當(dāng)前投資房產(chǎn)要算清帳

　　據(jù)一些房產(chǎn)中介專業(yè)分析人士指出，人們可以從購購商品房、出售該房產(chǎn)生的稅費(fèi)比較中了解詳情。購購商品房（以單價5000元為例），主要包括3％契稅、1％公共維修基金、以及約為0.5％的過戶、辦證、印花稅等相關(guān)支出。相關(guān)費(fèi)用合計為3％＋1％＋0.5％≈4.5％。而若在五年內(nèi)銷售該房，主要包括5.5％營業(yè)稅、一般中介公司平均代理費(fèi)1％、約為0.5％的過戶、辦證、印花稅等相關(guān)支出。個稅按“轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用”的20%征收。在憑證不全的情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)征收個稅。新政策對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭先進(jìn)生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

　　此外很多市民購房通過了銀行貸款，對于個人貸款購購的頭套住房執(zhí)行的是下浮10%后的優(yōu)惠利率，即5.751%。以一筆20萬元20年期的貸款為例，每月還款額為1404.28元，共需支付利息137027.49元。一些銀行人士還提醒，貸款利率近年來已經(jīng)多次上調(diào)，而且我國大多數(shù)銀行目前執(zhí)行的是浮動利率，遇到央行政策調(diào)整，貸款老客戶也會從每年1月1日起執(zhí)行新的利率，無形中又增加了人們的利息支出。有專業(yè)機(jī)構(gòu)針對“2006年個人房產(chǎn)投資的傾向”進(jìn)行的問卷調(diào)查顯示：理性投資者將房產(chǎn)率定位在5%左右。但是人們?nèi)绻D(zhuǎn)讓“5年大限”之內(nèi)的房產(chǎn)，從成本角度出發(fā)，房價至少要增長20%以上。否則房產(chǎn)只是滿足了人們的居住需求。

　　轉(zhuǎn)按揭將增值房產(chǎn)“淘出錢”

　　在國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的大背景下，很多地區(qū)房價持續(xù)快速上漲的勢頭已經(jīng)出現(xiàn)疲態(tài)。其實對于房產(chǎn)已經(jīng)增值的人們來說，可通過“同名轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)進(jìn)行融資。據(jù)中信銀行天津分行零售部有關(guān)人士介紹，正處在住房按揭期間的借款人，為了增加（減少）貸款金額或延長（縮短）貸款年限，通過擔(dān)保公司擔(dān)保等手段把住房按揭從其他銀行轉(zhuǎn)到該銀行。該行的老客戶也可把已經(jīng)辦理貸款房屋進(jìn)行重新評估，將增值部分獲得更多的貸款。

　　例如，有的市民三年前購的80萬元的住房，貸款40萬元，如今市價已達(dá)到100萬元，重新申請的貸款金額有可能達(dá)到70萬元，還清原銀行貸款40萬元后，還剩余30萬元，貸款人可以利用多出的貸款進(jìn)行其他合理的消費(fèi)和投資。銀行規(guī)定：房產(chǎn)建筑面積低于90平方米（含），貸款較高金額為其抵押房產(chǎn)評估價值的80%；房產(chǎn)建筑面積高于90平方米，貸款較高金額為其抵押房產(chǎn)評估價值的70%。貸款期限、利率、還款方式享受與住房按揭貸款業(yè)務(wù)一樣的各項優(yōu)惠政策。不過銀行要求增值部分資金如超過20萬元，貸款人要提供貸款用途證明。同時嚴(yán)格規(guī)定原按揭貸款房產(chǎn)已經(jīng)辦妥房產(chǎn)證，原按揭貸款當(dāng)前沒有逾期，且近兩年未出現(xiàn)過不良還款記錄。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，這種方式滿足借款人充分利用已抵押房產(chǎn)的增值獲取更多的資金，滿足借款人購車、購房、裝修、出國留學(xué)及其他個人綜合消費(fèi)用途或投資需要。特別對于一些急用錢的人來說不必急于賣房變現(xiàn)，辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)獲取增值現(xiàn)金來周轉(zhuǎn)。普通住房過了5年大限后，就合理規(guī)避了部分稅費(fèi)。

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