招數(shù)一：將房產(chǎn)賣給子女

　　在中國(guó)贍養(yǎng)老人是子女應(yīng)盡的責(zé)任，絕大多數(shù)中國(guó)老人都有一個(gè)溫馨的家。如果老人不顧親情，獨(dú)自辦理“以房養(yǎng)老”，會(huì)給人造成“子女不孝”的感覺，也無(wú)端地讓子女承受不必要的輿論壓力。中國(guó)人的傳統(tǒng)是“但存方寸地，留于子孫耕”。對(duì)許多老人來說，辛辛苦苦一輩子好不容易攢下一套房，到老了，卻又不得不將房子抵押給銀行，它折射出的是中低收入群體深深的無(wú)奈，絕不是一種瀟灑。

　　因此，一個(gè)變通的辦法是，如果子女的經(jīng)濟(jì)條件許可，老人可將自己的房子“反向抵押”給子女。這樣，老人每月可從子女那兒得到一筆退休金補(bǔ)助，而子女也可以以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格購(gòu)下父母的房子，為自己的養(yǎng)老再埋下一個(gè)伏筆。

　　按照“住房反向抵押貸款”的思路，我們不妨設(shè)想一下劉老夫婦讓子女分期付款購(gòu)下自己的房子。假設(shè)劉老夫婦的女兒和兒子共同每月支付他們1200元，老夫婦倆的養(yǎng)老壓力將緩解很多。此外，父母與子女間的“反向抵押”可以省略了很多與金融機(jī)構(gòu)“住房反向抵押貸款”中的麻煩和費(fèi)用，特別是評(píng)估費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等一系列昂貴的中介費(fèi)一概免單，這對(duì)本來捉襟見肘的老年人很重要。同時(shí)，每人600元對(duì)尚在工作崗位上的子女來說應(yīng)在可承受范圍之內(nèi)，如此低的價(jià)格是完全撿了“皮夾子”。以劉老夫婦高壽85歲計(jì)算的話，子女的支出也只有21.6萬(wàn)元，若算上15年分期付款的貸款利息，實(shí)際相當(dāng)于目前貸款了十幾萬(wàn)元購(gòu)下了價(jià)值90多萬(wàn)元的房子。就算劉老夫婦能活上百歲，子女也是完全合算的。

　　如果子女實(shí)力不夠，可以再進(jìn)一步變通，劉老夫婦可以和某個(gè)對(duì)其房產(chǎn)有意向的親朋好友達(dá)成“反向抵押”協(xié)議。但是這種“私了”方法的風(fēng)險(xiǎn)明顯要高了許多，雙方一定要請(qǐng)律師出面處理并簽訂“住房反向抵押貸款”合同，就房子的估值、貸款支付的金額和方式、違約的懲罰、以后房產(chǎn)稓值或跌價(jià)后的處置、老人超過或短于預(yù)估的存活年數(shù)等作一個(gè)詳細(xì)的約定，以避免今后不必要的麻煩。

　　招數(shù)二：以房換養(yǎng)

　　當(dāng)然，讓子女出錢購(gòu)下自己先進(jìn)房子，對(duì)于中國(guó)的父母，也并非出自肺腑。在中國(guó)父母的心目中，將房產(chǎn)留給子女，這是天經(jīng)地儀！因此，有人給劉老夫婦出了一個(gè)真正兩全其美之策——變“以房養(yǎng)老”為“以房換養(yǎng)”。

　　具體的做法是，劉老夫婦將房子出租，拿著租金住進(jìn)敬老院，從此可以靠收租金來支撐養(yǎng)老費(fèi)用。我們可以幫劉老夫婦算一筆賬，按照市價(jià)，劉老夫婦的房子能租到1800~2000元/月，上海敬老機(jī)構(gòu)一對(duì)老人每月的基本花費(fèi)在1500元~2000元，兩廂基本相抵。此外，住進(jìn)養(yǎng)老院，劉老夫婦就不要再請(qǐng)保姆，可以替經(jīng)濟(jì)不寬裕的子女省下900元/月，而老夫婦倆的2200多元的退休金除去常規(guī)的醫(yī)藥費(fèi)，也算是手頭闊綽了。而房還是他們的房，兩腳一伸時(shí)照樣“留與子孫”。

　　此外，在物質(zhì)生活有大為改善的同時(shí)，老人的精神生活也將豐富得多。在養(yǎng)老院里聊天、打牌、挫麻將、看電影，老年生活安排井井有條，并充滿生氣。而對(duì)于子女來說，父母的安頓讓他們“包袱”減輕不小，除了經(jīng)濟(jì)上的，更重要的是精力上的，子女不需要守在父母身邊慢慢地陪他們到老、到死，而可以抽出寶貴的時(shí)間去干自己的事業(yè)。

　　招數(shù)三：換房差價(jià)養(yǎng)老

　　當(dāng)然，劉老婦不習(xí)慣于敬老院的生活，還是那一套小房子該怎么辦？

　　一個(gè)變通的辦法是：把處于市區(qū)較為位置的普陀區(qū)那套二室一廳的房產(chǎn)向非地段的寶山區(qū)、松江區(qū)等稍偏地方移一些(考慮到夫婦的身體情況需要看病，不能住得太偏)移。如此而來，置換房子后的地區(qū)差價(jià)就能成為兩夫婦的補(bǔ)充養(yǎng)老基金。或者將市區(qū)和一套房換成郊區(qū)的兩套房，其中一套自己住，另一套出租，從而賺取穩(wěn)定的養(yǎng)老金。

