與陌生人同一屋檐下的種形式

　　由于人口不斷導(dǎo)入，上海的房屋租賃市場向來很熱，因為種種理由，不少人都選擇了跟其他人一起居住。目前，除了群租房以外，市場上還存在著其他的一些租房形式，這些租房形式雖然也涉及到與陌生人同住，但是相對群租人數(shù)較少，房客的身份也相對單純。很少有糾紛出現(xiàn)，對小區(qū)和小區(qū)內(nèi)的居民產(chǎn)生的影響也不是很大。

　　分割出租“一分二”

　　分割出租不會破壞房屋的原來結(jié)構(gòu)，入住的人數(shù)一般也不會很多。一般的形式是比如將一套兩室一廳的房子分割成一室和一室一廳兩部分，分別出租給兩方。異于一般合租的是，分割出租的承租人往往是不認(rèn)識的陌生人。

　　高端大房型“一變五”

　　目前，由于市場原因，很多房源轉(zhuǎn)售為租，其中包括了一些多房的高端房源。又由于這些房源單獨出租較為困難，回報率也不是很高。于是房東選擇了把單個的房間分開出租。如將中山公園附近的一套五室一廳的房子分開出租，每個房間租金每月650元。

　　學(xué)生公寓“1+N”

　　高校附近還有一些由老的學(xué)生公寓改裝而成的房源出租在外。這部分房源臨近高校，入住的以剛離校不久的大學(xué)生居多。這類公寓面積很小，只有10平方米左右，由好幾個公寓合用廚房、衛(wèi)生間。

　　業(yè)內(nèi)觀點 業(yè)主公約加以限制

　　根據(jù)《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》，租賃房屋面積，承租人的人均建筑面積不得低于10平方米，或者人均使用面積不得低于7平方米。但目前不少群租房都是大房源出租，如果一套150平方米的公寓出租給15個人，那么平均面積雖然達(dá)到了《實施辦法》的要求，沒有超出規(guī)定，但這也對小區(qū)造成了很大的影響。

　　上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所的王展律師認(rèn)為，群租這一現(xiàn)象涉及到了對于房屋自有部分和小區(qū)共有部分的使用權(quán)問題。對于房屋的自有部分，業(yè)主如何使用都可以，但是不可以侵犯其他業(yè)主的權(quán)利。

　　而群租屬于非正常使用方式，它涉及到的不僅僅是房屋的自有部分，還包括小區(qū)共有部分的使用。因此，對于目前的群租現(xiàn)象，全體業(yè)主可以把“群租條款”寫入業(yè)主公約，以業(yè)主公約的形式對群租加以限制和制止。通過業(yè)主公約對公共設(shè)施做出界定，如有違反，業(yè)主委員會可以委托物業(yè)公司進(jìn)行處理。

　　三房成九房

　　徐匯區(qū)零陵路附近是群租的集中區(qū)域之一，附近的各家中介對群租都不陌生。對此，小木橋路上一家中介的工作人員如此表示：“我們這里地段好，旁邊就是軌道交通四號線，離徐家匯也近，房子好租，所以把大房間隔成小房間租出去的很多?！?

　　筆者在其推薦的一個群租房房源里看到，一套100多平方米的房子被隔成了約9間，小的房間在7平方米左右，每月租金700元；大的房間有15平方米左右，帶空調(diào)，每月租金1000元。由于大部分空間都被隔成了房間，所以通往陽臺的走道只容一人走過。而洗衣機(jī)、飲水機(jī)生活設(shè)施等都是公用的，水電費用每月由租客平攤，一個人大概在30元左右。

　　而中介表示，假如覺得這樣的價格還不算“公道”，那么還有其他更加實惠的房源可以選擇。就在不遠(yuǎn)處的一個住宅小區(qū)內(nèi)，群租房的租金只有每人每月350元，水電費另付。據(jù)了解，在這套群租房源內(nèi)入住的大都是女孩子，所以會覺得比較安全，也不用紙板隔開來破壞房屋結(jié)構(gòu)。該套房源的二房東指著一個14平方米的房間表示：“到時這里就住4個人，隔壁大一點，可以住6個人。廳里暫時就不安排人了。其他群租的地方，廳里都是住人的，有些房東會安排二十幾個人住呢?！?

　　別人的房子不心疼

　　據(jù)了解，現(xiàn)在市面行的群租一般有兩種模式：一類是單位集體宿舍；二類是各種社會人員在一起混居，后者的租客主要包括一些剛參加工作的小白領(lǐng)和到上海打工的外來人員。

　　安全、物品……什么都需防一般來說，單位集體宿舍的提供者很多都是單位的老板，他們一般會考慮房屋的質(zhì)量，不會破壞房屋本身的結(jié)構(gòu)。比如王女士曾在軌道交通曹楊路附近經(jīng)營過一家美容院，當(dāng)時就把自己的一套私房拿出來作為員工宿舍使用：“房子還是新的，不舍得隔開來。女孩子住在里面兩個房間里，男孩子住在外面的一個房間和客廳里。一共十幾個人，結(jié)果才一個多月門就關(guān)不上了?！睘榇?，王女士懊惱地表示：“以后房子即使租出去也不會考慮群租?！?

