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購套房征不動產(chǎn)稅亮相在即 房價不降反升?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 755 次
“國外的不動產(chǎn)都要征收不動產(chǎn)稅,我國的不動產(chǎn)稅已經(jīng)在研究當(dāng)中,將在短期內(nèi)正式推出?!?在日前召開的土地一級開發(fā)熱點(diǎn)與實(shí)務(wù)研討會上,國土資源部土地利用司副司長束克欣向外界透露。
初期宜征低不動產(chǎn)稅
從十六屆三中全會提出到現(xiàn)在,不動產(chǎn)稅走入國人視野已近三年。2005年的一系列新政,使其成了名副其實(shí)的“房地產(chǎn)政策年”,然而國家宏觀調(diào)控似乎并沒有“收手”的意思,2006年新年伊始,房地產(chǎn)稅制又將迎來一次變臉。
中原地產(chǎn)高端研究主任劉志武告訴《房·車時代》周刊記者,去年2月,國家稅務(wù)總局、國家財政部等有關(guān)部門就提出,我國開征統(tǒng)一規(guī)范的不動產(chǎn)稅勢在必行。隨后選擇了6個城市進(jìn)行試點(diǎn),不過還沒有公布試點(diǎn)結(jié)果。
“既然不動產(chǎn)稅已經(jīng)到了臨推出階段,這說明不動產(chǎn)稅試點(diǎn)工作應(yīng)該已經(jīng)初步完成。這次不動產(chǎn)稅的實(shí)施范圍將是全國性的,地方將擁有部分自主權(quán),可以根據(jù)實(shí)際情況靈活掌握具體稅收值,但是改變幅度和規(guī)定值應(yīng)該不會相差很大?!?p>
對于不動產(chǎn)稅對整個房地產(chǎn)行業(yè)的影響,業(yè)界還沒有明確的說法。劉志武表示,政府的執(zhí)行細(xì)則還沒有出臺,所以不能下判斷。
“不動產(chǎn)稅的稅率不宜過高,如以不動產(chǎn)原值或評估值減去20%~30%后的余值為計稅依據(jù),現(xiàn)階段全國可規(guī)定0.5%~2%的幅度比例稅率,適用稅率由省級人民政府確定,待條件成熟再實(shí)行超額累進(jìn)稅率。”經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司市場部經(jīng)理張斌說。
不動產(chǎn)稅將推升房價
張斌認(rèn)為,我國市場還沒有到適宜推出不動產(chǎn)稅的時候,目前開征不動產(chǎn)稅極有可能加重購房者的長期負(fù)擔(dān)。由于對遠(yuǎn)期不動產(chǎn)稅稅負(fù)加重的預(yù)期,以及新房、舊房必然會區(qū)別對待的判斷,不動產(chǎn)稅開征的信息必然會促使部分消費(fèi)者趕在開征前商品房,這樣不僅不能抑制房價,反而對近期房地產(chǎn)市場房價起到推波助瀾的作用。
有業(yè)內(nèi)人士稱,不動產(chǎn)稅出臺將使房價降低,張斌對此提出了不同看法。他表示,短期內(nèi)房價增長的快慢是由供求關(guān)系決定的,當(dāng)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給的時候,房價會自然而然地上漲。不動產(chǎn)稅中主要的部分是土地出讓金,如果改成年付時,可降低房價的構(gòu)成部分。反之,由于成本降低,市場需求得到刺激,更多消費(fèi)者會選擇購購住房,這時房價又會出現(xiàn)攀升局面。
“從房屋租賃市場來看,房屋租價不會下跌,反而可能增加,因為承租人需要在交付租金的基礎(chǔ)上加付物業(yè)稅。從這個方面來看,不動產(chǎn)稅的出臺對房價有推動作用?!?p>
有益購房自住者
李湘雄(廣州市房地產(chǎn)協(xié)會副會長)
