據(jù)鏈家地產(chǎn)（京城的二手房經(jīng)紀(jì)公司之一）的統(tǒng)計(jì)資料顯示，2005年北京全年二手房成交量約在6.65萬(wàn)套左右，在京城整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的比重已上升到25%。有預(yù)測(cè)顯示，2006年北京二手房的成交量可達(dá)8.5萬(wàn)套左右。因二手房交易引發(fā)的糾紛較多，在此特選取本報(bào)舉辦的律師大課堂中讀者現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)的4個(gè)典型問(wèn)題進(jìn)行分析，并由居樂(lè)網(wǎng)房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師崔武給出相關(guān)提示。

　　鰲頭　關(guān)注·定金

　　收定金后將房轉(zhuǎn)賣(mài)他人較好手握對(duì)方退房申請(qǐng)

　　吳先生看中了一套二手房，在與房主簽訂購(gòu)房合同的同時(shí)，當(dāng)場(chǎng)交了2000元定金。不料合同剛簽沒(méi)幾天，單位提出要把吳先生調(diào)到外地的分公司工作。于是，吳先生找到房主要求退房退定金，房主卻以吳先生違約在先拒絕了。而且，沒(méi)過(guò)幾天，房主就將該房賣(mài)給了別人。

　　律師點(diǎn)評(píng)

　　購(gòu)房合同對(duì)雙方當(dāng)事人都具有法律約束力，任何一方不得擅自變更或解除合同。本案中，購(gòu)房人吳先生違約在先，房主可不退定金。但如果吳先生沒(méi)有以書(shū)面方式明確表態(tài)不履約，則房主在未解除合同也不退定金的情形下將房子賣(mài)給他人的行為就違反了合同。所以，吳先生可通過(guò)法律訴訟追究其違約責(zé)任。

　　律師提示

　　對(duì)于房主而言，若購(gòu)房人提出退房或解除合同，應(yīng)要求購(gòu)房人提出書(shū)面解約的申請(qǐng)或聲明，以保全對(duì)方違約在先的證據(jù)，然后才可以將房子賣(mài)給第三人。否則很可能被對(duì)方反將一軍，告你一房?jī)少u(mài)，并要你雙倍返還定金，那麻煩可就大了。

　　No.2　關(guān)注·房款

　　付款方式明約定　房款較好“托管”

　　彭女士通過(guò)一中介公司將一套二手房賣(mài)了出去。簽約之后，對(duì)方先付一半房款，但對(duì)另一半房款如何支付卻未明確約定。

　　現(xiàn)在，購(gòu)主已經(jīng)正式入住好幾個(gè)月了，彭女士卻始終沒(méi)有拿到另一半房款。購(gòu)主說(shuō)全部房款早已打進(jìn)中介公司在銀行的賬戶(hù)，而且拿出了發(fā)票?？芍薪楣疽粫?huì)兒說(shuō)錢(qián)沒(méi)到賬，一會(huì)兒又說(shuō)轉(zhuǎn)賬需要時(shí)間，不知什么時(shí)候才能拿到錢(qián)的彭女士非常著急。

　　律師點(diǎn)評(píng)

　　購(gòu)賣(mài)雙方如果對(duì)具體的付款方式不重視，產(chǎn)生糾紛后，受損失的一方只能自認(rèn)倒霉。

　　律師提示

　　雙方簽訂購(gòu)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)對(duì)付款流程、方式和時(shí)間作出明確、具體的約定。購(gòu)房人如果將購(gòu)房款交給中介公司再轉(zhuǎn)交賣(mài)方，應(yīng)先審查中介公司的資信狀況。特別是不能將購(gòu)房款交給中介公司的個(gè)別職員，防止他們卷款潛逃。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)介紹，為防止上述情況的發(fā)生，鏈家目前已經(jīng)與建行共同開(kāi)發(fā)了二手房交易資金托管業(yè)務(wù)，由建行作為擔(dān)保人。購(gòu)房人先在建行開(kāi)設(shè)一個(gè)經(jīng)管賬戶(hù)，并將房屋頭付款或者全部?jī)r(jià)款存入該賬戶(hù)。當(dāng)購(gòu)房人確定已經(jīng)安全辦理了房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)后，就可通知建行將該筆存入的房款轉(zhuǎn)給賣(mài)房人。

　　No.3　關(guān)注·房齡

　　房齡不同價(jià)不同　留神中介?；ㄕ?

