問卷透視

　　業(yè)主：有事就找物業(yè)

　　在調(diào)查中，66.18%的業(yè)主都是因為對物業(yè)的此類“不及時”服務(wù)的問題提出意見，一些業(yè)主也以拒交物業(yè)費的方式來表達自己的不滿。業(yè)主們認為：自己交了物業(yè)費，共用設(shè)施設(shè)備以及自己住宅的維護就要由物業(yè)負責(zé)，房屋質(zhì)量、綠地、路燈、管道不通、暖氣跑水、數(shù)字電視沒有接入、高層供水水壓不足等等，都要找物業(yè)，物業(yè)“不作為”當然業(yè)主不高興。但是，對于哪些問題應(yīng)該是物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)的，自己的要求是不是在物業(yè)服務(wù)范圍之內(nèi)還存在著困惑。

　　物業(yè)：代人受過很委屈

　　記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，不少物業(yè)也有一肚子委屈，他們覺得：“很多時候我們是代人受過，這也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的無奈?！庇行┬^(qū)存在房屋質(zhì)量、項目配套不到位、共用設(shè)施設(shè)備等問題，主要是因為“先天性”原因造成的，同時，也還存在一個保修期限問題。而一些文體設(shè)施和活動器材的配備、社區(qū)文化活動的組織等是街道與居委會來實施，因為業(yè)主們不了解物業(yè)的職能，覺得物業(yè)“不管”就會不滿，又因此拒交物業(yè)費，雙方產(chǎn)生矛盾和糾紛。

　　專家解惑：哪些問題該找物業(yè)

　　對于一個住宅物業(yè)小區(qū)來講，在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行專業(yè)化管理后，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間對物業(yè)的維修、養(yǎng)護責(zé)任是如何劃分的呢？市國土房管局物業(yè)處的專家解釋：根據(jù)《天津市物業(yè)管理條例》第三十三條的規(guī)定：“物業(yè)在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責(zé)維修。保修期限屆滿后，自用的部位、設(shè)施、設(shè)備，由業(yè)主負責(zé)維修、養(yǎng)護；共用的部位、設(shè)施、設(shè)備，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)負責(zé)維修、養(yǎng)護?！?p>

　　房地產(chǎn)企業(yè)：保修期內(nèi)負責(zé)維修

　　對于一個新建住宅物業(yè)小區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限負責(zé)維修。根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的較低保修期限為：基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。在此提醒廣大業(yè)主，建設(shè)工程的保修期，應(yīng)當自竣工驗收合格之日起計算。另外根據(jù)規(guī)定，對施工單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，由相關(guān)行政主管部門責(zé)令整改，處10萬元以上20萬元以下的罰款，并對在保修期內(nèi)因質(zhì)量缺陷造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　業(yè)主：依照合同找物業(yè)

　　在保修期限屆滿后，業(yè)主自用的部位、設(shè)施、設(shè)備，按照規(guī)定由自己負責(zé)維修、養(yǎng)護。在實行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)內(nèi)，屬于業(yè)主共用的部位、設(shè)施、設(shè)備，按照規(guī)定應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)維修、養(yǎng)護。但是，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系是合同關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系，具體判定哪些屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修、養(yǎng)護的范圍，還要看合同是如何約定的。從目前來講，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同約定一般包括房屋管理、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、公共秩序維護、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護管理和其他綜合管理服務(wù)6個方面。

　　按照《物權(quán)法》規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。住宅物業(yè)小區(qū)內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備應(yīng)當屬于業(yè)主所有。另外，按照《物權(quán)法》規(guī)定：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。所以，對于住宅物業(yè)小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護應(yīng)當由全體業(yè)主承擔(dān)維修、養(yǎng)護費用。

　　物業(yè)：應(yīng)該提供質(zhì)價相符服務(wù)

　　根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。因此，作為企業(yè)要進一步增強合同意識，要按照合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。為方便企業(yè)的維修、養(yǎng)護工作，在此也提醒廣大業(yè)主，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用的部位、設(shè)施、設(shè)備進行維修、養(yǎng)護時，相關(guān)業(yè)主和使用人應(yīng)當給予配合。

　　物業(yè)共用部位一般包括：房屋全部承重結(jié)構(gòu)（樓蓋、梁、柱、內(nèi)外墻、基礎(chǔ)）、屋頂、外墻面、樓梯間、走廊通道、公用門廳、設(shè)備層、院墻等；共用設(shè)施設(shè)備一般包括：小區(qū)內(nèi)道路、戶分電表以外的設(shè)備和線路，戶分水表以外的上下管道和配件，下水道干管、化糞井、雨水管、垃圾道、排氣孔道、信報箱、避雷設(shè)施、電梯、二次供水設(shè)備、監(jiān)控系統(tǒng)等。

　　職能部門：直接提供相應(yīng)服務(wù)

　　按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《天津市物業(yè)管理條例》規(guī)定：供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營服務(wù)部門，應(yīng)當直接為業(yè)主提供服務(wù)，并向較終用戶收取有關(guān)費用。因此，業(yè)主在遇到供水、供電、供氣、供熱等問題時應(yīng)當直接找相關(guān)專業(yè)經(jīng)營服務(wù)部門，而不是去找物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　經(jīng)驗推薦

　　物業(yè)、居委會、業(yè)主大會

　　三位一體保證居民舒適生活

　　本市華苑街長華里社區(qū)，當年由于開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與居民產(chǎn)生矛盾，曾經(jīng)是垃圾遍地、共用設(shè)施損壞、生活環(huán)境很差，在居委會的努力下，重新公開招標物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在全市率先推出“三位一體”的社區(qū)管理模式，即居委會的工作人員兼任業(yè)主委員會的工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)理兼任居委會編外副主任，互相通報近期各自要開展的工作，互相支持、互相補臺，攜起手來為居民們解難題。業(yè)主反映的問題，是哪一方的責(zé)任就由哪方解決，對不是自己職責(zé)的，協(xié)調(diào)其他主管部門來解決?，F(xiàn)在，居民生活在和諧的社區(qū)中，同時對物業(yè)的工作也很滿意，

　　同樣，在塘沽區(qū)的福州道社區(qū)，也是采取了居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”的新型社區(qū)管理機制，建立了天津市頭家社區(qū)居委會網(wǎng)站，把居委會辦公、社區(qū)服務(wù)、社區(qū)教育、社區(qū)文化活動、居民交流、生活指南等等都搬到了網(wǎng)上。在社區(qū)居委會的網(wǎng)站上，居民們可以尋找到自己較需要的信息，可以直接把自己的要求和建議向社區(qū)管理者反映，居委會起到一個協(xié)調(diào)的作用，讓業(yè)主和物業(yè)能及時有效地溝通，及時解決疑難問題。

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