沈陽的房地產(chǎn)市場雖然比較全國市場稍顯“慢了半拍”，但是在商業(yè)地產(chǎn)中卻是趕上了全國大發(fā)展的輪高潮，并成為東北地區(qū)較受關(guān)注的焦點城市。2004年開始啟動的眾多商業(yè)地產(chǎn)項目為沈陽市提供了大量的投資型商鋪，而在2005年中，例如五洲商業(yè)廣場等項目進入運作的高峰期，銷售與招商同步推進，為市場帶來新的興奮點。同時在一環(huán)以內(nèi)的商圈中，如太原街商圈、北站商圈、五里河商圈等地區(qū)，也開始有其他商業(yè)地產(chǎn)項目登場銷售。另外，在2004年沈陽出現(xiàn)的“都市大盤”住宅項目中，也開始有相當(dāng)部分啟動了社區(qū)商鋪的建設(shè)和銷售。由此三方面原因，沈陽商鋪市場在2005年進入了一個多樣化的放量時期，而面對這樣一座有600萬人口的大型城市，加上振興東北的政策步伐不斷加快，沈陽商鋪市場也被業(yè)內(nèi)人士認為“并沒有達到市場飽和的階段”。

　　多元化市場尚不清晰

　　當(dāng)產(chǎn)權(quán)式商鋪在全國遭遇風(fēng)險挫折以后，沈陽的大型商業(yè)地產(chǎn)項目在商鋪銷售中，也開始普遍采取更加穩(wěn)妥的態(tài)度。商業(yè)管理公司的提前介入、大型品牌主力店的參與、項目招商工作的同步展開等措施，為商鋪投資減弱了許多不穩(wěn)定因素。某商業(yè)項目的銷售負責(zé)人說，現(xiàn)在看起來，沈陽商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中遭遇的一些挫折并沒有影響沈陽投資市場的實際購購力，反而讓投資人更加理性和聰明起來。因此，目前商鋪銷售單靠規(guī)模和華而不實的宣傳是達不到效果的，與市場充分接觸，了解購購者的需求，科學(xué)規(guī)劃項目布局才能贏得投資者的認可。

　　與此同時，分析目前沈陽在售和在建的商鋪產(chǎn)品，不難發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的同質(zhì)化傾向依然存在，多元化的市場還沒有形成。一方面大型的ShoppingMall提供的大量商鋪主要集中在服裝、鞋帽、皮具等百貨商品的定向經(jīng)營中，另一方面大型專業(yè)市場的建設(shè)也將受眾集中在單一的行業(yè)之中。據(jù)記者的不完全統(tǒng)計，超過60%的人更加傾向于商業(yè)街、ShoppingMall類項目中的商鋪，認為相比個體經(jīng)營而言，大型商業(yè)街區(qū)的物業(yè)投資潛力和經(jīng)營風(fēng)險都相對低些。這樣，大型商業(yè)廣場雖然在銷售中出現(xiàn)火爆場面，但是如何啟動經(jīng)營并順利站穩(wěn)市場就是較重要的問題。一位業(yè)內(nèi)人士說，同類型商業(yè)物業(yè)的集中和過度開發(fā)為后期市場經(jīng)營帶來的潛在風(fēng)險，如何向多元化的市場轉(zhuǎn)變，為投資者提供更加多樣性的商鋪選擇，才能保證未來商圈的健康發(fā)展。

　　供應(yīng)區(qū)域與邊緣共存

　　沈陽市目前的商鋪供應(yīng)開始呈現(xiàn)不均衡的特點：從這種不均衡可以看出市場熱點，也可以挖掘市場空白點；市場熱點地區(qū)，既說明存在投資機會，也說明激烈競爭在孕育風(fēng)險。很顯然，金廊、CBD和渾南地區(qū)是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量開始顯著增加的地方，大家看好其投資價值，但也正是因為市場普遍的關(guān)注，使開發(fā)水平和進度受到“激進”心態(tài)的影響，這兩個區(qū)域也潛藏風(fēng)險。當(dāng)然，業(yè)內(nèi)人士也認為，這些區(qū)域長期市場需求強勁，這種風(fēng)險更多來自開發(fā)商專業(yè)化操作的風(fēng)險，而不是市場風(fēng)險。伴隨沈陽市的城市規(guī)劃逐漸實現(xiàn)，未來將在沈陽出現(xiàn)一些比較高的商鋪區(qū)域板塊，投資者需要關(guān)注區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展對商鋪價值的大幅提升，這也是商鋪投資中較有投資魅力的地方。

