全額購(gòu)購(gòu)

　　投資收支平衡公式：全額總房款＋購(gòu)房時(shí)的費(fèi)用支出（含契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅等）＋可變費(fèi)用支出（如年物業(yè)費(fèi)、年供暖費(fèi)）×n年＋裝修費(fèi)－年收入（如年租金）×n年＝全額總房款×（1＋a%）

　　n--投資年限，a%--投資年限內(nèi)房?jī)r(jià)上漲幅度

　　這個(gè)公式有兩個(gè)假設(shè)：1.出售房屋時(shí)所交費(fèi)用均由購(gòu)方負(fù)擔(dān)；2、假設(shè)未來(lái)租金收入不變。

　　舉例：宋先生在2003年購(gòu)購(gòu)了建筑面積為70平方米的住房，房屋總價(jià)為20萬(wàn)元，該套房屋的費(fèi)用支出是17000元，每年的可變費(fèi)用支出2170。購(gòu)房時(shí)的裝修費(fèi)是50000元，每年租金所得10000元，那么，根據(jù)投資收支平衡公式(如表所示）

　　結(jié)論：對(duì)于全款購(gòu)房投資來(lái)說(shuō)，要想達(dá)到收支平衡壓力并不太大。隨著投資年限的增長(zhǎng)，此種壓力呈現(xiàn)直線減弱狀態(tài)。其中，2年房?jī)r(jià)漲幅總共達(dá)到25.6%，就可達(dá)到收支平衡；而8年房?jī)r(jià)總漲幅僅需達(dá)到2.18%就可達(dá)到收支平衡。倘若目前城市房?jī)r(jià)增幅為5％，那么宋先生的這套住房在8年期時(shí)拋售較為合適。

　　投資提醒

　　1.全款購(gòu)房投資需要凍解的資金較多，對(duì)消費(fèi)者承受能力要求較高。

　　2.需要將風(fēng)險(xiǎn)考慮在內(nèi)。國(guó)家調(diào)控政策不斷出臺(tái)，旨在進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)，因此，未來(lái)房?jī)r(jià)將會(huì)處于穩(wěn)步上升的情形，但增幅不會(huì)太高，這也就決定投資者的收益將會(huì)受到一定影響。

　　3.如今國(guó)家新出臺(tái)的一些房改政策對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)起到了一定調(diào)控作用，因此，以往三四年才能收回成本的住房，如今需要“加時(shí)”到六七年，因此，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)建議進(jìn)行長(zhǎng)線投資。

　　注冊(cè)理財(cái)規(guī)劃師：侯世易

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