【事件】

●現(xiàn)場回放

2006年9月13日下午一點到14日凌晨一點，位于朝陽區(qū)東三環(huán)雙井橋東北角的“天之驕子”售樓處，201戶業(yè)主圍聚在這里，堅守了12個公里等待收房，希望早日搬入他們原定于今年6月18日即可交付使用的房子。

下午一點開始，由“天之驕子”201戶業(yè)主組成的收房團來到“天之驕子”售樓處，立刻將大廳占得滿滿當(dāng)當(dāng)，門口也站滿了人。售樓處僅有的兩個工作人員在收房團到來后迅速離開，一時間，200多位拿著全套材料準(zhǔn)備收房的業(yè)主被“晾”在了空曠的售樓處。

在業(yè)主和記者相繼致電開發(fā)商方面負責(zé)人———北京嘉利恒德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理之后，四點左右，開發(fā)公司總經(jīng)理出現(xiàn)在售樓處現(xiàn)場。在眾多保安的包圍下開始了與六名業(yè)主代表長達9個公里的談判，非業(yè)主代表的業(yè)主均被擋在售樓處門外。其間，雙方就購房合同補充協(xié)議、延期交房賠償金、業(yè)主方的逾期貸款違約金等多項內(nèi)容進行磋商。這是一場典型的拉鋸戰(zhàn)，開發(fā)商方面對業(yè)主提出的多項要求表示有的“可以商量”、有的“需要再向律師咨詢”、“有的要求超出合同很難滿足”……截止到次日凌晨一點多鐘，沒有一戶成功收房。

●實地觀察

記者由兩名業(yè)主著參觀了“天之驕子”的項目現(xiàn)場，記者看到，去年廣告上打出的項目一大賣點“瘦西湖”（小區(qū)自建水系）現(xiàn)在還是亂石堆；本應(yīng)在今年8月18日投入使用的會所、游泳池等配套設(shè)施現(xiàn)在還是標(biāo)準(zhǔn)的施工工地，只是很少看到工人；走進一棟已經(jīng)有住戶入住的樓，有的房間顯然還未完工，水泥袋和馬桶都散落地堆在屋里。門禁系統(tǒng)安裝情況各樓也是參差不齊。這樣的房子，顯然離可以入住的精 相去甚遠。

●事件追溯

“天之驕子”業(yè)主集體收房的行為并非突然。早在今年7月25日，拿著開發(fā)商收房通知的業(yè)主在看到一片狼藉的小區(qū)實景后就與開發(fā)商發(fā)生過沖突?！澳翘焓辗?，很多業(yè)主一走到小區(qū)里就傻眼了：社區(qū)內(nèi)道路沒修好，規(guī)劃中的綠地基本沒有，小區(qū)就像個大垃圾場。單說房子內(nèi)部，裝修跟合同上約定的也相差太遠，而且水電、天然氣系統(tǒng)還不能正常使用，根本達不到交房標(biāo)準(zhǔn)。”業(yè)主孫先生氣憤地說。

據(jù)部分業(yè)主介紹，現(xiàn)在該小區(qū)已經(jīng)有幾十戶在7月底辦理了入住。因為“好多人實在扛不住了，在外面租房子租得太久，受不了自己花一百萬元購了房還要交租金?！睋?jù)悉，“天之驕子”項目去年面向市場銷售，當(dāng)時是均價9000元/平方米左右的精裝修，總價基本在百萬元左右?，F(xiàn)在這兩百多戶業(yè)主是在不妥協(xié)的過程中逐漸形成的“收房團”，他們在律師的幫助下，就開發(fā)商“涉嫌竣工驗收備案表、小區(qū)實測面積報告的造假”、“違反合同約定強制業(yè)主收房”及“開發(fā)商在收房流程中的違規(guī)操作（包括單方面制定‘收房補充協(xié)議’）”等問題多次與開發(fā)商展開交涉。

