陸先生經(jīng)某中介公司介紹看中了一套住宅物業(yè)，在現(xiàn)場查看、談妥售價(jià)后，與中介公司簽訂了《定金支付及要約發(fā)出委托書（購方）》（以下簡稱《委托書》），并支付了購房定金。按照《委托書》的約定，中介公司在征得業(yè)主曾小姐接受購家陸先生提出的物業(yè)交易價(jià)格后，將所收的購房定金轉(zhuǎn)交給了業(yè)主。之后，中介公司通知購賣雙方在約定時(shí)間內(nèi)簽訂《房屋購賣合同》。

　　在簽訂三方《房屋購賣合同》前，陸先生在母親陪同下再次看樓?？礃沁^程中，他母親發(fā)現(xiàn)住宅有滲漏現(xiàn)象，由于擔(dān)心滲漏會(huì)影響住宅的使用，母親要求陸先生不要購購住宅，提出取消已簽訂的《委托書》，并向業(yè)主索回所交定金。

　　但中介公司認(rèn)為：陸先生是具有完全民事行為能力的成年人，在簽訂《委托書》之前已經(jīng)查看并確認(rèn)了該住宅的質(zhì)量，公司沒有隱瞞住宅的真實(shí)情況，也不存在欺騙陸先生簽訂《委托書》的行為，因此《委托書》具有完全的法律效力，陸先生以該住宅質(zhì)量問題為由，不愿簽訂三方《房屋購賣合同》，要求終止交易的行為屬于違約行為。另外，公司協(xié)同業(yè)主已經(jīng)查明，滲漏現(xiàn)象并非住宅墻體滲漏，是可以通過維修解決的，業(yè)主也同意維修解決滲漏問題。如果陸先生單方面要求取消與公司簽訂的《委托書》，不按照《委托書》上約定時(shí)間簽訂三方《房屋購賣合同》，公司將追究其違約責(zé)任。

　　后經(jīng)市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理所調(diào)解，陸先生同意在業(yè)主將物業(yè)進(jìn)行維修解決滲漏問題后，繼續(xù)交易。

　　房管局說

　　案例中，根據(jù)《合同法》規(guī)定，陸先生與中介公司簽訂的《委托書》屬于有效合同，該住宅存在的滲漏問題并不影響《委托書》的依法執(zhí)行。陸先生應(yīng)該按照已簽訂的《委托書》的約定，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂《房屋購賣合同》，否則屬于違約，則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　提醒

　　市民在簽訂任何合同（協(xié)議〉之前一定要注意：要仔細(xì)查看所購物業(yè)，當(dāng)可能存在與物業(yè)質(zhì)量有關(guān)的問題時(shí)，一定要謹(jǐn)慎，較好能將這些問題以及各方對(duì)可能出現(xiàn)的問題該如何承擔(dān)責(zé)任的條款補(bǔ)充到合同中。

　　例如案例中，如果購家將“物業(yè)出現(xiàn)任何質(zhì)量問題”作為《委托書》可解除的條件寫進(jìn)去，那么該住宅一旦出現(xiàn)任何質(zhì)量問題，購家就可以依此來主張權(quán)利，維護(hù)自身利益。

　　另外，由于購房市民一般都不是房地產(chǎn)或建筑方面的專業(yè)人士，在看樓時(shí)可以聘請一些建筑專業(yè)或監(jiān)理專業(yè)的專業(yè)人士一同看房，以確認(rèn)房屋的質(zhì)量，不但可以減少糾紛的產(chǎn)生，甚至還可以爭取到有利的成交價(jià)格。

　　有問有答

　　什么情況下合同的權(quán)利義務(wù)終止？

　　1.債務(wù)已經(jīng)按照約定履行；

　　2.合同解除；

　　3.債務(wù)互相抵消；

　　4.債務(wù)人依法將標(biāo)的物提存；

　　5.債權(quán)人免除債務(wù)；

　　6.債權(quán)債務(wù)同歸于一人；

　　7.法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定終止的其他情況。（黃穎　穗房宣）

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