對于購房自住者來說,征收不動產(chǎn)稅較為有利。因為不動產(chǎn)稅主要針對多重物業(yè)持有者,套住宅稅率會比較低,對普通購房者影響將減到較小。一些擁有充足資金的消費(fèi)者在購購房屋時往往偏向于選擇大戶型的洋房或別墅,征收不動產(chǎn)稅對抑制購房者追求高端房能起到一定的積極作用。之前我國房地產(chǎn)方面的相關(guān)稅收沒有涉及到持有稅,因此,居民在追求高端住房同時不用考慮房屋持有階段所負(fù)擔(dān)的高額稅收。
另外,即將征收的不動產(chǎn)稅對不同的房屋采取不同的征收標(biāo)準(zhǔn),普通房和非普通房之間有較大區(qū)別。和以前的政策相比,居民個人自住用房可能將得到更多的稅收優(yōu)惠,而住房持有數(shù)量越多,所需繳納的稅收就越高。加上不動產(chǎn)稅將一年一交,房價增值越高,稅收負(fù)擔(dān)就越重。根據(jù)目前的狀況來看,整體房價還將持續(xù)上升,購房者不得不考慮這個因素。相對居民個人自用房交易的稅收優(yōu)惠,以別墅為主的低密度住宅將征收較高幅度的稅收。在不動產(chǎn)稅開征之后,低密度住宅的市場需求肯定將會大大下降。
短期內(nèi)居住成本增加
張斌(經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司市場部經(jīng)理)
在我國征收不動產(chǎn)稅目前還存在不利的地方:一是由于地方政府財政收入制度改革和其他相關(guān)配套措施出臺沒有同步進(jìn)行,短期內(nèi)可能增加城市居民的居住成本,造成房地產(chǎn)市場的波動。房地產(chǎn)稅制改革,應(yīng)該從稅率、稅金、稅種、免稅范圍等全面考慮,而不僅僅是開征不動產(chǎn)稅。二是不動產(chǎn)稅政策制定的透明度不高,相應(yīng)的政策和學(xué)術(shù)研究不夠,地方政府官員和市民對該項政策的認(rèn)識不充分,對該項政策的實(shí)施將產(chǎn)生不利的影響。三是由于我國地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也不平衡,在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)、低收入地區(qū)開征不動產(chǎn)稅,市民會有抵觸,有可能會引發(fā)社會問題。
除此之外,我國相關(guān)法規(guī)還不完善,這是我國不動產(chǎn)稅征收的困難。目前涉及房地產(chǎn)開發(fā)和交易的法律法規(guī)很多,其中涉及土地出讓制度的就有《城市房地產(chǎn)法》、《土地管理法》等多部法律。如果開征不動產(chǎn)稅,就需要改變現(xiàn)行的土地出讓制度,廢止現(xiàn)有的房地產(chǎn)相關(guān)稅收。另外國內(nèi)物業(yè)評估體系尚未完善,每年一估困難較大。
目前實(shí)施條件尚未成熟
詹禮愿(社科院法學(xué)所博士后 一級律師)
衡量不動產(chǎn)稅是否合理,不是以征稅高低為標(biāo)準(zhǔn),也無法用具體數(shù)字和具體比例去計量。不動產(chǎn)稅是否合理,要看國家有沒有將稅收用于保證公民基本生活,有沒有建立完善的社會保障和生活保障體系。如果不動產(chǎn)稅能做到取之于民,用之于民,稅率相對偏高,廣大老百姓也樂于接受。反之,政府忽略實(shí)際情況,將有限的稅收用于無限的擴(kuò)大再生產(chǎn),那再低的稅率也是不合理的。
此外,不動產(chǎn)稅征稅標(biāo)準(zhǔn)需要按照評估價格制定,而房屋價格是浮動的。什么機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估,怎么評估,多長時間評估一次,評估費(fèi)用誰來分?jǐn)??每個問題短期內(nèi)都難以解決。
現(xiàn)在的住房都是一次性付清土地出讓金等稅費(fèi),不存在無力納稅,開征不動產(chǎn)稅后,此類問題必然出現(xiàn)。以前出現(xiàn)按揭不足或其它狀況,房屋將交由開發(fā)商和銀行處理。由于不動產(chǎn)稅是面對政府,個人與開發(fā)商以及銀行都沒有了直接聯(lián)系,如果出現(xiàn)無力納稅的情形,政府應(yīng)該采取怎樣的強(qiáng)制措施?這個方面沒有解決好,將產(chǎn)生一系列社會問題。
