租金何以逆市上漲

　　跟隨著前兩年房地產(chǎn)市場的一片火熱，酒店式公寓的遍地開花仿佛發(fā)生在一夜之間，成為市場的新寵。作為近年來一種新興的房產(chǎn)投資品種，投資者把它作為新興物業(yè)，發(fā)展商把它作為新的利潤增長點。有關(guān)專業(yè)機構(gòu)的統(tǒng)計資料顯示，目前市場上酒店式公寓的士紗锏?%-10%左右。

　　作為商務(wù)往來頻繁的國際化大都市，上海具備了發(fā)展酒店式公寓的先天優(yōu)勢。大批外籍人士成為上海酒店式公寓的主力客戶群。這類酒店式公寓近期繼寫字樓后，租賃價格也受到人民幣升值的影響，開始采取變更計價方式或直接加租等措施，以防范收益風(fēng)險。據(jù)悉，在7月底人民幣升值2%后，上海幾家高端酒店式公寓的報價率先從原先的美元變?yōu)榱巳嗣駧?；?月份以來，這樣的情況在上海的酒店式服務(wù)公寓中變得屢見不鮮。雖然這引起了租房族的一些不滿，但是宏觀調(diào)控后上海高端住宅租賃情況繼續(xù)穩(wěn)健的態(tài)勢，讓酒店式公寓的投資方并不為此感到著急，地帶以外籍人士為目標客戶的酒店式公寓，入住率基本都在80%以上，較高的已達到95%，租金水平比去年有小幅上漲。

　　到目前，上海建成并基本投入使用的酒店式公寓項目有80余個，總建筑面積在200萬平方米以上，主要分布區(qū)域是浦東、長寧、虹口、黃浦、靜安、盧灣。據(jù)統(tǒng)計，2004年推出的19個小戶型物業(yè)中，有13個是酒店式公寓，均價基本保持在每平方米16000元以上。

　　“青年匯式公寓”走到末路？

　　同時，上海還擁有一大批有錢沒閑的中產(chǎn)，希望能較高效率地打點自己的日常生活，又不能為家操心過多。針對這一客戶群體的酒店式公寓相對在租金方面略低一些，然而這些物業(yè)卻在宏觀調(diào)控中較先受到了打擊。位于陸家浜路海潮路的中?；ㄔ非嗄陞R酒店式公寓，就是其中的一個代表。據(jù)記者觀察，一套40平方米左右的青年匯酒店式公寓在3月調(diào)控前的總價大約為90萬左右，而到9月底時，價格已經(jīng)跌至65萬-70萬元。相對租金仍在不斷上漲的高端酒店式公寓，以青年匯為代表的這類公寓卻面臨著窘境。

　　普潤地產(chǎn)企劃總監(jiān)周華燕認為，近幾年這些單價較低的酒店式公寓，受到投資客的大力追捧。青年匯這類公寓，其主要賣點僅僅是低門檻、較高的性價比，然而作為一種需要有固定回報來支持的金融產(chǎn)品，其核心競爭力應(yīng)該在于經(jīng)營而不是價格。由于較近幾年推出的總價較低的酒店式公寓多以小戶型和高為賣點，疏忽了對于酒店式公寓而言真正重要的環(huán)節(jié)———酒店式的經(jīng)營模式?！皬哪撤N程度上講，青年匯這一類的酒店式公寓已經(jīng)走到了末期，需要挖掘創(chuàng)新和新的盈利點，也就是需要回歸到酒店式公寓的核心要求———加強經(jīng)營實力上的能力，這樣才能保持持續(xù)的吸引力和較高的率”。

　　做足“酒店式”功夫

　　“所以目前較新開發(fā)的酒店式公寓，已逐漸淡化‘公寓’的概念，而在‘酒店式’上下功夫。”周華燕認為，“以前的如青年匯這類的酒店式公寓，投資者也可以用來自住的，然而發(fā)展的方向是投資客購購的酒店式公寓將完全交給酒店來經(jīng)營打理，而投資者本身甚至并不能獲得居住在此公寓內(nèi)的權(quán)利?！?p>

　　上海漢宇物業(yè)代理有限公司總經(jīng)理施宏睿對酒店式公寓投資前景依然看好：“酒店式公寓作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費模式，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲蓄及國債等投資相比，投入輕松、風(fēng)險小、回報更豐厚，符合市場發(fā)展的方向，只要選擇合適的地段并在管理上下功夫，秉承其高端特色，酒店式公寓的前景應(yīng)該好于普通住宅樓。”

　　酒店式公寓(相關(guān)鏈接)

　　酒店式公寓較早源于歐洲，是當時旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其臨時休憩的物業(yè)，由專門的管理公司進行統(tǒng)一的上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當于個人的“臨時住家”。這些物業(yè)是酒店式公寓的雛形，酒店式公寓真正發(fā)揚光大則是在紐約。

　　酒店式公寓英文是Servicea-partment，是為常住型旅客提供居住的。在一些國際大都市，人流量很大，也有很多商機。許多外來商務(wù)人士必須長期住在這些城市，但是由于購房負擔太重，所以很多人選擇住在酒店式公寓。因為酒店價錢比較貴而且沒有家的感覺。酒店式公寓就這樣于1980年在紐約應(yīng)運而生，并且成為一種潮流，也成為紐約大量開發(fā)商的主打項目。

　　1994年起，酒店式公寓這個概念在中國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”。具體是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式類似于酒店，而負責(zé)管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)，如打掃衛(wèi)生、預(yù)約餐等。

　　酒店式公寓是一種新型的地產(chǎn)產(chǎn)品類型，該產(chǎn)品突出特點就是以自身的高端酒店為依托，酒店是其地產(chǎn)產(chǎn)品的配套，可以享受到高端酒店所提供的各種酒店式的管理和服務(wù)模式。這種投資型的酒店式公寓，將傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)與傳統(tǒng)的酒店式服務(wù)結(jié)合起來，通過酒店式服務(wù)，把物業(yè)變成一個酒店式服務(wù)的經(jīng)營，滿足了投資業(yè)主的，開發(fā)商也把開發(fā)地的商業(yè)價值體現(xiàn)出來。(文/鄧旭)

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