物業(yè)管理與廣大人民群眾生活、工作息息相關(guān)，近年來(lái)，物管企業(yè)與業(yè)主的沖突不時(shí)發(fā)生，物業(yè)管理已成為社會(huì)十分關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。一般認(rèn)為，物業(yè)管理不涉及高技術(shù)和復(fù)雜的管理問(wèn)題，只是勞動(dòng)密集型的服務(wù)行業(yè)。問(wèn)題是這樣普通的行業(yè)為什么在運(yùn)行中卻產(chǎn)生了如此大范圍的矛盾 (北京、上海、廣州等大城市都爆發(fā)了業(yè)主與物管企業(yè)的激烈沖突)?根本原因在于看似簡(jiǎn)單的物業(yè)管理，由于理論研究滯后，對(duì)物業(yè)管理缺乏深刻的認(rèn)識(shí)，目前還沒(méi)有找到一套符合國(guó)情的有效的運(yùn)行機(jī)制。

從歷史角度看，物業(yè)管理在我國(guó)城鎮(zhèn)的出現(xiàn)，是住房制度改革的產(chǎn)物。我國(guó)城鎮(zhèn)傳統(tǒng)的住房體制下，居民的住房幾乎全部由國(guó)家或單位建設(shè)和分配，低租金承租使用，與此相匹配，房屋的維護(hù)和管理也完全由政府部門(mén)的房管所和單位的房管部門(mén)來(lái)承擔(dān)。隨著房改的不斷推進(jìn)，我國(guó)城鎮(zhèn) 80％以上的可售存量公房已出售給個(gè)人，停止住房實(shí)物分配后，個(gè)人購(gòu)購(gòu)新建商品房的比例已達(dá)到95％，2002年底，全國(guó)城鎮(zhèn)自(私)有住宅建筑面積56.83億平方米，住宅自(私)有率為72.86％。

由于產(chǎn)權(quán)主體的變化，客觀上引發(fā)了物業(yè)管理關(guān)系的調(diào)整，這種變化主要表現(xiàn)在物業(yè)(服務(wù))管理供應(yīng)主體和繳費(fèi)主體的變化兩個(gè)方面。傳統(tǒng)體制下，物業(yè)管理供應(yīng)主體是政府下屬的房管所(這種房管所一般隸屬城市政府的房管局，按事業(yè)單位性質(zhì)設(shè)置)和單位的房管部門(mén)，居民幾乎不承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，所需物業(yè)費(fèi)由房管所和單位房管部門(mén)在所收租金中列支，費(fèi)用不足房管所申請(qǐng)由公共財(cái)政撥付，單位房管部門(mén)申請(qǐng)由所在單位補(bǔ)貼。

居民直接購(gòu)購(gòu)新建商品房，一開(kāi)始就不存在房管所和單位房管部門(mén)作為物業(yè)供應(yīng)的主體，但是住房作為居民家庭的消費(fèi)品和家庭較主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累的主要形式，居民對(duì)住房的使用、維護(hù)、保潔存在客觀的服務(wù)的需求。如何滿(mǎn)足這種需求，自1981年開(kāi)始我國(guó)便逐步產(chǎn)生了以企業(yè)作為供應(yīng)主體的物業(yè)管理服務(wù)。截止2002年底，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過(guò)2萬(wàn)家，從業(yè)人員超過(guò)230萬(wàn)人。

