記者分別采訪(fǎng)了順義、通州、懷柔一些出售農(nóng)家院的商家，他們多數(shù)是由公司向鄉(xiāng)政府承包土地，轉(zhuǎn)而開(kāi)發(fā)出售的。記者采訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，商家打出的廣告絕大多數(shù)為出售農(nóng)家院，而仔細(xì)詢(xún)問(wèn)購(gòu)購(gòu)細(xì)節(jié)時(shí)，購(gòu)購(gòu)實(shí)為長(zhǎng)期租賃，期限10年到70年不等。每個(gè)公司都有100到200個(gè)獨(dú)立庭院，銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)已形成了一定規(guī)模。同時(shí)，這些農(nóng)家院都形成了小區(qū)，擁有統(tǒng)一的物業(yè)，更好地方便居住者。

　　農(nóng)村跟風(fēng)城市，房?jī)r(jià)大幅提高

　　懷柔的一處農(nóng)家院小區(qū)，開(kāi)盤(pán)售價(jià)按照建筑面積計(jì)算3000/平方米———3500/平方米，建筑面積100平方米到300平方米不等，與投資方簽訂50年使用權(quán)的合同，可以拿到鄉(xiāng)政府的產(chǎn)權(quán)，也就是小產(chǎn)權(quán)房。此處農(nóng)家院的水電與普通住房相同，由市政統(tǒng)一供給，而取暖采用燒天然氣的壁掛爐。同時(shí)，這個(gè)農(nóng)家院附近餐飲、購(gòu)物等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本完成，較為方便。這樣算來(lái)，整個(gè)院子也需要至少30萬(wàn)元的投入。跟著城市房?jī)r(jià)猛漲的東風(fēng)，農(nóng)村房?jī)r(jià)也大幅提高。

　　十年前，一個(gè)一畝左右農(nóng)家院只需要五萬(wàn)元左右，而今漲到30萬(wàn)左右。這一方面受到了房?jī)r(jià)普遍增高的影響，另一方面，交通越來(lái)越便利，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善，都是提高農(nóng)村房?jī)r(jià)的重要原因。加之，十年前選擇到城市近郊農(nóng)村購(gòu)農(nóng)家院的多為明星、大款作休閑、度假用，而今更多老百姓選擇農(nóng)家院作為住房，需求的增加使農(nóng)家院火了一把。

　　商家不斷出新，購(gòu)家眼花繚亂

　　面對(duì)良好的商機(jī)，商家用盡了心思吸引消費(fèi)者。除了承諾良好的物業(yè)服務(wù)，方便的基礎(chǔ)設(shè)施之外，通州一處靠近高爾夫球場(chǎng)的農(nóng)家院，面積1畝的農(nóng)家院每年租金1萬(wàn)元，十年起租。與此同時(shí)，購(gòu)房者即成為高爾夫球會(huì)員，一次性租滿(mǎn)30年，可享受全國(guó)部分旅游城市別墅的定期免費(fèi)居住。開(kāi)出這樣的優(yōu)惠條件，想必許多消費(fèi)者都會(huì)動(dòng)心。

　　由于我國(guó)《土地管理法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的購(gòu)賣(mài)行為不受法律保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，購(gòu)購(gòu)到的房屋實(shí)則為小產(chǎn)權(quán)房，即城里人在鄉(xiāng)下購(gòu)房時(shí)，拿到的村里或是鄉(xiāng)里的產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，房管部門(mén)也不會(huì)給購(gòu)房合同備案。顯然，在現(xiàn)行政策下，“小產(chǎn)權(quán)房”無(wú)疑屬非法之列。

　　這樣一來(lái)，商家只有更優(yōu)惠、誘惑的條件才能吸引更多的消費(fèi)者。順義和懷柔的一些農(nóng)家院還以種植多年的果樹(shù)、蔬菜大棚等，作為購(gòu)購(gòu)農(nóng)家院的品。同時(shí)，有些商家也利用蔬菜大棚鉆政策的空子。

　　蓋房子也有新花樣

　　順義的農(nóng)家院廣告中寫(xiě)明附蔬菜大棚，整個(gè)院子有560平方米左右，房屋建筑面積達(dá)260平方米，19.8萬(wàn)元擁有25年的使用權(quán)。但是，房屋建造卻緊貼大棚，幾乎進(jìn)到大棚內(nèi)部。負(fù)責(zé)人沒(méi)有明確說(shuō)明這樣做的原因，只說(shuō)土地開(kāi)發(fā)是以荒地改造的名義進(jìn)行的。其實(shí)這些房屋并非建造在宅基地上，實(shí)為非法建筑，只能依附于大棚。

　　謹(jǐn)慎思考冷靜購(gòu)購(gòu)

　　許多農(nóng)家院的建設(shè)用地都并非宅基地。如上文提到懷柔農(nóng)家院，即為旅游建筑用地。負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，是旅游活動(dòng)中需要一定的建筑，因此建起了房屋。同時(shí)，絕大部分的農(nóng)家院都拿不到國(guó)家產(chǎn)權(quán)，這些房屋即使可以拿到產(chǎn)權(quán)也都是小產(chǎn)權(quán)房。實(shí)質(zhì)上，這樣的房屋做居住用是不合法的。一旦遇到拆遷、征地，損失都要自己承擔(dān)。

　　面對(duì)越來(lái)越多的優(yōu)惠、誘惑，消費(fèi)者在購(gòu)購(gòu)、租賃時(shí)更要擁有清晰的頭腦。不能盲目追“熱”，要注意所購(gòu)置的房屋是否符合國(guó)家相關(guān)政策和法律規(guī)定。在租賃問(wèn)題上，商家承諾租期足夠長(zhǎng)，不會(huì)影響使用，通常都在30到50年之間。而根據(jù)我國(guó)《合同法》百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。”消費(fèi)者在簽署合同時(shí)一定要看清租期，切莫認(rèn)為租期越長(zhǎng)越好。

　　許多人購(gòu)購(gòu)房屋后想要對(duì)房子進(jìn)行改造，這也是不可以的。即使擁有房屋的合法使用權(quán)，翻建房屋也是不受法律保護(hù)的。筆者建議，在選擇到周邊農(nóng)村居住生活之前，應(yīng)事先查詢(xún)相關(guān)法律法規(guī)，必要時(shí)，咨詢(xún)業(yè)內(nèi)人士及法律工作者.(編輯：陳蝶） (責(zé)任編輯：JN040)

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