事實上，較近一年來，以自用名義購購商用樓宇的保險公司不乏其人，不少媒體由此放言：“國十條”已將房地產(chǎn)納入保險資金可投資范疇。然而，來自監(jiān)管部門的說法是，保險公司出于“自用”的目的購購商用樓宇，原本就在允許范圍之內(nèi)，不屬于保險資金投資房地產(chǎn)行為，與“國十條”的出臺更無關(guān)聯(lián)。

　　那么，在保險公司投資房地產(chǎn)之前，保險公司應(yīng)該做好哪些準(zhǔn)備以應(yīng)對未來潛在風(fēng)險？保險資金進(jìn)入房地產(chǎn)投資的較合理模式又是如何？

　　本報記者邀請了對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)保險學(xué)院副教授徐高林博士、戴德梁行投資部董事曹念國、國泰君安(香港) 保險分析師羅景和上海社科院外國投資研究主任李小鋼，共同探討保險公司探索進(jìn)行房地產(chǎn)投資的可行性與操作性。

　　投資房地產(chǎn)是否正當(dāng)時？

　　《上海證券報》：隨著《國十條》的出臺，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)基金等領(lǐng)域日漸向保險資金開放。在保險公司尚未來得及消化上述投資渠道的同時，房地產(chǎn)行業(yè)是否有必要急于向保險公司開放？

　　徐高林：在保險資金投資渠道有限及股市震蕩加劇的形勢下，保險公司對于房地產(chǎn)投資向其放開的呼聲不是沒有。我認(rèn)為，允許保險公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資是一個大方向，但關(guān)鍵要把握好放開的時間及尺度，尤其掌握好對投資風(fēng)險的控制。

　　羅景：從現(xiàn)有的投資渠道來看，保險公司提出房地產(chǎn)行業(yè)向其開閘，情有可原。

　　事實上，目前股市已處于高位，風(fēng)險及不確定性太大，未來一段時間，保險公司熱衷投資股票市場的場景不太可能會出現(xiàn)。另外，部分保險公司的銀行存款即將到期，是繼續(xù)轉(zhuǎn)存還是購購債券，還是尋找其他投資渠道，如何處理這一大筆資金，是保險公司急需要考慮的。

　　但現(xiàn)實情況是，銀行存款收益率有限，可購購的債券規(guī)模也較為有限(當(dāng)然，市場上已經(jīng)發(fā)出了債券發(fā)行規(guī)?；?qū)U(kuò)大的信號)，因此，保險公司就希望能涉足其他投資渠道，比如房地產(chǎn)。在投資房地產(chǎn)上，中國平安已有探路在前(通過旗下平安信托進(jìn)行)，若監(jiān)管部門將來同意允許保險公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資，平安在房地產(chǎn)上的投資經(jīng)驗可作范本加以研究。

　　“自用”+“租賃”=曲線投資房地產(chǎn)？

　　《上海證券報》：相關(guān)數(shù)據(jù)表明，以自用名義購購商用樓宇的保險公司不乏其人，也有不少言論指出，這些保險公司購購的樓宇面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其自身的使用需求，并表示或?qū)⒉糠謽菍油ㄟ^租賃形式收取不菲的租金費(fèi)。那么，在目前監(jiān)管層尚未允許保險資金投資房地產(chǎn)的形勢下，這種“自用”+“租賃”的模式，是否可以理解為“曲線”或“變相”投資房地產(chǎn)？

　　徐高林： 僅從自用的購購目的來說，保險公司完全可以購購商業(yè)樓宇，但事實上，確有消息傳出，他們將其中部分樓層租賃給其他企業(yè)，從中賺取可觀的租金收入。對于上述現(xiàn)象，只能說是“打擦邊球”。

　　從發(fā)布的現(xiàn)有信息來看，《國十條》中涉及了保險資金可投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、不動產(chǎn)等實業(yè)投資，卻并未明確同意放開房地產(chǎn)這個投資領(lǐng)域，也沒有明確禁止投資。行業(yè)內(nèi)將之稱為保險資金投資渠道的“灰色地帶”。

　　因此，不能簡單地將此理解為“曲線”或“變相”投資房地產(chǎn)。

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