由于物業(yè)管理企業(yè)采取向業(yè)主 (住房產(chǎn)權(quán)人)收費(fèi)提供服務(wù)的方式，在現(xiàn)實(shí)中引發(fā)了很多沖突，個(gè)別地方甚至出現(xiàn)了物管企業(yè)工作人員毆打業(yè)主的現(xiàn)象，引發(fā)了社會(huì)矛盾，造成了不穩(wěn)定。在轉(zhuǎn)軌時(shí)期物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的沖突主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)消費(fèi)與物業(yè)管理企業(yè)強(qiáng)制業(yè)主消費(fèi)之間的矛盾。當(dāng)消費(fèi)者是否接受服務(wù)的行為并不構(gòu)成對(duì)公共利益的威脅時(shí)，服務(wù)的接受是以消費(fèi)者自愿為前提的。業(yè)主不選擇物業(yè)服務(wù)消費(fèi)，并不構(gòu)成對(duì)公共利益的威脅，因此，物業(yè)管理企業(yè)不能將服務(wù)強(qiáng)加于業(yè)主?，F(xiàn)實(shí)中往往是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商品房的同時(shí)，也同時(shí)出資成立或選擇一家物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行管理，待業(yè)主入住時(shí)面臨的就是強(qiáng)制的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)公司服務(wù)好，這種服務(wù)提供與接受的關(guān)系能夠持續(xù)下去，物業(yè)公司服務(wù)不好，由此引發(fā)沖突；2.業(yè)主認(rèn)為物管企業(yè)收費(fèi)高或者認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，而物管企業(yè)認(rèn)為收費(fèi)低，引起企業(yè)虧損，無(wú)法生存；3.公共維修基金的托管和保值增值方式不當(dāng)，造成對(duì)業(yè)主利益的侵害。

本文試圖從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度對(duì)業(yè)主與物管企業(yè)存在沖突的三個(gè)主要問(wèn)題進(jìn)行深入分析，以便從機(jī)制上找到解決問(wèn)題的辦法，促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展。

一、產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性和物業(yè)管理組織方式的選擇

看似簡(jiǎn)單的物業(yè)管理問(wèn)題，但近 20年來(lái)始終未能探索出一套行之有效的解決辦法，關(guān)鍵在于理論界和操作部門(mén)忽略了對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)復(fù)雜性的認(rèn)識(shí)。

物業(yè)管理中的產(chǎn)權(quán)復(fù)雜性表現(xiàn)在三個(gè)方面：

一是產(chǎn)權(quán)的物質(zhì)復(fù)雜性。我國(guó)城鎮(zhèn)居民所擁有的住宅，絕大部分(80％以上，北京為90％以上)是多層(六層以下)和高層(六層以上)樓房，其建造形式基本上是集合式的，業(yè)主對(duì)其房屋享有的權(quán)利，包括可界定邊界的房屋的單獨(dú)所有權(quán)(業(yè)主戶(hù)門(mén)以?xún)?nèi)部分)和不可單獨(dú)界定邊界的房屋公共空間(單棟樓房戶(hù)門(mén)以外部分)、共有設(shè)施(共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線(xiàn)、供電線(xiàn)路、照明、鍋爐、暖氣線(xiàn)路、煤氣線(xiàn)路、消防設(shè)施、非經(jīng)營(yíng)性的車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)等)以及土地的共同所有權(quán)。由于單獨(dú)所有權(quán)和共同所有權(quán)并存，決定了業(yè)主行使所有權(quán)會(huì)影響關(guān)聯(lián)業(yè)主的權(quán)利，受到相鄰業(yè)主權(quán)利的制約。

二是存量公房產(chǎn)權(quán)制度復(fù)雜性。公房出售前產(chǎn)權(quán)歸政府或單位所有，開(kāi)始出售公房后，在某一區(qū)域同時(shí)出現(xiàn)了政府產(chǎn)權(quán)、單位產(chǎn)權(quán)和個(gè)人產(chǎn)權(quán)并存的局面，不同主體對(duì)物業(yè)服務(wù)的選擇出現(xiàn)不一致。政府產(chǎn)權(quán)代表希望房管所進(jìn)行物業(yè)管理，單位產(chǎn)權(quán)代表希望由單位的房管部門(mén)來(lái)管理，個(gè)人產(chǎn)權(quán)代表不希望有收費(fèi)的物業(yè)管理，仍想搭便車(chē)，或者希望選擇物業(yè)公司進(jìn)行管理。