　　除了獲得“地區(qū)差價(jià)”這種方法外，還有一種辦法，就是大房換小房。劉老夫婦可以就離開熟悉的生活圈子，在相同地段把原有的二室一廳換成一房一廳，兩者的差價(jià)就能作為“養(yǎng)老基金”。

　　此類方案雖然相對(duì)上兩個(gè)方案有些復(fù)雜，但頗具有可操作性。以現(xiàn)實(shí)而言，雖然房?jī)r(jià)在近年來連續(xù)暴漲，但絕大多數(shù)的家庭在奮斗幾十年以后，總能購(gòu)購(gòu)得起至少一套房子。也就是說，夫婦兩人退休的時(shí)候，通常已經(jīng)正式擁有了自己的房產(chǎn)，貸款徹底還清，或者接近還清。而此時(shí)，孩子也已經(jīng)長(zhǎng)大成人，有能力自立根生。老夫妻從“滿巢期”重新回到“空巢期”，住房條件也相應(yīng)進(jìn)入“寬松期”。這恰巧成為了以房養(yǎng)老的前提條件。

　　就房?jī)r(jià)而言，房?jī)r(jià)的地段差異還是非常明顯的，打地區(qū)差空間相當(dāng)大。以上海為例，靜安區(qū)和盧灣區(qū)的目前的房?jī)r(jià)在2.5~4萬(wàn)元/平方米，而楊浦區(qū)同類型的房產(chǎn)可能只有1.5-2萬(wàn)元/平方米，這其中一倍左右的差價(jià)就能作為“養(yǎng)老基金”。

　　其實(shí)這類“以房養(yǎng)老”的方法在美國(guó)已經(jīng)非常普遍，而且也是政府和相關(guān)團(tuán)體大力倡導(dǎo)和推崇的方法。孩子成家立業(yè)后擁有了自己的小家庭，如果不和父母同住的話，原來的房子可能就稍嫌空曠了，老人住在過大的房子里，從心理學(xué)上來說容易滋生寂寞感，對(duì)身心不利。而且更重要的是，退休后不需要每天上班，自然也就沒必要蝸居在嘈雜的市區(qū)。對(duì)老年人來說，市空氣污濁，噪音不斷，對(duì)身體健康也是一大隱患。

　　此外，用這種方法籌措養(yǎng)老金的另一個(gè)好處是，可以抵抗通貨膨脹對(duì)購(gòu)購(gòu)力的侵蝕。如果20年以后，物價(jià)大漲，那么房?jī)r(jià)也會(huì)大幅上漲。假設(shè)到時(shí)房?jī)r(jià)比現(xiàn)在翻了一番，如果地段之間的差價(jià)比例不變，換房相應(yīng)的差價(jià)收入也翻倍，完全“與時(shí)俱進(jìn)”，足以適應(yīng)退休后的購(gòu)購(gòu)力水平。

　　招數(shù)四：年輕時(shí)多攢房 年老時(shí)出租養(yǎng)老

　　當(dāng)然，這一方案對(duì)于如今已年近古稀的劉老夫婦來說，已是標(biāo)準(zhǔn)的“馬后炮”了，但是提呈出來，對(duì)于今天的青壯年來說，卻是一個(gè)很好的理財(cái)建議

　　假設(shè)一下，如果劉老夫婦現(xiàn)在手上有兩套房或者多套房，那么養(yǎng)老資金籌措要相對(duì)簡(jiǎn)單得多。如果劉老夫婦目前在上海有2套房產(chǎn)，就自住一套，出租一套，每月2000元左右的租金足以成為他們的雙薪養(yǎng)老金。

　　“把房子看作存折”。這樣做的好處很多，就長(zhǎng)期投資而言，尤其是時(shí)間跨度長(zhǎng)達(dá)三十年的投資，房產(chǎn)相對(duì)而言是安全系數(shù)較高的，抗擊通貨膨脹的能力也較強(qiáng)。個(gè)原因是，如果地段選擇得當(dāng)，房產(chǎn)還能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也就是租金，租金同樣會(huì)跟著通貨膨脹的水平上漲。

　　退休生活的條法則就是“現(xiàn)金至上”。年紀(jì)越大，所需要準(zhǔn)備的流動(dòng)資金就越多。因此，劉老夫婦在有二套房產(chǎn)的情況下，除了每月獲有穩(wěn)定的租金，如果遇有“不測(cè)”，可以賣出一套房，作為“應(yīng)急資金”。

　　在選擇此種“以房養(yǎng)老”方案的人，需要注意兩點(diǎn)：其一，房屋的地段。房產(chǎn)行業(yè)有句名言，“地段、地段，還是地段”，不用說，區(qū)域是租金來源較有利的保障。一般而言，靠近各種經(jīng)濟(jì)商圈，辦公樓區(qū)域，交通便利的地區(qū)，或者是有潛在的區(qū)域應(yīng)該優(yōu)先考慮。而其中影響出租潛力較活躍的因素恐怕就是交通。軌道交通沿線的住宅，即使不處于區(qū)域，通常也是需求旺盛，供不應(yīng)求。比如上海浦東某些區(qū)域，二號(hào)線可以便利的到達(dá)南京西路一帶和陸家嘴金融區(qū)，租房需求和租金回報(bào)自然比較令人滿意。其二，自住房和出租房以近距離為宜?？紤]到退休后年邁體弱，出租房若是距離遙遠(yuǎn)就相當(dāng)不便。如果帶租客看一次房子就要從上海的徐家匯跑到楊浦區(qū)，來回的交通費(fèi)不說，就是體力上也不堪承受。這些現(xiàn)實(shí)問題應(yīng)當(dāng)在還未退休時(shí)就提前考慮，為自己籌劃一個(gè)財(cái)務(wù)自由而且身心自由的退休生活。

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