●雙方態(tài)度

“我們先進的要求就是按合同收房。”在售樓處現(xiàn)場，多位業(yè)主向記者表示?！八麄儯ㄖ搁_發(fā)商嘉利恒德）讓我們簽的‘收房補充協(xié)議’里寫著‘收房后，業(yè)主不再就雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》中的權(quán)利、義務(wù)進行追究’，這就意味著即便開發(fā)商存在著面積縮水、房屋質(zhì)量、辦理產(chǎn)權(quán)等重大問題，業(yè)主也要放棄向法院主張的權(quán)利。這是完全不行的?！睒I(yè)主關(guān)先生說。他表示，業(yè)主們已經(jīng)一讓再讓，房子到現(xiàn)在還不能達到交付使用標(biāo)準(zhǔn)，但很多業(yè)主已經(jīng)放棄就“延期交房賠償金應(yīng)該賠到哪”的堅持，“只要他們不讓我們簽?zāi)莻€明顯是霸王條款的‘補充協(xié)議’，讓我們把房子收了就行?！?p>開發(fā)商方面的態(tài)度卻顯得難以捉摸。在談判現(xiàn)場，開發(fā)商先是執(zhí)意拒絕媒體參與談判過程，在開始談判后，開發(fā)公司總經(jīng)理表現(xiàn)得十分耐心，對業(yè)主提出的“廢除補充協(xié)議”等要求都表示“本來沒想到這會成為問題”、“有誤會是因為大家對合同理解不一樣”，并對合同中的一些具體細節(jié)表示“自己不是專業(yè)人士，要咨詢律師之后才能給出確切答復(fù)”。

談判的較后，開發(fā)商表示同意廢除“補充協(xié)議”，不過要求業(yè)主繳納“逾期貸款違約金”之后才能收房，形成了新的收房障礙。因為據(jù)業(yè)主反映，去年購房恰逢央行緊縮貸款，很多人的貸款下發(fā)期限超過了開發(fā)商要求的60天，但這并非業(yè)主個人原因造成，按合同約定是無需賠付的。目前雙方就此問題仍爭執(zhí)不下，截至發(fā)稿之日，201戶業(yè)主中仍未有人成功收房。

●追蹤調(diào)查

業(yè)主們對社區(qū)環(huán)境及房屋質(zhì)量存在重大瑕疵，卻還能夠拿出竣工驗收備案表一事表示疑問，并告訴記者他們已上告北京市建委信訪辦，建委表示將調(diào)查此事。

記者隨即以普通業(yè)主身份致電朝陽區(qū)建委，詢問竣工驗收備案表的下發(fā)條件和分戶驗收的作用，頭先得到了肯定答復(fù)：分戶驗收已經(jīng)全面開展，今年之后的北京市的所有商品房小區(qū)都將執(zhí)行分戶驗收。對于竣工驗收備案表，朝陽區(qū)建委方面給出的解釋是：拿到竣工驗收備案表只是說明開發(fā)商已經(jīng)按法定要求做完竣工驗收，驗收人員及程序符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和政策，然而“這只是政府對開發(fā)建設(shè)單位的一種監(jiān)督，政府不能參與到每一戶的驗收工作中”，同時，拿到竣工驗收備案也并不意味著房屋質(zhì)量一定合格。然而當(dāng)記者表明身份希望得到進一步解釋時，建委工作人員卻因為一定原因表示不便透露。

北京匯佳律師事務(wù)所主任律師邱寶昌表示，目前我國在房地產(chǎn)監(jiān)測方面還存在盲點。如果房地產(chǎn)項目頻繁出現(xiàn)質(zhì)量問題，會影響政府測繪部門的公信力。政府在監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)方面仍有待完善。不過，分戶驗收規(guī)定的出臺，至少表明了房地產(chǎn)業(yè)趨于規(guī)范化管理的發(fā)展態(tài)勢，只是在執(zhí)行力度上仍待加強。

●專家建議

對于購房人可能遇到的種種問題，北京市建委給出的建議是從較初簽訂合同入手：開發(fā)商是房屋的主要責(zé)任方，消費者一定要在簽訂購房合同時將各方面考慮到，在合同中將保障權(quán)益的部分詳細寫進去，而且要注意避免含混不清和感官性的描述，比如“墻面平整”中的“平整”如何判定？這就要寫明誤差范圍。出現(xiàn)問題，憑合同向開發(fā)商依法索賠。

邱寶昌提示消費者：中華人民共和國合同法第三十九條內(nèi)容為：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提醒對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款。如果合同條款違背了公平原則，該條款無效。因此，嘉利恒德單方面出具的“補充協(xié)議”就屬于無效合同。另外，開發(fā)商強制要求先交錢（繳納公共維修基金、契稅、一定物業(yè)管理費等）后驗收的“慣性”做法也是不符合交易慣例的，在此也提醒廣大消費者，不要就法律法規(guī)中沒有明確規(guī)定的原則與開發(fā)商簽訂不平等協(xié)議。

【援助】

●專家提示：收房把握三大原則

一、必要材料一個都不能少

收房時，較重要的是先向開發(fā)商索取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術(shù)報告書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結(jié)構(gòu))也需要查驗，并要求開發(fā)商加以說明。