三是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換過(guò)程帶來(lái)的復(fù)雜性。我國(guó)正處在經(jīng)濟(jì)起飛和城市化的高速成長(zhǎng)期，為改善住房條件和為進(jìn)入城市人口提供住房，每年要新建大量住房，不少居民所購(gòu)房屋都是期房，物業(yè)管理企業(yè)在承擔(dān)新建房屋的物業(yè)管理過(guò)程中要同時(shí)應(yīng)對(duì)作為產(chǎn)權(quán)人的開(kāi)發(fā)商和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后的購(gòu)房業(yè)主。前者是為房屋賣(mài)的好需要選擇物業(yè)，后者是為住用舒適安全需要選擇物業(yè)，二者在選擇物業(yè)管理企業(yè)的問(wèn)題上經(jīng)常產(chǎn)生矛盾。

由于產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性決定了業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)消費(fèi)不能個(gè)人說(shuō)了算，需要通過(guò)相關(guān)業(yè)主集合決策的方式來(lái)選擇物業(yè)管理服務(wù)消費(fèi)。可供選擇的消費(fèi)提供方式基本上有四個(gè)：一是繼續(xù)由房管所、單位房管部門(mén)提供物業(yè)服務(wù)，但這種模式已不適應(yīng)住房商品化、社會(huì)化的需要，被實(shí)踐證明是落后的供應(yīng)模式；二是由政府指定物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)，這種模式在特定時(shí)間和空間可以，全面施行不符合政府的職能定位，三是由開(kāi)發(fā)商選擇物業(yè)管理企業(yè)，有利于開(kāi)發(fā)與物管的銜接，但不利于為業(yè)主提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的服務(wù)，四是由業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，這種模式尊重和維護(hù)了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。2003年6月8日國(guó)務(wù)院公布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》就是將業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)作為物業(yè)管理的基礎(chǔ)，明確規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。

為維護(hù)共同的利益，由于產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性，業(yè)主需要通過(guò)業(yè)主大會(huì)建立民主協(xié)商、自我管理的機(jī)制，但在具體的實(shí)施過(guò)程中會(huì)遇到交易費(fèi)高昂的問(wèn)題，增加操作難度。北京市有一個(gè)新竣工的住宅小區(qū)，14棟高樓，4500套住房，按每個(gè)居民購(gòu)一套住房計(jì)算，就有4500個(gè)業(yè)主。組織召開(kāi)4500人的業(yè)主大會(huì)需要尋找特定的會(huì)議場(chǎng)所，要支出高昂的會(huì)議費(fèi)用。在北京市目前3300多個(gè)居住區(qū)項(xiàng)目中，推行物業(yè)管理的約占60％，成立業(yè)主委員會(huì)的不到300家，約占應(yīng)成立的10％。如要完成3000家業(yè)主委員會(huì)的組建并維持日常運(yùn)行，交易費(fèi)用會(huì)相當(dāng)高。

此外，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行六項(xiàng)職責(zé)：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議；報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，及時(shí)了解業(yè)主的意見(jiàn)和建議；監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。從履行的職責(zé)看，業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)了相當(dāng)?shù)墓ぷ髁?，而現(xiàn)行的規(guī)定中，業(yè)主委員會(huì)的工作是沒(méi)有報(bào)酬的，違背了經(jīng)濟(jì)學(xué)的原則。由于業(yè)主委員會(huì)的勞動(dòng)沒(méi)有報(bào)酬，現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)了業(yè)主委員會(huì)工作無(wú)人愿意承擔(dān)的現(xiàn)象。按照等價(jià)交換的原則，除對(duì)物業(yè)管理企業(yè)支付報(bào)酬外，還應(yīng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)支付相應(yīng)的報(bào)酬，才能保證業(yè)主大會(huì)這一議事機(jī)制得以運(yùn)轉(zhuǎn)。由此可以看出，在我國(guó)的組織權(quán)力設(shè)置中存在誤區(qū)，對(duì)決策人重榮譽(yù)，忽視經(jīng)濟(jì)利益，大到人民代表，小到業(yè)主委員會(huì)委員，只賦予決策權(quán)，但對(duì)其投入的勞動(dòng)，沒(méi)有相應(yīng)的報(bào)酬，這種狀況削弱了決策的權(quán)威性。

