在國外，與不認識的人共同承租一套房屋，是一個非常普遍的現(xiàn)象，或許是受到了國外理念的影響，又或許是經(jīng)濟意識的提高，上海已有越來越多的房東、二房東開始把房屋拆散、隔斷后對外出租。一套120平方米的三房可以隔成10小間出租、十幾個互不相識的人可以共同生活在同一屋檐下，由此又引發(fā)出了一系列糾紛和安全隱患。因此，以杜躍平律師為頭的三位上海知名的律師共同呼吁需立法規(guī)范“群租”。進而又有了閘北區(qū)聯(lián)合執(zhí)法強制取締“群租”。

　　對于“群租”，褒貶俱有，但無論評價如何，現(xiàn)實的情況是“群租”已大規(guī)模蔓延并愈演愈烈。“群租”現(xiàn)象的產(chǎn)生和其頑強是生命力必有其存在的理由，究竟我們該如何認識這種現(xiàn)象？又該如何看待和對待這種現(xiàn)象？

　　到底什么叫“群租”？多少人住在一起算是“群租”？法律上或社會中都沒有一個準確和標準的定義，但一些現(xiàn)象和名詞，比如“轉(zhuǎn)租”、“合租”、“群居”、“雜居”等，又或多或少的和“群租”有關(guān)系。至少有一個基本點我們可以肯定的，就是沒有親屬關(guān)系的人共同承租了同一套住宅，這是這些名詞中所共有的一個特性。

　　看過的偵探小說《福爾摩斯》的人都知道，福爾摩斯和華生醫(yī)生原本是兩個互不相識的人，只是因為租金的原因共同住進了貝克街的一處公寓。此后，福爾摩斯、華生醫(yī)生和房東太太，這三家原本沒有任何關(guān)系的人家住到了一起。我們雖然無法去追述“群租”的起源，但至少在19世紀的英國，這已經(jīng)是非常普遍的現(xiàn)象了。

　　在現(xiàn)代的大學生隊伍里，幾個同學共同租借一套房屋在校外居住，已越來越成為一個常見的現(xiàn)象；數(shù)個工友、老鄉(xiāng)，同居一處也并非罕見。而這些，在現(xiàn)今的國外更是司空見慣。

　　“應(yīng)該給‘群租’做一個合乎邏輯的定義，并進行立法規(guī)范。我認為，‘群租’是指出租人將房屋分別向兩個以上承租人出租或者承租人將承租房屋部分或者全部再轉(zhuǎn)租給兩個以上新承租人的行為?！鄙虾Ｊ熊S平律師事務(wù)所杜躍平律師這樣向記者表示。

　　也就是說，只要承租人有兩個以上，且互相沒有血親或姻親關(guān)系的，都算作是“群租”。如果這樣的定義在立法中被確認的話，則目前社會上的一系列租賃關(guān)系都可以得到規(guī)范。

現(xiàn)狀：良莠不齊“無法”管理

“群租”變質(zhì)收益翻番

　　“群租”，古今中外歷來有之，原本是個比較正常的租賃現(xiàn)象。上海是個開放性的城市，諸多的兩外人士進入上海工作、學習。剛畢業(yè)的年輕白領(lǐng)、留學生、大學生等經(jīng)濟能力有限，還不足以自己購房，而獨自租房的租金又相對較高，因此幾個同事、同學共同租借一套住房現(xiàn)象越來越普遍。而經(jīng)濟能力更差的外來務(wù)工人員，則更是選擇多人合租。

　　而 “集體宿舍”和“家庭旅館”式的演變，使這個原本正常的“群租”進入到一個相對的非正常狀態(tài)。由二房東轉(zhuǎn)租營利的，更涉及到“非法經(jīng)營”和“居改非”的問題。

　　一些企業(yè)以企業(yè)名義租借了房屋，作為員工的集體宿舍來安置外來勞動力。這種新的變化在于居住人數(shù)的激增，但十幾個人擠入一套住房已不僅僅是量變的過程了。

　　宏觀調(diào)控以后，大量投資客轉(zhuǎn)售為租，為獲取更多的利益，進而，一些房東、二房東開始意識到房屋整套出租的收益遠不如隔斷作“旅館”式的出租。記者采訪中發(fā)現(xiàn)，一套普通的三房兩廳的5個功能區(qū)，用簡易的木板隔斷，可以隔出10間小間進行分別出租，更有甚者連一件衛(wèi)生間也可以用來出租。每間500-1000元不等的租金，要比整套出租的收益高出一倍以上，而這只是建立在極為便宜的木板隔斷的基礎(chǔ)之上，難怪這樣的“群租”開始在上海快速蔓延。

