收樓作為整個(gè)購(gòu)購(gòu)過(guò)程的較后階段，往往也是出問(wèn)題較多的階段，一不小心，購(gòu)房者就容易掉進(jìn)發(fā)展商精心布下的陷阱里。在這一較后階段，購(gòu)房者千萬(wàn)隨意不得。本文列出業(yè)主收樓過(guò)程中容易出現(xiàn)的一些問(wèn)題，希望對(duì)業(yè)主購(gòu)房有所裨益。

　　假按揭

　　假按揭現(xiàn)象在廣州樓市中大量存在，近兩年因假按揭而引發(fā)的糾紛屢見(jiàn)不鮮。關(guān)于假按揭現(xiàn)象的產(chǎn)生、性質(zhì)、危害及防范方法等問(wèn)題，編者在第3期已做過(guò)較為詳細(xì)的分析，在此不再贅述。

　　在這里編者想提醒購(gòu)房者的是，市國(guó)土資源和房屋管理局目前已開(kāi)通了商品房購(gòu)賣(mài)合同查詢(xún)、商品房預(yù)售證確權(quán)查詢(xún)、二手房地產(chǎn)交易辦理情況查詢(xún)及登記案件辦理情況查詢(xún)等服務(wù)項(xiàng)目，購(gòu)房者如果對(duì)所選購(gòu)房產(chǎn)有疑問(wèn)，可以在交完訂金后憑預(yù)售證好上網(wǎng)或者到房地產(chǎn)登記部門(mén)查詢(xún)?cè)撎追课莸牡盅呵闆r。購(gòu)房者也可以要求開(kāi)發(fā)商出示所購(gòu)房產(chǎn)的國(guó)有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，看證件的備注欄里有無(wú)他項(xiàng)權(quán)利記載。如果沒(méi)有，那么該房屋就沒(méi)有抵押給銀行。在此購(gòu)房者值得注意的是：
　　1、應(yīng)堅(jiān)持看原件；
　　2、應(yīng)注意審查證件的真?zhèn)巍?p>

　　此外，為避免購(gòu)到假按揭房，購(gòu)房者還可以在房屋購(gòu)賣(mài)合同中增設(shè)如下條款：出賣(mài)人保證不得以任何形式將該商品房所屬的在建項(xiàng)目及其所處的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，否則購(gòu)受人可無(wú)條件退房并要求出賣(mài)人承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

　　交樓手續(xù)不齊全

　　開(kāi)發(fā)商在交樓的時(shí)候，應(yīng)按合同規(guī)定提供竣工備案表(按照驗(yàn)收合格交樓)或者綜合驗(yàn)收合格證(按照綜合驗(yàn)收合格交樓)或者其他交樓條件(至少有規(guī)劃、消防驗(yàn)收證明)，同時(shí)，購(gòu)房者還要注意審查包括住宅質(zhì)量說(shuō)明書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)、房屋面積實(shí)測(cè)表等幾個(gè)證件，如果發(fā)展商不出示文件或出示文件不齊全，那么業(yè)主可以拒絕收樓，并且發(fā)函開(kāi)發(fā)商，要求按照合同規(guī)定提供證件并且要求逾期交樓的賠償。

　　注意，業(yè)主此時(shí)千萬(wàn)不要領(lǐng)鑰匙，因?yàn)榘凑辗梢?guī)定，領(lǐng)了要是就是收樓，同時(shí)也不要跟開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。遇到這種情況，業(yè)主較好委托律師與開(kāi)發(fā)商交涉處理，以免受騙。

　　面積與層高縮減

　　一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者在看樓時(shí)不會(huì)自己帶卷尺去量，對(duì)于選購(gòu)的樓房大多只是憑著樣板房的印象。等到交樓的時(shí)候發(fā)現(xiàn)面積縮水或?qū)痈呓档蜁r(shí)，卻可能已經(jīng)太遲了。那么，遇到面積縮水或?qū)痈呓档蜁r(shí)購(gòu)房者該如何處理呢？

　　在《商品房購(gòu)賣(mài)合同》通常對(duì)“面積確認(rèn)及面積差異處理”都有約定。按照法律規(guī)定，如果建筑面積、套內(nèi)面積的誤差比完全值在3%以?xún)?nèi)(含3%)，根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記建筑面積結(jié)算房?jī)r(jià)款；如果建筑面積、套內(nèi)面積誤差比完全值中有一項(xiàng)超出3%(含3%)，那么購(gòu)房者可以有兩種選擇，一是補(bǔ)足房?jī)r(jià)款(產(chǎn)權(quán)登記建筑面積大于合同約定建筑面積時(shí)，建筑誤差比在3%以?xún)?nèi)部分)或要求返還房?jī)r(jià)款(產(chǎn)權(quán)登記建筑面積小于合同約定建筑面積時(shí)，建筑面積誤差比完全值在3%以?xún)?nèi)部分)，二是退房。購(gòu)房者選擇退房的，發(fā)展商應(yīng)在購(gòu)房者提出退房之日起30日內(nèi)將購(gòu)房者已付款項(xiàng)如數(shù)退還，并按一定的利率付給利息。因樓盤(pán)設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，還應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