在領(lǐng)取鑰匙并簽署完《住宅鑰匙收到書》之后做綜合驗收，如果在驗收中出現(xiàn)問題，馬上向開發(fā)商提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案，在現(xiàn)有問題全部與開發(fā)商達成書面協(xié)議之后再簽署《入住交接單》。

二、房屋標(biāo)準(zhǔn)需符合合同約定

嚴(yán)格對照合同，看開發(fā)商是否履行了合同規(guī)定的各項義務(wù)，如房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、設(shè)備是否達到，與合同內(nèi)容是否吻合。這里包括套內(nèi)設(shè)施和公共設(shè)施兩方面，套內(nèi)不僅要看明面上的建筑建材，還要看水、電是否符合國家標(biāo)準(zhǔn)。水應(yīng)該是市政用水，自備井的水質(zhì)就無法保障；電則要求是民用電，工業(yè)用電同樣得不到國家保障。這些要件如果不符合，則說明房屋不符合收房規(guī)定。合同法規(guī)定，延期交房違約金應(yīng)從違約之日算起，賠償?shù)浇环織l件符合合同約定的那終止。

如果業(yè)主對收房尚存疑慮，建議請有經(jīng)驗的人幫忙看房，不一定是驗房師、律師等專業(yè)人士，有過收房經(jīng)驗的人就可以。

三、“硬件”、“軟件”兩手抓

看房屋質(zhì)量要關(guān)注細節(jié)。拿房屋面積來說，商品房管理辦法規(guī)定，實測之后的面積與合同約定面積相比較，3%以內(nèi)的誤差是合理的。如果面積超過3%可以不多付錢，少于3%按照每平米雙倍房價來賠償。

不僅房屋設(shè)備硬件要符合合同標(biāo)準(zhǔn)，“軟件”也關(guān)系著日后的居住質(zhì)量。比如對空氣質(zhì)量的要求也應(yīng)該寫進合同，這是很多人的盲區(qū)，但隨著精 子越來越多，裝修材料污染空氣的現(xiàn)象也越來越嚴(yán)重，購了精 的業(yè)主一定要對此有所警惕，在合同中要明確提出裝修后空氣質(zhì)量要符合國家標(biāo)準(zhǔn)，并要求開發(fā)商對此進行測量并出具檢測報告。專家支持：匯佳律師事務(wù)所主任律師邱寶昌

●六大細節(jié)檢驗住房質(zhì)量

一、檢查房屋有無裂縫，如發(fā)現(xiàn)裂縫應(yīng)及時讓開發(fā)商負責(zé)修復(fù)。特別需要注意的是，如果承重墻有裂縫且貫穿整個墻面，說明該房存在危險隱患，一定不能抱僥幸心理。

二、檢查房屋有無傾斜?？稍诜宽斏嫌眉毨K拴上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。

三、檢查墻面、地面是否平整光潔，廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能存在裂痕和空鼓。

四、檢查門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象，開關(guān)門是否順暢，如果陽臺有裂縫比較危險。

五、檢查房屋有無滲漏。注意察看房屋的地面和頂層滲水情況，如果房屋墻面有變色、起泡、脫皮等現(xiàn)象，說明存在滲漏問題。還應(yīng)察看廚房、衛(wèi)生間、陽臺的頂部和管道接口是否滲漏。

六、檢查衛(wèi)生間、廚房地面是否做過處理。看水是否能通暢無阻地排向出水口。

【相關(guān)信息】

●“團收”是無奈之舉

在房地產(chǎn)業(yè)糾紛頻出的今天，集體收房已經(jīng)不是新鮮概念。許多在收房過程中遇到困難的業(yè)主認(rèn)為，集體收房可以通過聯(lián)合行動向開發(fā)商施加壓力，不過更多的人則表示“團收”實屬被逼無奈，要大家協(xié)調(diào)安排統(tǒng)一時間，辦手續(xù)效率不高，等候時間也長。而開發(fā)商方面也顯然不喜歡面對集體收房，“天之驕子”的開發(fā)商就曾以“每個人的情況和要求都不同，建議一個一個收房”來試圖打破“團收”局面。

邱寶昌表示，從法律角度來看，集體收房與個體收房只是形式的不同，只要不破壞公共秩序和他人權(quán)益，團收是完全合理合法的。不過這對小區(qū)業(yè)主代表的策劃、組織和控制能力都提出了較高要求。要把握的原則是：維權(quán)，要在合

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