如何解決因交易費(fèi)用高，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)組建運(yùn)行困難的問(wèn)題?在新建小區(qū)可以實(shí)施政府委派機(jī)制，即在業(yè)主大會(huì)缺位的情況下，由政府管理機(jī)構(gòu)指派杰出物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理。在成熟小區(qū)，將物業(yè)管理與社會(huì)發(fā)展結(jié)合起來(lái)，發(fā)揮社區(qū)居民委員會(huì)的作用，由居委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)的職能，從而節(jié)約資源，降低交易費(fèi)用。

有一種看法，認(rèn)為居民委員會(huì)不是業(yè)主代表，因此，不能行使業(yè)主委員會(huì)的職能。在公房產(chǎn)權(quán)占主導(dǎo)地位的情況下，這是事實(shí)。但是，在70％以上的個(gè)人擁有住房的情況下，居民委員會(huì)已是業(yè)主參加組成的機(jī)構(gòu)，只要在現(xiàn)行的居民委員會(huì)職能的基礎(chǔ)上，增加其相應(yīng)的由業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)的職責(zé)，實(shí)行一套人員兩塊牌子，通過(guò)物業(yè)收費(fèi)方式支付居委會(huì)相應(yīng)報(bào)酬，完全可以使居委會(huì)這種地緣性組織在社會(huì)管理職能之外，承擔(dān)業(yè)主委員會(huì)的職能。這樣做既節(jié)約了資源，降低了交易成本，又減少了居委會(huì)和業(yè)主委員的磨合，還增加了業(yè)主大會(huì)的操作性。

二、通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)方式確定物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的定價(jià)

由于公共服務(wù)產(chǎn)品的消費(fèi)選擇方式受到限制，因此其產(chǎn)品價(jià)格形成有一定的特殊性。實(shí)踐中，我國(guó)多數(shù)城市都由政府部門(mén)規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的較高限價(jià)，運(yùn)行中，物業(yè)管理企業(yè)都把這種較高限價(jià)作為向業(yè)主的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。由于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)提供之間沒(méi)有一套相互制衡的機(jī)制，物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)是多收費(fèi)少服務(wù)，增加利潤(rùn)，業(yè)主的目標(biāo)是少繳費(fèi)多獲得服務(wù)，二者產(chǎn)生矛盾，激化的情況下，出現(xiàn)了不少業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象。 找房地產(chǎn)資料,到中國(guó)地產(chǎn)商 www.zgdcs.com

應(yīng)該建立競(jìng)爭(zhēng)性的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品價(jià)格形成機(jī)制，即通過(guò)業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)在政府限價(jià)的基礎(chǔ)上通過(guò)投標(biāo)競(jìng)報(bào)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的價(jià)格，由業(yè)主委員會(huì)選聘報(bào)價(jià)較低的投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)。如果物業(yè)管理企業(yè)在中標(biāo)后擅自提高服務(wù)產(chǎn)品價(jià)格，由業(yè)主會(huì)員提出勸戒，如果不改正，可以辭退物業(yè)管理企業(yè)，并開(kāi)始新一輪招標(biāo)，由此形成良性互動(dòng)的價(jià)格形成機(jī)制。

通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)降低物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的價(jià)格，這種機(jī)制發(fā)揮作用還需要有物業(yè)管理規(guī)?；?jīng)營(yíng)相配套。據(jù)對(duì)北京市 1270家物業(yè)管理企業(yè)的調(diào)查，平均每個(gè)企業(yè)78人，管理面積是8.2萬(wàn)平方米。如果物業(yè)費(fèi)按每平方米2.5元收取，月物業(yè)費(fèi)收入是20.5萬(wàn)元。支出如下：1.人員工資，按1000元

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線(xiàn)（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最?lèi)?ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！