　　與一個毫不相識的陌生人僅一“墻”之隔，隔壁稍有輕微的響聲都能聽得一清二楚；十幾個、二十幾個毫不認識的陌生人，住在一套住宅中，個人的床、用品、衣物只能擠在自己的10平方米左右的小間里；用水、用煤、用衛(wèi)生間經(jīng)常要排隊，洗衣、晾曬都成了難題。而這還僅僅是租客內(nèi)部所產(chǎn)生的居住問題。

變質(zhì)“群租”引發(fā)糾紛

　　今年6月，浦東某處樓盤的居委會對小區(qū)內(nèi)的住房情況調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)業(yè)主自居住房700余戶，出租住房205戶，小區(qū)常住居民有1600余人，房客卻達到了1200余人。房客人數(shù)已經(jīng)逼近了小區(qū)居民的人數(shù)。

　　這是比較極端的一個案例，但相類似的小區(qū)在上海還有不少。而變了質(zhì)的“群租”則引起了居民的強烈反感。

　　一位居民告訴記者，他的隔壁被一個私人理發(fā)店老板租下作為員工宿舍，這些租客每天都是深更半夜回來，而且唱歌、大聲喧嘩毫不顧及周圍鄰居的休息。為了這個事，鄰居們與房東爭吵過多次，一直無法解決。

　　“這些‘群租’的人素質(zhì)低下，垃圾、雜物隨手就往窗外扔，甚至吐痰也直接向樓下吐?！蹦承^(qū)居住在底層的王阿姨向記者抱怨，“而且我們幾個老人早鍛煉的時候，經(jīng)?？吹骄G地上堆著空酒瓶、吃剩的東西，一看就知道是這些‘群租’的人在前晚上留下的?！?p>　　王阿姨還說：“原本看中這個樓盤就是為了小區(qū)檔次高，生活環(huán)境好?，F(xiàn)在都被低素質(zhì)的‘群租’了，哪里還有什么檔次可言。”

　　“小區(qū)里進進出出的都是外來人口，電梯里看到的總是陌生的面孔?！鹤狻娜丝诹鲃犹?，這樣小區(qū)太不安全了。較近小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)盜竊，掉了個電瓶車的電瓶、丟個助動車都還算小事，有幾戶人家家里都被偷了?！备嗟木用駝t更為擔心安全問題

　　在網(wǎng)上，一些“群租”現(xiàn)象嚴重的小區(qū)業(yè)主論壇上，“群租”的租客和房東遭到一片口誅筆伐。從這些帖子中可以發(fā)現(xiàn)，鄰居與房東之間的理論已成家常便飯，爭吵也時有發(fā)生。在糾紛得不到解決后，更有網(wǎng)友發(fā)出了“以暴制暴”的提議，要求堅決驅(qū)逐群租客。矛盾、糾紛已近白熱化。

法規(guī)空白執(zhí)法無據(jù)

　　“物業(yè)管理不夠盡責”的指責使物業(yè)管理公司也難逃輿論的旋渦。采訪中，居民頻頻向記者埋怨，“群租”之所以如此猖獗，物業(yè)公司有不可推卸的責任。

　　日前，浦東某樓盤的保安“禁止了一位準備‘群租’裝修的業(yè)主將大量的隔斷木版、床等物品運入小區(qū)”的事跡在網(wǎng)上廣為流傳，不少樓盤的業(yè)主在網(wǎng)上號召自己小區(qū)的保安向該位保安學習。然而，有諷刺意味的是，這個樓盤正是“群租”現(xiàn)象較為嚴重的樓盤之一，“這只是個個例，小區(qū)里已經(jīng)有了那么多‘群租’，怎么不早點阻止?！憋@然該樓盤的業(yè)主并不滿意物業(yè)的工作。

