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變更住房貸款還貸方式需細(xì)“算賬”

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 1000 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

在深圳市,由于不久前各家銀行推出了等額本金還款法,不少市民希望變更還款方式。他們關(guān)心銀行是否能及時(shí)變更還款方式,在變更還款方式時(shí)要注意的有關(guān)事項(xiàng)。

記者到幾家銀行的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)了解情況時(shí)發(fā)現(xiàn),這幾家銀行柜臺工作人員都稱可以變更還款方式,但有的銀行可立刻變更,而有的銀行則需要等一段時(shí)間后才能變更。據(jù)了解,這主要是因?yàn)楦骷毅y行調(diào)整其后臺系統(tǒng)有快有慢所致。此外,各家銀行正加緊制定變更還款方式的實(shí)施細(xì)則,以方便市民前來辦理變更手續(xù),維護(hù)好貸款人的利益。

銀行人士提醒廣大市民,變更還款方式需要同時(shí)變更有關(guān)購房合同,這時(shí)也要注意一些問題。例如,如果合同中還涉及到房屋開發(fā)商,在變更購房合同時(shí),要取得房屋開發(fā)商的同意。此外,在采取等額本金還款法(遞減法)后,如果按揭金額超過原來銀行所認(rèn)定借款人的還款能力,需要由銀行來重新評定該借款人的還款能力等等。

據(jù)記者了解,目前各家銀行已經(jīng)采取不同的措施來加強(qiáng)與借款人的溝通。記者從某家股份制商業(yè)銀行獲悉,以后在簽訂個(gè)人房屋按揭合同之前,該行將在正本合同外附加一個(gè)指引條款合同,該合同指明了客戶在簽訂正式合同前所要注意的各種事項(xiàng),以提醒借款人,其中也包括不同還款方式這一條。該行有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,只有明確了這個(gè)附加合同,才能去簽訂正式合同。

遞減還款并不適合所有貸款者

遞減法還款并不是所有貸款者都喜歡,市民何先生就是一個(gè)例子。1997年末,何先生向銀行辦理了40多萬元的住房按揭,采用遞減法還款。初時(shí)真把他害苦了,每月還款8000多元,較高的個(gè)月為9000多元,當(dāng)時(shí)何先生夫妻的月收入加起來還不夠還款,每月都要從股市上挪資金或向親戚借錢來維持。到了現(xiàn)在,何先生的家庭收入比當(dāng)時(shí)翻了一番,但每月還貸額已經(jīng)降到5000元左右。如果采用等額還款法,何先生每月還款額不到6000元。

據(jù)介紹,按揭業(yè)務(wù)在國內(nèi)出現(xiàn)初期,主要參考香港銀行的做法,只推出等額本息還款法一種方式。事實(shí)上,香港的消費(fèi)者無論購購香港的住房還是內(nèi)地的住房,大部分均選擇等額本息還款方式。

應(yīng)記者要求,業(yè)內(nèi)有關(guān)人士用實(shí)例再作解釋。例如:某客戶借款12萬元,期限為1年,月利率3.975‰,采用等額本息還款法則歸還利息由個(gè)月的477元下降到第12個(gè)月的40.63元,利息合計(jì)3123.10元。歸還本金則由個(gè)月的9783.26元上升到第12個(gè)月的10219.63元。如采用等額本金還款法(遞減法),歸還利息由個(gè)月的477元下降到第12個(gè)月的39.75元,利息合計(jì)3100.5元。而歸還本金每月都是1萬元。

從上述計(jì)算中可以看出,遞減法確實(shí)比等額法少了22.6元。但遞減法一開始就多還了本金,所以越往后所占銀行資金就越少,因而所產(chǎn)生的利息也較少。而等額本息還款法開始還的貸款本金較少,占用銀行資金相對較多,所以利息相應(yīng)也會有所增加。因此,從本質(zhì)上說,兩種還款方式的計(jì)算原理完全相同,這也說明央行《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定住房貸款還款方式有等額本息和等額本金兩種,是經(jīng)得起推敲的。

合理選擇適宜的還款方式

那么,消費(fèi)者怎樣選擇適合自己的還款方式呢?專家說:購購住房是人生大事,消費(fèi)者辦理住房按揭貸款時(shí)要考慮如下問題:貸款金額多少?選擇期限多長?個(gè)人的收入多少?每月可以支配的供樓款有多少?

等額本息還款法的好處是供樓壓力平均,方便記憶和規(guī)劃理財(cái),適合預(yù)期收入穩(wěn)定而現(xiàn)階段收入不高的消費(fèi)者,如年輕人。國家利率下調(diào)對這種還款法也有好處。遞減法則在供樓初期壓力較大,后期壓力減輕,此種方式適合預(yù)期收入逐步減少的消費(fèi)者,如中年人?!    ?作者:李莉 李欽)


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