　　王先生通過(guò)中介公司購(gòu)購(gòu)了一套二手房，當(dāng)時(shí)中介說(shuō)這套房是1995年的，可入住后王先生卻得知該房是1990年的。于是王先生找中介論理，中介卻稱(chēng)是房主撒了謊，自己對(duì)此也不知情。房子的“出生時(shí)間”如果差了5年，房?jī)r(jià)可是要差出不少呢。

　　律師點(diǎn)評(píng)

　　中介收取了服務(wù)費(fèi)，就應(yīng)該以專(zhuān)業(yè)知識(shí)向交易雙方提供服務(wù)，其中包括如實(shí)介紹房屋情況，負(fù)有查驗(yàn)實(shí)情的責(zé)任。本案中，中介應(yīng)當(dāng)負(fù)有一定責(zé)任，購(gòu)房者可通過(guò)法律途徑解決。

　　律師提示

　　通過(guò)中介公司購(gòu)賣(mài)二手房，應(yīng)審查兩方面內(nèi)容：一是上家的委托價(jià)與下家的購(gòu)價(jià)是否一致；二是中介公司收取的傭金數(shù)額不得超過(guò)國(guó)家規(guī)定的上限比例，即不超過(guò)全部購(gòu)房款的3%。審查的依據(jù)是下家與中介公司簽訂的居間合同和上下家簽訂的購(gòu)賣(mài)合同。這樣的審查能有效地防止極少數(shù)中介從業(yè)人員違反規(guī)定，賺取差價(jià)或謀取不當(dāng)利益。

　　No.4　關(guān)注·產(chǎn)權(quán)

　　購(gòu)二手房一定要過(guò)戶(hù)　手里沒(méi)房產(chǎn)證隱患多

　　幾年前，王先生從一位公務(wù)員那里購(gòu)了一套二手房。當(dāng)時(shí)，該人稱(chēng)房子尚在抵押中，需要先還清銀行貸款后才能辦過(guò)戶(hù)。急于購(gòu)房的王先生便一次性支付了全部購(gòu)房款，幫該人還清了銀行貸款。但此后該人一直以各種借口拖延過(guò)戶(hù)時(shí)間。

　　前不久，王先生突然得知該人將房子又抵押給了銀行，這次王先生才慌了神。

　　律師點(diǎn)評(píng)

　　房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有辦理房產(chǎn)證對(duì)購(gòu)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn),因此引發(fā)的糾紛也較多，所以購(gòu)房必須要及時(shí)辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。

　　律師提示

　　如果購(gòu)賣(mài)雙方同意，較好到公證處去辦個(gè)提存公證，即購(gòu)方將購(gòu)房款存放到公證處，在條件符合約定的情況下，由公證處將該筆款項(xiàng)支付給賣(mài)方。也可到律師事務(wù)所辦理提存見(jiàn)證，由具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)的律師事務(wù)所來(lái)充當(dāng)“公證人”的角色。申請(qǐng)了公證或見(jiàn)證后，如產(chǎn)權(quán)證辦不出來(lái)，那么賣(mài)方是收不到錢(qián)的。

　　除了要看房屋是否有房產(chǎn)證外，還要查清房屋的以下幾點(diǎn)情況：

　　要點(diǎn)一：房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰。有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、家庭共有的，還有夫妻共有的。對(duì)此購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋購(gòu)賣(mài)合同，否則無(wú)效。

　　要點(diǎn)二：交易房屋是否被租賃。購(gòu)二手房時(shí)，應(yīng)注意該房屋是否已被出租。我國(guó)法律有“購(gòu)賣(mài)不破租賃”的原則。也就是說(shuō)，如果購(gòu)購(gòu)房屋時(shí)該房屋已被租賃，則該租賃合同對(duì)于新的房主而言繼續(xù)有效。

　　要點(diǎn)三：土地情況是否清晰。購(gòu)二手房時(shí)購(gòu)房人應(yīng)注意土地使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓。劃撥土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回。同時(shí)，應(yīng)注意土地使用年限。

　　要點(diǎn)四：福利房屋交易是否受限制。房改房、經(jīng)濟(jì)適用房本身是福利性質(zhì)的政策性住房，轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，購(gòu)房人購(gòu)購(gòu)時(shí)要避免購(gòu)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。例如，經(jīng)濟(jì)適用房的交易是有一定限制的，購(gòu)購(gòu)5年以上才可進(jìn)入市場(chǎng)并按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)?年以?xún)?nèi)則只能以原價(jià)轉(zhuǎn)讓?zhuān)屹?gòu)購(gòu)方還必須符合購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的條件。

>>瀏覽更多房地產(chǎn)熱點(diǎn)新聞，了解更多樓盤(pán)資料，請(qǐng)點(diǎn)擊進(jìn)入