　　一位不愿透露姓名的保安向記者訴苦：“怎么管？房東是業(yè)主，進出的一問都是房客，怎么可以阻攔。而且那個被阻攔的業(yè)主已經(jīng)把物業(yè)公司告上法庭了，結(jié)果會怎樣還不知道呢?！?p>　　“我們小區(qū)的‘群租’現(xiàn)象還不算嚴重，但是如果出現(xiàn)了大規(guī)模的‘群租’現(xiàn)象，我們物業(yè)公司同樣也束手無策?！比A聯(lián)物業(yè)公司的經(jīng)理姚幼根向記者表示：“對于‘群租’，沒有相關(guān)的法律、法規(guī)可以適用，物業(yè)公司是無法管理的。而且物業(yè)公司是沒有執(zhí)法權(quán)力的，即便是有法律依據(jù)，也不是物業(yè)公司可以禁止‘群租’的?！?p>　　不僅物業(yè)公司，即便是相關(guān)職能部門也難有作為。杜躍平律師指出：“目前沒有系統(tǒng)的法律、法規(guī)能夠規(guī)范‘群租’的行為。能夠適用的相關(guān)現(xiàn)行法規(guī)也只是散見于一些上海地方法規(guī)和地方規(guī)章?！?p>　　根據(jù)《上海市房屋租賃條例》、《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》的有關(guān)規(guī)定，承租的人均建筑面積不得低于10平方米，或者人均使用面積不低于7平方米；其中，向單位出租用作集體宿舍的，承租的人均建筑面積不得低于6平方米，或者人均使用面積不低于4平方米。而實際情況是，一套120平方米的小三房即便隔成10間出租，也符合這條規(guī)定。這就讓想管的執(zhí)法部門師出無名。

　　此外，如果是二房東出租的，工商部門可以“非法經(jīng)營”來干涉，但業(yè)主直接出租，則工商也無能為力。而外來人口登記、稅收等方面的制度也只能規(guī)范房東和租客，并不能規(guī)范“群租”這一行為的本身。

爭議：該堵該放褒貶不一

雜亂難治隱患叢生

　　變了質(zhì)的“群租”居住條件臟、亂、差；而“群租”的大規(guī)模蔓延又徒增民怨?！肮芾怼⒈?、噪音這些都還只是次要的問題。”華聯(lián)物業(yè)姚經(jīng)理指出，“更重要的問題在于這些變了質(zhì)的‘群租’還隱藏著眾多的隱患，涉及不少的社會問題和社會公共安全?！?p>　　外來務(wù)工人員大規(guī)模的男女混居，存在計劃生育的問題；盜竊、吸毒等犯罪問題也容易產(chǎn)生。

　　此外，居住人口大量增加，用電負荷也大大地提升，隔斷都是采用一些木板、紙板等易燃材料，火災(zāi)隱患令人擔憂。同時，居住人口增多，且到處都是隔斷，使得原本的公用空間變得十分狹小，逃生越發(fā)困難，一旦用電不慎引發(fā)火災(zāi)，可能造成嚴重的后果。

　　許多人士都對此表示出了擔憂，認為“群租”不宜鼓勵。

　　而一些群租客則表示非常無辜?！白∪鹤夥恳彩且驗殄X的原因，有錢誰不想住的好點??？在群租客里確實有些不文明的行為，但總不能說因為是群租客就都是低素質(zhì)的吧，也不是所有不文明的行為都是群租客干的，為什么要如此對立呢？”至于說安全隱患，“我們自己住在里面，當然不會拿自己的生命開玩笑，用電、用煤氣都會特別注意的?！?p>

合理分配利用資源

　　“群租”的反對聲雖不少，但也有不少社會學家贊同“群租”。

復(fù)旦大學法學院段厚省教授就認為，安全隱患、相鄰糾紛等問題不僅僅是“群租”獨有的。也不會因為“群租”的消失而消除。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，“群租”之所以能快速的蔓延，有其一定的必然性。上海是個開放性城市，人才流動頻繁、外來務(wù)工人員大量擴張，其中經(jīng)濟基礎(chǔ)較差的人群居無定所，必然會以合租等方式來降低居住成本。

　　對于“群租”，上海大學社會學系教授顧駿有其自己的看法。顧駿認為，正常情況下，150-200個月的租金總合等于房價，而現(xiàn)在一套房價有的等于600個月的租金，房租與房價出現(xiàn)了巨大的落差。房租不能產(chǎn)生利潤，自然會出現(xiàn)經(jīng)濟模式的改變，群租就是這種改變后的經(jīng)濟模式之一。

　　顧駿表示，城市高價物業(yè)占據(jù)了交通、地理、

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