根據(jù)《擔(dān)保書》規(guī)定，擔(dān)保公司以“一般保證”方式提供擔(dān)保，與“連帶責(zé)任保證”相比，雖然只是一詞之差，擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)及保障作用卻截然不同。

　　山東琴島律師事務(wù)所劉鋒告訴記者，保證分“一般保證”和“連帶責(zé)任保證”兩種方式。前者規(guī)定，在主合同糾紛未經(jīng)審判或者仲裁，并就債務(wù)人財(cái)產(chǎn)依法強(qiáng)制執(zhí)行仍不能履行前，保證人可以對債權(quán)人拒絕承擔(dān)保證責(zé)任。

　　“也就是說，一旦預(yù)售款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，購房者不能直接找擔(dān)保公司，仍需先找開發(fā)商討賬?！鄙綎|舜天律師事務(wù)所韓祥成解釋說，預(yù)購人要走完一審、二審民事訴訟程序，經(jīng)強(qiáng)制執(zhí)行仍無法實(shí)現(xiàn)債權(quán)后，才能要求擔(dān)保公司承擔(dān)保證責(zé)任?！叭绱碎L的周期，其中艱辛可想而知?！?p>　　讓擔(dān)保公司“擔(dān)責(zé)”不易

　　其實(shí)，即使是采用“連帶責(zé)任保證”，一旦發(fā)生“爛尾樓”或開發(fā)商攜款潛逃的情況，預(yù)購人想讓擔(dān)保公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任也非易事。

　　《擔(dān)保書》規(guī)定，“擔(dān)保公司不對預(yù)售人除挪用預(yù)售款以外的任何行為承擔(dān)責(zé)任”，還約定了一系列免責(zé)事項(xiàng)：因預(yù)售人直接或間接原因而造成法院對預(yù)售款監(jiān)管賬戶的凍結(jié)、查封；預(yù)售人在擔(dān)保公司不知情的情況下以預(yù)售款賬戶對外擔(dān)保；預(yù)售人未按《細(xì)則》規(guī)定將預(yù)售款存入指定預(yù)售款監(jiān)管賬戶等等。

　　韓祥成分析說，根據(jù)“誰主張誰舉證”的舉證責(zé)任規(guī)則，預(yù)購人要起訴擔(dān)保公司的話，必須提供相關(guān)證據(jù)——頭先須證明預(yù)售款監(jiān)管期間，因預(yù)售人未按規(guī)定使用預(yù)售款，已給自己造成損失（何種損失）；還必須證明該損失確由擔(dān)保公司沒有履行監(jiān)管職責(zé)或監(jiān)管不力造成。

　　而預(yù)售資金監(jiān)管涉及工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建材、財(cái)務(wù)、稅務(wù)、金融等專業(yè)領(lǐng)域，“對于普通購房者來講，要想從中一一找出有利于自己的證據(jù)，可謂難上加難。除非像醫(yī)療事故糾紛一樣，實(shí)行舉證責(zé)任倒置，反過來由擔(dān)保公司承擔(dān)舉證責(zé)任?！?p>　　專用賬戶并非“保險(xiǎn)箱”

　　根據(jù)《細(xì)則》，開發(fā)商須在商業(yè)銀行開立預(yù)售款專用賬戶，由擔(dān)保公司和銀行進(jìn)行監(jiān)管，保證?？顚Ｓ?。

　　就“監(jiān)管專用賬戶能否對抗第三者”，法律界人士意見各異。

　　一種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)售款監(jiān)管者的監(jiān)管權(quán)源自購房者對發(fā)展商的預(yù)售房款的所有權(quán)保留，從法律性質(zhì)上講，該權(quán)利屬于物權(quán)的性質(zhì)，根據(jù)“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原則，理應(yīng)排除開發(fā)商其他債權(quán)人從預(yù)售資金的受償可能。

　　但韓祥成認(rèn)為，任何物權(quán)都只能是對某個(gè)特定物的權(quán)利，貨幣屬于一般等價(jià)物，“占有即所有”，一旦交付，就發(fā)生了所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。對于預(yù)購人和預(yù)售人來說，兩者是債權(quán)人和債務(wù)人關(guān)系，“預(yù)購人所有權(quán)保留”之說并不成立。

　　也就是說，預(yù)售款專用賬戶無法對抗開發(fā)商與工程無關(guān)的其他債權(quán)人的債權(quán)，如果開發(fā)商在其他項(xiàng)目上欠錢不還的話，其債權(quán)人有權(quán)申請法院對預(yù)售款專用賬戶進(jìn)行凍結(jié)或查封。

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