因國家政策調(diào)整導(dǎo)致購房人無法取得貸款而引發(fā)了一起房屋購賣合同糾紛案。賣方按照合同約定條款，要求購方承擔(dān)違約責(zé)任，但購方認(rèn)為不能履行購房協(xié)議是由于政策的改變，非自己本意，因此要求賣方返回定金。日前，天津市河?xùn)|區(qū)人民法院成功調(diào)解了這一棘手的案件，同時(shí)化解了購房人對國家政策調(diào)控的負(fù)面情緒。

　　事件回放

　　交了定金簽完協(xié)議

　　政策調(diào)整貸款無望

　　今年4月10日，吳女士在一家房地產(chǎn)中介公司看中了賣主李先生名下的一套私有住房，于是三方簽署了《房屋居間購賣協(xié)議》，約定購方以按揭貸款方式支付房款，中介公司負(fù)責(zé)辦理貸款等相關(guān)事項(xiàng)。同時(shí)還約定，如購方不辦理貸款，購方應(yīng)按照一次性付款的方式補(bǔ)齊全部房款。

　　當(dāng)天，吳女士向李先生支付了15000元定金，又向中介公司支付了中介費(fèi)、房屋評估費(fèi)、貸款 費(fèi)等費(fèi)用10000余元。4月19日，購賣雙方又在區(qū)房管局簽訂了《房產(chǎn)購賣協(xié)議》。

　　然而，在中介公司為吳女士辦理銀行貸款的時(shí)候，得知國務(wù)院于今年4月17日出臺了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，對房屋貸款政策進(jìn)行了調(diào)整，并對二手房進(jìn)行了嚴(yán)格調(diào)控。由于吳女士名下已有的三套住房都為貸款，按照通知的相關(guān)規(guī)定，已無法再次取得銀行貸款。

　　無法貸款并非本意

　　購方要求返還定金

　　購方無法取得貸款，又無力按照《房屋居間購賣協(xié)議》中的約定補(bǔ)齊房款，賣方李先生認(rèn)為，繼續(xù)履行房屋購賣協(xié)議已不可能，于是在購賣雙方多次協(xié)商未果后，李先生將吳女士和中介公司一同告上法庭，要求解除《房屋居間購賣合同》和《房產(chǎn)購賣協(xié)議》，并由吳女士承擔(dān)違約責(zé)任。

　　按照合同約定，吳女士作為違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)定金、中介費(fèi)、房屋評估費(fèi)等多項(xiàng)費(fèi)用，共計(jì)25000余元。但吳女士認(rèn)為，自己是按照本人的支付能力有計(jì)劃地購購房屋，不能履行購房協(xié)議并非自己本意，而是因?yàn)閲艺叩母淖?。政策調(diào)整不但使自己的購房計(jì)劃受到?jīng)_擊，還要因此承擔(dān)違約責(zé)任，對此吳女士十分不滿。

　　庭審過程中，她言辭激烈，情緒沖動(dòng)，對國家政策的調(diào)整產(chǎn)生了極大的偏見。她表示，同意解除購房合同，但由于自己不存在過錯(cuò)，要求賣方返回全部定金。

　　法官調(diào)解雙方情緒

　　互相體諒共同擔(dān)責(zé)

　　為了避免雙方矛盾升級，進(jìn)一步引發(fā)被告方吳女士對國家政策實(shí)施的偏見和不滿，承辦法官考慮雙方當(dāng)事人的實(shí)際情況，做了大量耐心細(xì)致地調(diào)解工作，以化解雙方因合同無法履行產(chǎn)生的怨氣，緩和雙方的對立情緒。較終促使原告體諒被告困境，同意在解除房屋購賣合同的基礎(chǔ)上，返還定金10000元，以減少被告方的經(jīng)濟(jì)損失。

　　調(diào)解結(jié)案后，承辦法官又督促原告盡快履行調(diào)解協(xié)議。目前，被告吳女士拿到了原告李先生退回的10000元定金，并對國家政策的調(diào)整表示理解。

　　法官說法

　　與中介簽合同

　　注意免責(zé)條款

　　這起案件執(zhí)結(jié)之后，記者采訪了審理此案的法官劉辰。劉辰說，今年4月17日，國務(wù)院出臺了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，對房屋貸款政策進(jìn)行了調(diào)整，使得一部分購房人由于無法貸款而無力繼續(xù)履行購房合同。本案中，購方正是由于受政策限制才不能獲得房屋貸款，而無法繼續(xù)履行合同。

　　本來，按照《合同法》若干問題的解釋的相關(guān)規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除合同。但購賣雙方在簽訂《房屋居間購賣協(xié)議》時(shí)曾約定：“如因購方不辦理貸款，購方應(yīng)按照一次性付款的方式補(bǔ)齊全部房款。”因此，即使購方因政策原因不能貸款，如果不能補(bǔ)齊房款仍屬違約。違約了，自然就需承擔(dān)相應(yīng)的損失。但本案中，購方實(shí)際支付了雙方的居間服務(wù)費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)、評估費(fèi)，并向賣方支付了定金，足以表明購方購購房屋的誠意。只是因?yàn)槭車艺呦拗撇挪荒塬@得房屋貸款，而無法繼續(xù)履行合同。在查明案件事實(shí)的前提下，考慮雙方當(dāng)事人的實(shí)際情況，以調(diào)解方式結(jié)案，雙方共擔(dān)損失應(yīng)當(dāng)是較佳的辦案效果。

　　劉辰表示，案件雖然以調(diào)解方式審結(jié)，但購方仍然支付了雙方的中介費(fèi)、評估費(fèi)等，房子不但沒有購成，還造成了較大的經(jīng)濟(jì)損失。本案中購房人的主要損失是中介服務(wù)費(fèi)用的支出，雖然中介為雙方提供了服務(wù)，居間合同已履行，但因政策性原因?qū)е沦徺u合同無法履行的，中介方仍不退還中介服務(wù)費(fèi)。因此，建議購房人在簽訂合同時(shí)要詳細(xì)審查中介方提供的格式合同，對中介的免責(zé)條款要及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，以保護(hù)自己的合法權(quán)益，減少不必要的損失。（記者 張敬 通訊員 張曉敏 王琪）

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