　　而種群租的形態(tài)往往是二房東操作的。由于不是自己的房子，缺乏顧忌，二房東向房東租了房子之后，會先對房子進(jìn)行改造，再對外出租。這一類的出租，往往會破壞房屋原始的結(jié)構(gòu)，住在一起的人也都是陌生人，而且流動性大。當(dāng)問及原房東是否知情時，一個群租房的二房東這樣回答：“他們（房東）都不過來的。就算過來，就說是公司里的同事或者老鄉(xiāng)就好了。他們（房東）不少都是當(dāng)時的炒房客，人不在上海?！?

　　安全、物品……什么都需防

　　“一個小姑娘住什么群租房啊，不安全。里面住的人雜七雜八的。”在小木橋路附近，也有不少中介不愿意向記者推薦群租房，表示群租房人員混雜，很不安全，“隔房子的那些都是紙板，很薄的，我一拳頭打上去就壞了。你說能安全么？”

　　除了安全隱患，群租房內(nèi)人員的流動性也是一個問題。根據(jù)知情人士介紹，一般群租房的住戶流動性很強，住個半年時間已經(jīng)算很長了。

　　住群租房，就要有鄰居“一個樣，三天大變樣”的心理準(zhǔn)備。而不少二房東為了防止房客逃水電費，索性把水電費直接算入房租內(nèi)。根據(jù)上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所的王展律師介紹，由于群租人數(shù)眾多，承租人之間很容易產(chǎn)生糾紛。一旦發(fā)生了物品被盜等事件，責(zé)任如何追究，是追究房東、中介還是其他承租人，這些都很難定義。不過所幸發(fā)生這些情況的物品標(biāo)的都比較小，所以很少人因為該類事件起訴的。但是，群租所帶來的物品隱患是真實存在的。

　　除了物品隱患和安全隱患，群租還會對相鄰方產(chǎn)生不良影響。往往一幢樓里只要出現(xiàn)了一間群租房，大樓里的衛(wèi)生、環(huán)境、安全都會產(chǎn)生不少問題，鄰里關(guān)系的問題也非常多。同時，群租客的垃圾產(chǎn)量，公共設(shè)施的損耗也比一般的住戶要高，加大了物業(yè)管理的難度。

　　而對此，物業(yè)公司能做的只是對房東進(jìn)行勸阻，而沒有驅(qū)逐的權(quán)力。而在幾個有群租現(xiàn)象存在的小區(qū)也可以看到，對于進(jìn)進(jìn)出出的群租客，保安已經(jīng)習(xí)以為常，連盤問都免去了。沒有驅(qū)逐權(quán)，物業(yè)管理公司對群租這一現(xiàn)象幾乎沒有約束力。

　　相關(guān)人士表示，在目前沒有明確法律規(guī)定的情況下，加強對于群租人員的監(jiān)管是行之有效的做法。監(jiān)管包括對于群租人員身份的登記，對于身份的確認(rèn)以及核實以及建立相應(yīng)的監(jiān)管制度。尤其是對于部分外來務(wù)工人員，更要加強監(jiān)管。而物業(yè)公司則應(yīng)協(xié)助相關(guān)的警署、房屋土地管理部門等進(jìn)行監(jiān)管、登記等工作。受到群租影響的鄰居，可以到房屋土地管理局等相關(guān)部門進(jìn)行投訴。

　　二房東月賺2500元

　　由于群租涉及安全、物業(yè)等各方面的隱患，多人居住將會加速房屋質(zhì)量的下降，會降低房屋本身的價值。但還是有不少房屋被用作了群租之用，究其原因，主要是群租比一般租賃獲利空間要大很多。目前市場上，除了單位集體宿舍式的形態(tài)外，大部分群租由二房東操作。

　　業(yè)內(nèi)人士對于群租進(jìn)行了一下粗略計算?目前改造群租房的普遍做法是把大廳和房間都一分為二，配有床、桌子、電視機(jī)等較基本的生活設(shè)施，再以每間500元出租。以位于靜安的一套三室兩廳的毛坯房為例，可以分隔成10個房間出租。每個房間每月500元，那么可以收入5000元。而房子本身的租金大概在2500元左右。那么，二房東的毛利就有2500元。群租房的地段都比較好。二房東選擇群租房大多會選在交通便利的地方，方便群租者每天往返工作。而對群租者來說，每人每月500元的租金就能住進(jìn)一個較高品質(zhì)的小區(qū)。良好的地段和低廉的租金有著很大的誘惑力。

　　而對于這些，房子原本的房東大部分是不知情的。

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