支付額外的退件費(fèi)用。

三是在二手房交易中，購(gòu)賣雙方當(dāng)事人簽訂合同前，較好先到交易登記部門了解稅費(fèi)情況。在簽訂合同時(shí)，明確約定稅費(fèi)繳納方面的條款。中介公司要盡職責(zé)協(xié)助交易當(dāng)事人了解稅費(fèi)情況，為交易當(dāng)事人提供專業(yè)、詳盡、更具人性化的中介服務(wù)。

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