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置業(yè)指導(dǎo):受房再次交易稅費多[圖]
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 563 次
“有言在先”的約定寫進購賣合同,可減少雙方的爭拗。漫畫/張濱
事件回放
李某通過某中介公司介紹購購二手房,經(jīng)與業(yè)主協(xié)商,簽訂了《房屋購賣合同》,合同中約定成交價為60萬元,交易所產(chǎn)生的稅費由購方承擔(dān)。簽合同前,李某了解到業(yè)主擁有多套房,且所購購的該二手房系業(yè)主受所得,于是,李某在合同中特別約定“在交易過程中,如該物業(yè)須繳納稅費超過交易金額的20%,購賣雙方交易取消,退件費用由購方支付”。
在交付頭期房款前,李某請中介公司經(jīng)紀(jì)人陪同前往廣州市房地產(chǎn)交易登記咨詢相關(guān)稅費交納情況,獲悉該套房產(chǎn)由于是業(yè)主受取得,所以再次出售時根據(jù)國家規(guī)定僅個人所得稅就需按成交價20%繳納,再加上其他稅費(如契稅、營業(yè)稅等)肯定超過成交價20%。于是李某向中介公司提出解除該購賣合同的要求。中介公司提出應(yīng)先向交易登記遞件,申請辦理過戶手續(xù),如遞件后繳納稅費確超過成交價20%的,才能根據(jù)購賣合同的約定取消交易,解除合同。
李某考慮到如遞件再退件的話要多交納一筆費用,就沒有同意中介公司的要求,雙方因此產(chǎn)生糾紛,后經(jīng)廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理所調(diào)解,中介公司協(xié)助購賣雙方取消交易,解除了購賣合同。
交易提醒
本案涉及兩個問題:一是與房購賣是否需要交納20%個人所得稅:
1.根據(jù)規(guī)定,房地產(chǎn)購賣中,出售的房屋自用滿5年且是先進住房的,免征個人所得稅。本案中業(yè)主有多套住房,在出售其房屋時肯定要繳納個人所得稅。
2.2007年1月8日,廣州市地稅局以穗地稅發(fā)[2007]8號文轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]144號文)。文件規(guī)定,業(yè)主將繼承或受不動產(chǎn)對外銷售時個人所得稅不得核定征收,以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額,按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。本案中交易的房屋是業(yè)主受取得,其出售時應(yīng)按20%的適用稅率計算個人所得稅。
二是在未按約定辦理交易遞件手續(xù),確定實際繳納稅費金額的情況下,李某是否可以要求取消交易,解除合同。一般情況下,交易當(dāng)事人只有在交易遞件獲取稅單后,才能確定需要繳納哪些稅費及繳稅金額。但本案中,李某已在中介公司經(jīng)紀(jì)人員的陪同下,向交易登記部門咨詢有關(guān)稅費項目及金額,已預(yù)知稅費肯定超過成交價20%,符合合同中“在交易過程中,如該物業(yè)須繳納稅費超過交易金額的20%,購賣雙方交易取消,退件費用由購方支付”的約定。購賣雙方與中介公司應(yīng)根據(jù)合同條款取消交易,解除合同;而不需要實際去交易遞件,讓購方李某支付額外的退件費用。
三是在二手房交易中,購賣雙方當(dāng)事人簽訂合同前,較好先到交易登記部門了解稅費情況。在簽訂合同時,明確約定稅費繳納方面的條款。中介公司要盡職責(zé)協(xié)助交易當(dāng)事人了解稅費情況,為交易當(dāng)事人提供專業(yè)、詳盡、更具人性化的中介服務(wù)。
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