近兩年來(lái)房?jī)r(jià)一路狂飆突進(jìn)，為了一套房子，很多人窮其一生積蓄，很多人成了“房奴”。

　　更有甚者，很多人交了定金后，發(fā)現(xiàn)幾個(gè)月后樓盤(pán)漲價(jià)了，開(kāi)發(fā)商提出如不按高價(jià)交款，定金不退。究竟孰是孰非呢？

　　交了定金， 還得購(gòu)高價(jià)房？

　　2007年5月份，顧女士看中了南開(kāi)區(qū)一家樓盤(pán)的房子，起步價(jià)是每平方米7800元。顧女士當(dāng)場(chǎng)掏出2萬(wàn)元交了定金并填寫(xiě)了《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》。

　　幾個(gè)月沒(méi)有音訊，直到10月中旬，開(kāi)發(fā)商突然通知顧女士去交頭期房款，但價(jià)格已經(jīng)變成了每平方米8600元，而且限定顧女士一周之內(nèi)交房款，否則就視為放棄該套房子，但定金不退。

　　顧女士覺(jué)得心理上無(wú)法接受：“明明交了定金，怎么現(xiàn)在每平方米又漲了800元錢(qián)呢？”開(kāi)發(fā)商的回答是“由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房?jī)r(jià)普遍見(jiàn)漲?！边@種解釋讓顧女士非常不滿(mǎn)意。

　　顧女士準(zhǔn)備起訴該開(kāi)發(fā)商違約，但她提出的訴求并非只是拿回定金，而是希望開(kāi)發(fā)商按照當(dāng)初約定的價(jià)格，把那套房子賣(mài)給自己。

　　專(zhuān)家分析

　　可要求雙倍返還

　　但不能阻止?jié)q價(jià)

　　郝教授分析，在如今房?jī)r(jià)突漲的背景下，像顧女士這種“由于房?jī)r(jià)上漲，開(kāi)發(fā)商覺(jué)得不劃算又反悔了”的情況越來(lái)越突出。

　　從這個(gè)案件來(lái)看，顧女士交了2萬(wàn)元定金，而后來(lái)開(kāi)發(fā)商提出房款漲價(jià)，屬于開(kāi)發(fā)商單方毀約，則應(yīng)當(dāng)把定金雙倍返還給顧女士；如顧女士還有其他損失，則可以進(jìn)一步索賠。

　　但如果此時(shí)顧女士請(qǐng)求法院強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商履行當(dāng)初約定，法院會(huì)予以駁回。

　　根本原因

　　上漲利潤(rùn)大于罰金

　　較后，郝教授也提出，房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)中，購(gòu)房一方交付定金，對(duì)于能夠按照自己的預(yù)期與開(kāi)發(fā)商簽訂合同，購(gòu)購(gòu)自己選擇的住房有一定的保證作用。

　　在實(shí)踐中，由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的原因，定金往往起不到應(yīng)有的作用。當(dāng)房屋價(jià)格上漲所帶來(lái)的利潤(rùn)遠(yuǎn)大于“定金罰則”所帶來(lái)的損失時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)選擇不簽訂合同或解除約定。這樣就會(huì)使購(gòu)房人陷于比較不利的境地。

　　看房被誤導(dǎo)，定金怎么退？

　　去年，譚先生在某樓盤(pán)看樓，售樓小姐介紹了一套17樓的單元。講究生活質(zhì)量的譚先生提出要了解房間的采光情況，特別是陽(yáng)光照射情況。銷(xiāo)售小姐稱(chēng)陽(yáng)光肯定沒(méi)問(wèn)題，可以照到中午，并且催促他簽《認(rèn)購(gòu)書(shū)》。由于看樓時(shí)間是下午，譚先生無(wú)法實(shí)地檢測(cè)，于是相信了售樓小姐的話(huà)，交了1萬(wàn)元定金?？墒?，后來(lái)譚先生再去實(shí)地查看，卻發(fā)現(xiàn)情況大相徑庭，陽(yáng)光照射時(shí)間大約在不到上午9點(diǎn)就沒(méi)有了。譚先生認(rèn)為被售樓人員誤導(dǎo)，購(gòu)購(gòu)的房子并不符合自己的要求，要求開(kāi)發(fā)商退還定金，但被拒絕了。

　　專(zhuān)家分析

　　虛假宣傳導(dǎo)致沒(méi)簽合同

　　應(yīng)雙倍返還定金

　　郝教授分析，案例中譚先生遇到的情況，是簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)還沒(méi)有簽訂合同。但是，這里導(dǎo)致購(gòu)購(gòu)人未簽訂合同的原因是開(kāi)發(fā)商一方對(duì)于采光的虛假宣傳。對(duì)其是否應(yīng)當(dāng)返還定金的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)考慮兩個(gè)方面的因素：

　　（1）虛假宣傳本身的嚴(yán)重性，售樓人員宣傳的情況和實(shí)際情況是否差距過(guò)大，如果相差過(guò)于懸殊，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商一方是合同未能訂立的過(guò)錯(cuò)一方，是開(kāi)發(fā)商方面的原因?qū)е铝撕贤臒o(wú)法訂立，應(yīng)考慮雙倍返還定金。

　　（2）購(gòu)房人在購(gòu)房的過(guò)程是否有明確的關(guān)于采光的特別要求，開(kāi)發(fā)商也明確知曉，雙方在此種基礎(chǔ)上交付了定金并簽訂了認(rèn)購(gòu)協(xié)議，如果實(shí)際情形與此嚴(yán)重不符，也應(yīng)認(rèn)定開(kāi)發(fā)商對(duì)合同之不能簽訂有明顯過(guò)錯(cuò)，應(yīng)雙倍返還定金。

　　郝教授提醒，在此類(lèi)案件或糾紛中，購(gòu)房人舉證是十分重要的。購(gòu)房人如何證明開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)的宣傳內(nèi)容尤其是口頭宣傳的內(nèi)容以及雙方是否對(duì)采光問(wèn)題有特別要求，在責(zé)任的認(rèn)定中至為關(guān)鍵。

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