事件回放

　　集體問題集體解決

　　趙先生去年9月購購了南二環(huán)邊源屋曲小區(qū)二期的房子。今年7月份收房前期，趙先生發(fā)現(xiàn)新房有漏水現(xiàn)象，隨后他在小區(qū)的業(yè)主論壇上看到了其他一些業(yè)主也反映類似的問題?！罢搲嫌腥擞懻撘w收房，我覺得一個人的聲音太微弱了，大家集合起來維護業(yè)主利益的力量就比較大?！壁w先生先生7月底加入了這個集體收房的隊伍。

　　張小姐購購的是趙先生家樓上的房子：“我很關心小區(qū)綠化、臨時電等一些公共性的問題，看到網(wǎng)上有人在組織集體收房，覺得這是較好地和開發(fā)商溝通的渠道?！睆埿〗阋岔樌沓烧碌爻蔀榱思w收房中的一員。

　　趙先生告訴記者，收房的牽頭人是論壇上名叫“雅狼”的業(yè)主，“他們集合其他幾個比較有經(jīng)驗的業(yè)主組成了收房小組，還聘請了律師。”經(jīng)過了近一個月的協(xié)商，開發(fā)商較終對部分新房出現(xiàn)的漏雨、窗戶不嚴等問題進行了修理?！拔覀?月初收房時，這些問題已經(jīng)解決了”，張小姐也表示，對于小區(qū)的臨時電和綠化問題開發(fā)商也做出了一定的承諾，“到收房的時候，我們還都是比較滿意的，就把相應的公共維修基金和契稅交齊了。”

　　個性問題成為雞肋

　　業(yè)主們普遍關心的問題解決了，隨著裝修日期的臨近，趙先生家發(fā)現(xiàn)了新的問題。“我家的儲物室在張小姐家?guī)恼路?，現(xiàn)在已經(jīng)開始有漏水現(xiàn)象了?！庇浾咴谮w先生家儲物室的墻壁上看到了兩片明顯洇濕的痕跡，“我多次找開發(fā)商談了這件事，他們說已經(jīng)做了防水試驗，可是現(xiàn)在水還在漏?！?

　　趙先生又找到了小區(qū)的工程處，工程處的解釋是，漏水的地方屬于樓上衛(wèi)生間和廚房的交界處，不屬于工程質量問題?！伴_發(fā)商對我說，既然已經(jīng)收了房，就表示我是對新房滿意，不應該再提出有關工程質量的問題。”趙先生說。

　　郁悶的不只是趙先生。張小姐家是復式結構，在裝修前發(fā)現(xiàn)自己所購的這個戶型一層外部沒有空調(diào)機位?！跋奶鞗]有空調(diào)是不行的，可是我們窗戶左右兩側的機位都是別人家的。”開發(fā)商給張小姐的建議是：把空調(diào)的室外機架在二樓的窗戶外側。“裝在那里就要接很長的管子，既麻煩又不美觀，而且二層沒有棚子，如果經(jīng)常雨淋對機器也不好，而購房時上面是有空調(diào)機位的?！?

　　“我們加入集體收房的初衷就是想有組織地和開發(fā)商溝通，共性問題雖然解決了，但是個性問題也同樣重要?！壁w先生說，極少有時間和收房小組的成員溝通，有些信息不是很清楚?！艾F(xiàn)在我們的個人問題反倒難以解決了?！睆埿〗阋舱J為集體收房并沒有達到她較初的目的。

　　專家觀點

　　北京工商大學經(jīng)濟學院的洪教授針對現(xiàn)階段集體收房的特點歸納出以下優(yōu)勢和缺點：

　　集體收房優(yōu)勢

　　一、集體收房能夠把相對弱勢的業(yè)主集合起來，盡可能和比較強勢的開發(fā)商進行平等的協(xié)商，集合起來的業(yè)主更能引起開發(fā)商的注意

　　二、有利于集中力量解決大家所關心的共性的問題，大家集思廣益能夠避免驗房過程中的漏洞，多數(shù)時候，單個業(yè)主不太可能發(fā)現(xiàn)所有的問題，但當許多業(yè)主集合在一起，把各自關心的點擺出來的時候，就能夠限度地囊括方方面面的問題

　　三、收房小組一般會代表各業(yè)主和開發(fā)商談判，減少了一些業(yè)主由于空閑時間有限而對開發(fā)商采取妥協(xié)態(tài)度的行為

　　四、對開發(fā)商而言，通過對共性問題的解決也可以提高房屋質量，從而提高整個小區(qū)的品質。對開發(fā)商今后的設計和開發(fā)工作也是一個促進

　　集體收房缺點

　　一、集體收房的較主要目的是解決一系列多數(shù)業(yè)主所關心的共性問題，因此個性問題的解決應排在共性問題之后，對于那些主要想解決個性問題的業(yè)主有一定的影響

　　二、集體收房小組的人在與開發(fā)商協(xié)商的過程中，主要針對的是共性問題，因此也會限定一個范圍，個性問題許多都不在這個范圍之內(nèi)，而且收房小組的成員也不可能完全代表所有業(yè)主的意見

　　三、集體收房時所耗費的精力也不能夠忽視，尤其是收房小組的主要成員要直接和開發(fā)商打交道，需要一定的精力和一定的經(jīng)驗

　　四、當共性問題解決后，有些收房小組的成員可能就不愿意繼續(xù)為其他業(yè)主服務了，而這些業(yè)主的個性問題因為已經(jīng)收房而更難以解決

　　集體收房小組

　　個性問題并非都能解決

　　記者聯(lián)系到源屋曲小區(qū)此次集體收房的組織者“雅狼”，他說：“我們一共集合了27戶業(yè)主，之后又選出我們6位組成收房小組代表其他人和開發(fā)商協(xié)商，為此還專門聘請了律師?！?

