記者分別采訪了順義、通州、懷柔一些出售農(nóng)家院的商家，他們多數(shù)是由公司向鄉(xiāng)政府承包土地，轉(zhuǎn)而開發(fā)出售的。記者采訪中發(fā)現(xiàn)，商家打出的廣告絕大多數(shù)為出售農(nóng)家院，而仔細詢問購購細節(jié)時，購購實為長期租賃，期限10年到70年不等。每個公司都有100到200個獨立庭院，銷售開發(fā)已形成了一定規(guī)模。同時，這些農(nóng)家院都形成了小區(qū)，擁有統(tǒng)一的物業(yè)，更好地方便居住者。

　　農(nóng)村跟風城市，房價大幅提高

　　懷柔的一處農(nóng)家院小區(qū)，開盤售價按照建筑面積計算3000/平方米———3500/平方米，建筑面積100平方米到300平方米不等，與投資方簽訂50年使用權(quán)的合同，可以拿到鄉(xiāng)政府的產(chǎn)權(quán)，也就是小產(chǎn)權(quán)房。此處農(nóng)家院的水電與普通住房相同，由市政統(tǒng)一供給，而取暖采用燒天然氣的壁掛爐。同時，這個農(nóng)家院附近餐飲、購物等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本完成，較為方便。這樣算來，整個院子也需要至少30萬元的投入。跟著城市房價猛漲的東風，農(nóng)村房價也大幅提高。

　　十年前，一個一畝左右農(nóng)家院只需要五萬元左右，而今漲到30萬左右。這一方面受到了房價普遍增高的影響，另一方面，交通越來越便利，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善，都是提高農(nóng)村房價的重要原因。加之，十年前選擇到城市近郊農(nóng)村購農(nóng)家院的多為明星、大款作休閑、度假用，而今更多老百姓選擇農(nóng)家院作為住房，需求的增加使農(nóng)家院火了一把。

　　商家不斷出新，購家眼花繚亂

　　面對良好的商機，商家用盡了心思吸引消費者。除了承諾良好的物業(yè)服務，方便的基礎(chǔ)設(shè)施之外，通州一處靠近高爾夫球場的農(nóng)家院，面積1畝的農(nóng)家院每年租金1萬元，十年起租。與此同時，購房者即成為高爾夫球會員，一次性租滿30年，可享受全國部分旅游城市別墅的定期免費居住。開出這樣的優(yōu)惠條件，想必許多消費者都會動心。

　　由于我國《土地管理法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的購賣行為不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，購購到的房屋實則為小產(chǎn)權(quán)房，即城里人在鄉(xiāng)下購房時，拿到的村里或是鄉(xiāng)里的產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)，沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，房管部門也不會給購房合同備案。顯然，在現(xiàn)行政策下，“小產(chǎn)權(quán)房”無疑屬非法之列。

　　這樣一來，商家只有更優(yōu)惠、誘惑的條件才能吸引更多的消費者。順義和懷柔的一些農(nóng)家院還以種植多年的果樹、蔬菜大棚等，作為購購農(nóng)家院的品。同時，有些商家也利用蔬菜大棚鉆政策的空子。

　　蓋房子也有新花樣

　　順義的農(nóng)家院廣告中寫明附蔬菜大棚，整個院子有560平方米左右，房屋建筑面積達260平方米，19.8萬元擁有25年的使用權(quán)。但是，房屋建造卻緊貼大棚，幾乎進到大棚內(nèi)部。負責人沒有明確說明這樣做的原因，只說土地開發(fā)是以荒地改造的名義進行的。其實這些房屋并非建造在宅基地上，實為非法建筑，只能依附于大棚。

　　謹慎思考冷靜購購

　　許多農(nóng)家院的建設(shè)用地都并非宅基地。如上文提到懷柔農(nóng)家院，即為旅游建筑用地。負責人解釋說，是旅游活動中需要一定的建筑，因此建起了房屋。同時，絕大部分的農(nóng)家院都拿不到國家產(chǎn)權(quán)，這些房屋即使可以拿到產(chǎn)權(quán)也都是小產(chǎn)權(quán)房。實質(zhì)上，這樣的房屋做居住用是不合法的。一旦遇到拆遷、征地，損失都要自己承擔。

　　面對越來越多的優(yōu)惠、誘惑，消費者在購購、租賃時更要擁有清晰的頭腦。不能盲目追“熱”，要注意所購置的房屋是否符合國家相關(guān)政策和法律規(guī)定。在租賃問題上，商家承諾租期足夠長，不會影響使用，通常都在30到50年之間。而根據(jù)我國《合同法》百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效?！毕M者在簽署合同時一定要看清租期，切莫認為租期越長越好。

　　許多人購購房屋后想要對房子進行改造，這也是不可以的。即使擁有房屋的合法使用權(quán)，翻建房屋也是不受法律保護的。筆者建議，在選擇到周邊農(nóng)村居住生活之前，應事先查詢相關(guān)法律法規(guī)，必要時，咨詢業(yè)內(nèi)人士及法律工作者。

編輯：舒會

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