　　同時(shí)，購(gòu)房者在看樓時(shí)還要慎防“垃圾面積”——即裝修時(shí)無(wú)法把利用起來(lái)的那部分面積。在看樣板房的時(shí)候應(yīng)該看同棟樓的同一朝向、同一結(jié)構(gòu)的戶型，對(duì)于可能變更設(shè)計(jì)的樓盤(pán)，較好與發(fā)展商簽訂書(shū)面協(xié)議，約定如果所選房型與樣板房不符，存在較多垃圾面積時(shí)的處理辦法，以免交樓時(shí)吃啞巴虧。

　　層高問(wèn)題與面積縮水相類(lèi)似，購(gòu)房者在看樓時(shí)一般也難以察覺(jué)。發(fā)展商為獲取高額利潤(rùn)，往往會(huì)在層高上做文章，從每一層中減少幾厘米，就可以在整個(gè)樓中出現(xiàn)規(guī)劃里沒(méi)有的負(fù)一層或復(fù)式單位。為避免吃啞巴虧，購(gòu)房者可以與發(fā)展商在合同的附件文本上約定層高，萬(wàn)一發(fā)生層高縮減的情況，購(gòu)房者可以向發(fā)展商索賠。

　　樓房裂縫

　　裂縫是一個(gè)非常復(fù)雜的問(wèn)題，當(dāng)購(gòu)房者遇到所購(gòu)樓房出現(xiàn)裂縫時(shí)，該如何處理呢？

　　現(xiàn)有法律對(duì)裂縫問(wèn)題的規(guī)定主要表現(xiàn)在如下四個(gè)方面：
　　一、在涉及主體結(jié)構(gòu)時(shí)，要求“鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過(guò)GBJ10的規(guī)定值?！薄按u石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫?！?；
　　二、在涉及樓房地面時(shí)，要求“面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。樓體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面應(yīng)表面平整，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角?！保?br>　　三、在涉及裝修時(shí)，要求“抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷?！?；
　　四、涉及地基沉降，當(dāng)?shù)鼗a(chǎn)生不均勻沉降，其沉降量大于現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)〈建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范〉規(guī)定的允許值，上部墻體產(chǎn)生沉降裂縫寬度大于10mm，且房屋局部?jī)A斜率大于1%時(shí)，應(yīng)評(píng)定為危險(xiǎn)狀態(tài)。

　　一般來(lái)說(shuō)，與房間橫梁平行的裂縫，是眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問(wèn)題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說(shuō)明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題。如果裂縫情況低于以上標(biāo)準(zhǔn)，那么業(yè)主就不能將其作為不收房的理由。

　　暖氣、煤氣、寬帶不能及時(shí)使用

　　按照現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋配套設(shè)施(包括水、電、氣等)應(yīng)在房屋交付時(shí)同時(shí)具備使用條件。但是，如果未能達(dá)到要求，發(fā)展商該如何承擔(dān)責(zé)任呢？現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)此并沒(méi)有作出明確規(guī)定，而把工業(yè)用電轉(zhuǎn)換成穩(wěn)定的民用電時(shí)，需要投入大筆費(fèi)用進(jìn)行設(shè)備器材的安裝，有部分發(fā)展商會(huì)想方設(shè)法拖延辦理更改用電用途的手續(xù)，更有極少數(shù)小開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)完樓盤(pán)之后就馬上撤離，業(yè)主根本找不到開(kāi)發(fā)商去辦理相關(guān)的手續(xù)。

　　比如海珠區(qū)一住戶反映，他所在的樓盤(pán)交樓已1年多，但仍然沒(méi)有把臨水臨電轉(zhuǎn)成恒久水電。臨時(shí)水電費(fèi)用高于民用水電，住戶多花錢(qián)不說(shuō)，還享受不到一般住宅可以享受的穩(wěn)定的水電供應(yīng)，尤其是夏天天氣熱的時(shí)候，由于住戶們紛紛開(kāi)著空調(diào)睡覺(jué)，臨時(shí)電力無(wú)法負(fù)荷，經(jīng)常跳閘，水壓也無(wú)法保證，時(shí)大時(shí)小，住戶苦不堪言。

　　如果暖氣、煤氣、寬帶不能及時(shí)使用，目前主要是依據(jù)合同約定來(lái)追究違約責(zé)任。購(gòu)房者在簽訂合同的時(shí)候，較好在合同或者補(bǔ)充協(xié)議中加上關(guān)于配套設(shè)施使用的條款。

　　建材超標(biāo)

　　省質(zhì)監(jiān)局近期對(duì)廣州、佛山、東莞16個(gè)樓盤(pán)工廠使用的鋼筋、水泥、涂料、陶瓷、電線、插座6種產(chǎn)品的進(jìn)行了專(zhuān)項(xiàng)檢測(cè)，檢測(cè)結(jié)果顯示，總體合格率為84.4%，僅有七個(gè)樓盤(pán)所抽產(chǎn)品都合格。其中水泥和鋼材出問(wèn)題較多，水泥僅五成多合格，而75%不合格鋼材為假冒品牌的劣質(zhì)鋼材。黃埔某花園工程使用的鋼材圓盤(pán)條化學(xué)成分(碳、硅、磷)都嚴(yán)重超標(biāo)，屬劣質(zhì)產(chǎn)品，根本不能使用。