　　針對業(yè)主們關心的公共空間建設、臨時電和房屋質量等問題，小組成員經(jīng)過近一個月的努力，終于說服開發(fā)商同意維修部分有問題的房屋。“雅狼”說：“如果和開發(fā)商談共性問題的同時又談個性問題，開發(fā)商會覺得我們這個組織松散、不團結?！?

　　“雅狼”認為，不是所有個性問題都可以解決，有些業(yè)主提出的房屋問題是合法不合理，很難在開發(fā)商那里得到回應，因為建的時候沒有違法，只是業(yè)主覺得和心里想的不一樣或者不那么。“雅狼”認為，只有比較大的影響生活的個人問題才有可能和開發(fā)商協(xié)商。

　　“雅狼”說，隨著收房工作的完成，收房小組的任務也將告一段落，接下來要做的就是成立業(yè)主委員會繼續(xù)維護業(yè)主的利益。

　　開發(fā)商

　　集體收房過程是“雙贏”

　　記者致電華安泰房地產(chǎn)開發(fā)公司源屋曲銷售部崔經(jīng)理，得到的回答是：“我們在業(yè)主提出房屋漏雨等質量問題后進行維修，是屬于正常的必要的操作。”除此之外，崔經(jīng)理沒有回答記者提出的任何問題。

　　對于集體收房現(xiàn)象，北京世茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的范經(jīng)理將之歸納為一個“雙贏”的過程?！耙环矫鏄I(yè)主可以通過集體收房組成一個相對強勢的組織，聘請專業(yè)人士，引起開發(fā)商更大的關注。同時開發(fā)商的產(chǎn)品必須滿足業(yè)主的要求，業(yè)主在提意見的過程中對開發(fā)商完善自己的產(chǎn)品也是有利的，雙方都可以獲利?！狈督?jīng)理認為，對于規(guī)范的開發(fā)商，集體或個人收房都是無所謂的，但對于不太規(guī)范的開發(fā)商，集體收房就是一個約束。

　　律師支招

　　房屋也有保質期　業(yè)主可索賠

　　冠恒律師事務所李律師告訴記者，趙先生家出現(xiàn)的漏水問題，屬于在收房前無法預知或很難預知的，交房后才漸漸暴露出來，并且是影響生活的重要問題。房屋質量也有相應的保質期，因此開發(fā)商有義務幫助業(yè)主解決。

　　“張小姐家沒有空調(diào)機位，但購房前開發(fā)商又有承諾，如果雙方確實不能達成一致，張小姐可以向開發(fā)商索要賠償。”李律師表示，這種情況屬于建造上的失誤。

　　律師建議

　　冠恒律師事務所李律師提醒業(yè)主在參加集體收房后應注意以下幾個步驟：

　　步驟一：不打無準備之戰(zhàn)

　　集體收房小組成立之后，主要成員應該確立一個明確的工作范圍，并詳細列出要與開發(fā)商談的內(nèi)容，這個內(nèi)容應以工程質量為關注點，盡可能把利益細節(jié)詳細化。

　　步驟二：知己知彼

　　收房小組成員要熟悉參加集體收房的各位業(yè)主，了解他們較關心的問題，明確彼此的利益點；同時，對于開發(fā)商的弱點、底線也要有清楚的認識，直接與開發(fā)商的專業(yè)層聯(lián)系，獲取有效信息。

　　步驟三：談判要有理有據(jù)

　　為了使和開發(fā)商談判的過程更加有效，收房小組應該聘請專門的律師幫助指導并解決一些專業(yè)性的問題，法律、行政法規(guī)都是在與開發(fā)商協(xié)商時的有利砝碼。

　　步驟四：溝通是法寶

　　其他參加集體收房的業(yè)主應該及時與小組成員溝通，把希望解決的問題告知各位代表，在公共性問題解決之后，應在收房之前提出個性問題，以便再與開發(fā)商進行協(xié)商，若等到收房后再提出，解決起來就比較困難

　　步驟五：不達目的誓不罷休

　　在談判過程中，不要嫌麻煩，在沒有談妥時不要忙著簽約，一旦簽約，就會給解決問題帶來難度。

　　步驟六：以和為貴

　　要明確與開發(fā)商不是敵對關系，盡可能軟化矛盾，而不要激化矛盾。

　　相關鏈接

　　“集體收房”的概念較早是由華清嘉園的業(yè)主們以自己的行為，在律師的幫助下“創(chuàng)造”的。2002年5月18日，華清嘉園的業(yè)主們在收房前，通過相互聯(lián)系、溝通，約定一個時間一同去驗房、收房，并通過驗房、收房發(fā)現(xiàn)相關的問題，集體向開發(fā)商主張權利。

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