　　租約成為銷售制勝法寶

　　目前，分析商鋪的投資價值大約有三大要素：一是規(guī)模，當(dāng)?shù)叵M市場可以支撐的開發(fā)規(guī)?？梢员豢醋魇强砷_發(fā)規(guī)模的衡量基礎(chǔ)。規(guī)模的盲目性帶來的后果是無法吸引足夠的人流和購購力來支撐后期的經(jīng)營管理。因此，在同一商圈之中選擇商鋪，也同樣要考慮整個商圈的總體放量。二是項目地塊、周邊、區(qū)域交通條件形成可開發(fā)規(guī)模的邊界條件，如果是典型的區(qū)域商業(yè)，商鋪產(chǎn)品過多，有可能造成“吃不飽”的情況。三是開發(fā)商的自有資金情況。目前沈陽市熱銷的幾處商鋪產(chǎn)品分析看，大都是在以上三方面因素比較突出，才贏得了投資者的共同認可。

　　另外，由于以往的經(jīng)驗，租約也成為商鋪銷售中的興奮劑。如果招商工作能夠提早介入，或者已經(jīng)有大型商業(yè)設(shè)施進入，則項目中的商鋪很快就會銷售一空，反之則相對冷清。業(yè)界人士認為，這種心態(tài)也是市場成熟的標志。一位在太原街投資商鋪的業(yè)主告訴記者，從個人的角度，要全面把握一個項目的風(fēng)險與回報是有些難度的，因此在投資者方面，租約成為衡量商鋪品質(zhì)的重要標志，租賃情況好代表著商業(yè)經(jīng)營的起步階段比較順利，而開門紅也正是商業(yè)經(jīng)營中的一個關(guān)鍵因素。

　　社區(qū)商業(yè)面臨“大盤時代”

　　記者從有關(guān)部門了解到，目前北京、上海、沈陽等十大城市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，社區(qū)商業(yè)的總供應(yīng)量已達到440萬平方米?？梢钥闯?，社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為各城市重要的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形式。從發(fā)展趨勢看，社區(qū)商業(yè)也將會成為中國商業(yè)地產(chǎn)重要的發(fā)展方向。傳統(tǒng)的商業(yè)將伴隨社區(qū)化的進程，逐漸向社區(qū)服務(wù)的形態(tài)轉(zhuǎn)化。

　　2004年沈陽一環(huán)以內(nèi)的城區(qū)啟動了數(shù)家面積超過30萬平方米的住宅地產(chǎn)項目。進入2005年，這些項目在繼續(xù)二期住宅銷售的同時，也將陸續(xù)進入社區(qū)商鋪的銷售階段。據(jù)記者了解，目前相當(dāng)一批投資者已經(jīng)開始關(guān)注這類項目的產(chǎn)品。社區(qū)規(guī)模較大，不僅有足夠的消費客流保證，而且對社區(qū)商業(yè)服務(wù)的依靠程度也大大提高。對于普通的投資者來說，無疑是一個更加穩(wěn)妥的投資渠道。

　　因此，從總體上說，目前沈陽的商鋪市場雖然火熱，但并沒有達到真正的飽和，而是階段性爆發(fā)。市場的投資風(fēng)險并不在于供應(yīng)風(fēng)險，而是在于商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)操作的專業(yè)化程度。在不到兩年的時間里，沈陽的開發(fā)商都認同商鋪可以賺錢的理念。但是有北京等城市的前車之鑒，不論是社區(qū)商業(yè)還是商業(yè)街都需要有良好的發(fā)展空間。不考慮市場需求，盲目求大的開發(fā)心態(tài)和投資心態(tài)都將不利于沈陽商鋪市場的長遠發(fā)展。

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