　　建材超標(biāo)是一個(gè)非常普遍的問(wèn)題，發(fā)展商所使用的建材是否符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)？是否環(huán)保健康？電線、水管、燃?xì)夤艿赖仍O(shè)備的鋪設(shè)是否規(guī)范？諸如此類(lèi)的問(wèn)題，往往涉及到比較復(fù)雜的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，普通購(gòu)房者很難清楚地了解。

　　一些水泥、鋼材、陶瓷等建材生產(chǎn)企業(yè)為了短期利益，生產(chǎn)出質(zhì)量不合格的產(chǎn)品。個(gè)別發(fā)展商為了節(jié)省成本，就置消費(fèi)者健康于不顧，不惜采用劣質(zhì)材料。而相關(guān)行業(yè)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的不健全不完善和極少數(shù)相關(guān)檢測(cè)部門(mén)執(zhí)法不嚴(yán)，也讓不少發(fā)展商鉆了空子。

　　對(duì)于建材超標(biāo)問(wèn)題，消費(fèi)者只能寄希望于相關(guān)檢測(cè)部門(mén)加強(qiáng)執(zhí)法力度，在購(gòu)房時(shí)盡可能選擇那些信譽(yù)度較高的發(fā)展商，同時(shí)在合同的文本中應(yīng)詳細(xì)規(guī)定相關(guān)的技術(shù)規(guī)范，在收樓的時(shí)候應(yīng)仔細(xì)查驗(yàn)各項(xiàng)合格證明。

　　裝修隱患多

　　很多樓盤(pán)在交樓時(shí)都帶裝修，甚至有不少樓盤(pán)把裝修作為一項(xiàng)購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施免費(fèi)，而許多消費(fèi)者為了節(jié)省時(shí)間和精力，也樂(lè)意選擇帶裝修的房子。然而不少裝修卻暗藏隱患，損害消費(fèi)者身心健康。

　　李先生在某小區(qū)購(gòu)了一套帶 ，住進(jìn)去的時(shí)候感覺(jué)房間氣味比較大，于是隔了2個(gè)月才入住，但入住之后全家人都相繼患病。在朋友提醒下，李先生請(qǐng)室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)甲醛達(dá)到0.41毫克/立方米，超過(guò)國(guó)家規(guī)定居室空氣中甲醛標(biāo)準(zhǔn)5倍多。究其原因，一是室內(nèi)設(shè)計(jì)不合理，人造板制作的家具較多；二是施工工藝不合理，在實(shí)木地板下面鋪裝了大芯板，成為室內(nèi)甲醛超標(biāo)的主要污染源。

　　發(fā)展商在裝修過(guò)程中所使用的材料如陶瓷、水泥、涂料等大多不是親自挑選，難以保證其質(zhì)量。部分資金不足的中小發(fā)展商為了限度地節(jié)省成本，常常會(huì)在裝飾市場(chǎng)上購(gòu)購(gòu)一些質(zhì)量不可靠材料，意圖蒙混過(guò)關(guān)。

　　如果是選擇 ，那么購(gòu)房者在簽訂《商品房購(gòu)賣(mài)合同》時(shí)，應(yīng)將附件中的“裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”約定得盡可能詳細(xì)，比如品牌、檔次、價(jià)位、產(chǎn)地等，以免發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)無(wú)依無(wú)據(jù)。在現(xiàn)實(shí)中，因雙方對(duì)“裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”沒(méi)有具體約定而產(chǎn)生的糾紛很多，發(fā)展商為了避免承擔(dān)責(zé)任，通常使用“高端”、“高端”等模糊的語(yǔ)句，如果購(gòu)房者沒(méi)有與發(fā)展商就裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)作出詳細(xì)約定，一旦發(fā)生糾紛就很容易吃虧。

　　另外，在收樓的時(shí)候，購(gòu)房者還應(yīng)看清楚發(fā)展商是否具備了國(guó)家相關(guān)部門(mén)頒發(fā)的單項(xiàng)驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收證明，如果不具備則購(gòu)房者較好拒絕收樓，等發(fā)展商取得相關(guān)證明之后再收。

　　新建商品房住宅都配有一般性用電與大家電用電的線路和插座，包括電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)插座等都要一一點(diǎn)清。廚房和衛(wèi)生間是房屋中硬件設(shè)備較多、較容易出問(wèn)題且不易維修的部分，應(yīng)仔細(xì)觀察。較好是再做一次閉水試驗(yàn)，注意查看地漏排水是否順暢，地面是否會(huì)積水或向房間外滲水，同時(shí)注意查看廚衛(wèi)設(shè)備的生產(chǎn)廠家、品牌、規(guī)格、型號(hào)、件數(shù)等是否與合同約定相符，電源插座是否為帶蓋防水插座，上、下水和灶具排煙是否暢通等。

　　配套設(shè)施人間“蒸發(fā)”

　　某

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