近日，關(guān)于上述名詞的投訴漸漸多了起來。為此，本報(bào)記者走訪了天津明揚(yáng)長纓律師事務(wù)所，與楊仲凱、孫志偉兩位律師進(jìn)行了深入的交談。

　　定金 訂金 保證金 誠意金

　　關(guān)于定金的認(rèn)定

　　有讀者投訴，現(xiàn)在有一些開發(fā)商，在尚未取得商品房銷售或預(yù)售許可證的時(shí)候，出于聚攏人氣或提前銷售的目的，同時(shí)又要規(guī)避有關(guān)部門的處罰，于是想出種種辦法來變通自己的提前銷售行為。比如在正式開盤前指定某家銀行，規(guī)定有意購房的消費(fèi)者去開戶存一筆1萬至5萬元不等的存款，然后憑存款單到售樓處登記排號(hào)，按排號(hào)的順序選房。同時(shí)開發(fā)商還表示，這筆存款的所有權(quán)歸個(gè)人，消費(fèi)者隨時(shí)可以將這筆存款取走。但他們將對(duì)個(gè)人開立的存款賬戶進(jìn)行監(jiān)控，如果開盤時(shí)這筆存款已經(jīng)被取走，則這名消費(fèi)者排的號(hào)將被取消，也就是自動(dòng)失去購房資格，這筆錢被稱作“保證金”、“誠意金”等等。那么，該如何認(rèn)定這筆錢的性質(zhì)呢？

　　楊律師說，現(xiàn)在有些消費(fèi)者很重視定金這個(gè)概念的認(rèn)定，因?yàn)橐坏┱J(rèn)定交了定金，開發(fā)商如果違約的話，至少消費(fèi)者能得到雙倍返還。但是記者提到的這種情況則略有不同，因?yàn)檫@筆錢確實(shí)沒有交給開發(fā)商，而只是以個(gè)人名義開立了存款賬戶，那么很難認(rèn)定這筆錢就是定金。這就是開發(fā)商聰明的地方，他又用這錢吊住你，又不承擔(dān)雙倍返還的風(fēng)險(xiǎn)。所以這筆錢較多只能算是“變相定金”或“貌似定金”，關(guān)鍵在于這錢并不是在開發(fā)商手里控制。

　　此外，楊律師說，也許還有一種情況可以認(rèn)定消費(fèi)者存到銀行的錢是定金，那就是消費(fèi)者開立的是一個(gè)共管賬戶。也就是說，消費(fèi)者存到銀行里的錢，開發(fā)商不但可以監(jiān)控，而且在消費(fèi)者取款時(shí)需要消費(fèi)者和開發(fā)商共同簽字才行。如果屬于這種情況，這筆存款也可以認(rèn)定為是定金，但現(xiàn)在不是這種情況，所以得不到這是定金的證據(jù)。

　　莫把“定金”當(dāng)“訂金”

　　提到這個(gè)問題，楊律師表示不能不重提“定金”和“訂金”的區(qū)別。在《擔(dān)保法》中，“定金”是擔(dān)保的五種方式之一。已付“定金”，消費(fèi)者如果不履行合同規(guī)定義務(wù)，就再也無權(quán)要求退還“定金”了。而在《合同法》中，有“定金罰責(zé)”：如果是購方違約，則“定金”由賣方所得；如果是賣方違約，則賣方應(yīng)歸還“定金”的兩倍給購方，所以雙方在簽訂合同時(shí)都會(huì)更加謹(jǐn)慎。

　　“訂金”則不同，“訂金”只是訂下來，預(yù)訂的意思。是給消費(fèi)者一個(gè)考慮的緩沖期，比如有的消費(fèi)者準(zhǔn)備購樓，又拿不定主意，一些負(fù)責(zé)一點(diǎn)的樓盤為了給消費(fèi)者一個(gè)充分考慮的空間，愿意讓消費(fèi)者先交一點(diǎn)“訂金”，在一段時(shí)間內(nèi)，比如3天，消費(fèi)者可以較終決定購還是不購，3天內(nèi)，交了“訂金”的消費(fèi)者看中的房屋不會(huì)推薦給其他購主，3天后就不保證了。但“訂金”不購樓時(shí)可全額退還，要購樓還可以當(dāng)成應(yīng)付樓價(jià)的一部分，除非合同中有違約不返還的特殊約定，否則它不等于“定金”。

　　不是定金，勝似定金

　　楊律師認(rèn)為，對(duì)于剛才提到的種種“變相定金”，消費(fèi)者其實(shí)更需要提高警惕。因?yàn)樗坏稽c(diǎn)兒也限制不了開發(fā)商的行為，而且縛住了消費(fèi)者繼續(xù)奔波選房的雙腿。消費(fèi)者被這種“已經(jīng)交了錢”的假象蒙蔽住，認(rèn)為房子已經(jīng)定下，高枕無憂了，但可能不知道，其實(shí)他什么也沒購到，一旦有他發(fā)現(xiàn)了這一點(diǎn)，可能時(shí)間已經(jīng)過去很久了?，F(xiàn)在房產(chǎn)價(jià)格的變化如此巨大，消費(fèi)者每浪費(fèi)，都有可能為重新購房多支付高得多的代價(jià)，而這種損失是不會(huì)得到補(bǔ)償?shù)?。所以，消費(fèi)者只有自己擦亮眼睛，多動(dòng)腦筋，或者來問問律師，其實(shí)這種咨詢是花不了多少錢的。

　　不過，楊律師還表示，時(shí)間成本是有可能得到賠償?shù)?，法律?guī)定有締約過失責(zé)任?！逗贤ā返?2條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠實(shí)信用原則的行為。”

　　楊律師指出，要特別注意這里邊的“惡意磋商”和“故意隱瞞”等事實(shí)。因?yàn)閺南M(fèi)者看房開始，雙方每一次溝通，都是在互相接近，都是在為較終達(dá)成協(xié)議而努力。你讓步我也讓步，你少劃劃價(jià)，我多讓點(diǎn)利，期望較終達(dá)成合約。這時(shí)候如果消費(fèi)者一分錢也沒有，根本也沒想要真正購房，那么你就是在惡意浪費(fèi)對(duì)方的銷售資源；反過來，如果開發(fā)商在價(jià)格上、時(shí)間上故意對(duì)你隱瞞一些不利于你的事實(shí)，這也構(gòu)成過錯(cuò)。因?yàn)槊穹ㄍ▌t第68條規(guī)定，故意隱瞞真實(shí)情況或陳述虛假情況，誘使對(duì)方做出錯(cuò)誤的意思表示，構(gòu)成欺詐。這時(shí)你可以進(jìn)行索賠，索賠包括直接損失和間接損失。

　　如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

　　孫律師較后補(bǔ)充道：要想真正避免消費(fèi)者的各種損失，目前較行之有效的方法仍然是那幾條。

　　一、頭先細(xì)查五證：建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、施工許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、商品房預(yù)（銷）售許可證。五證缺一不可，否則不管價(jià)格多合理、房型多理想、地點(diǎn)多誘人，也不要購購。

　　二、把售樓者口頭的承諾落實(shí)到具體合同中，防止舉證不能。

　　三、合同條款要具體明確，不能含糊，規(guī)定得越細(xì)越好。

　　四、多留書面的東西，樓書、宣傳頁等等。

　　五、宏觀一點(diǎn)，除了考察開發(fā)商以外，還要有一點(diǎn)政策知識(shí)。比如市區(qū)的規(guī)劃，什么地方是公園、什么地方是綠地，大家是能夠了解到的，這就有利于選到好地點(diǎn)。

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