前后協(xié)調(diào)不易處理
劉志武(中原地產(chǎn)高端研究主任)
現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種類繁多,存在重復(fù)收費(fèi)、計征不規(guī)范現(xiàn)象,沒有能夠形成一個有效的體系。例如一些開發(fā)商在繳納土地出讓金之后,還要繳納市政建設(shè)配套費(fèi)、單向性配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。此外,征地費(fèi)與土地使用費(fèi)重疊、對土地轉(zhuǎn)讓收益重復(fù)計征等現(xiàn)象也屢見不鮮。征收不動產(chǎn)稅后,現(xiàn)行的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的部分稅費(fèi)將隨之取消,整個交易過程將得到簡化。
不過,不動產(chǎn)稅在我國出臺,除了受政策和體制的影響,還將面臨一系列實(shí)際問題。以前政府對土地出讓金實(shí)行一次性收取的形式,而現(xiàn)行的土地出讓金制可能轉(zhuǎn)變?yōu)槟曜庵?。如果不動產(chǎn)稅按年租制的稅率來征收,之前交過土地出讓金的房子應(yīng)該怎么處理?年租制實(shí)施后,如何協(xié)調(diào)不動產(chǎn)稅與其它稅種的關(guān)系?
此外,對于自有住房的先后順序,還缺乏相關(guān)規(guī)定加以區(qū)別。假設(shè)有人投資一套140平方米的房子用來自住,同時又有一套70平方米的住宅,將哪套作為“套住宅”來征收不動產(chǎn)稅,目前的法規(guī)還無法確定。而這兩套房子先后順序的不同,將出現(xiàn)較大數(shù)額的稅收差別。
[名詞解釋]
不動產(chǎn)稅又稱物業(yè)稅,主要針對土地、房屋等不動產(chǎn),要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款,而應(yīng)繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。不動產(chǎn)稅是擁有房屋所要交納的稅,屬于持有稅。在成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家,不動產(chǎn)稅一般是地方政府的財政支柱,所占比重高可達(dá)60%至70%,低的也不低于40%。不動產(chǎn)稅和所得稅、增值稅一起被稱為國際通行的三大主力稅種。
當(dāng)務(wù)之急:完善不動產(chǎn)登記
要開征不動產(chǎn)稅,必須具備完善的不動產(chǎn)登記制度———我國目前的不動產(chǎn)登記制度還不夠完善;還必須具備科學(xué)的針對不動產(chǎn)的價格評估機(jī)制及嚴(yán)密的會計制度———我國目前在這兩方面也還有所不足。只有具備了科學(xué)的、固定的不動產(chǎn)價格評估機(jī)制,我們才能在由此得出的全國房地產(chǎn)總況的基礎(chǔ)上合理地配置稅率,并制定增稅、減稅和免稅等的條款。
較佳受益者:政府+開發(fā)商
不動產(chǎn)稅的利益群體頭先是政府。其次,房地產(chǎn)開發(fā)商也會從中受益。目前涉及到的很多房地產(chǎn)稅都是由房地產(chǎn)開發(fā)商支付的,而這無疑占用了房地產(chǎn)開發(fā)商大量的開發(fā)資金,但當(dāng)開征不動產(chǎn)稅后,部分稅費(fèi)由房產(chǎn)的持有人每年來支付,如此一來房地產(chǎn)商的開發(fā)成本和所占用的資金量都會相應(yīng)減小,因此,開征不動產(chǎn)稅對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說是一個極大的鼓舞。再次,房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)也能從中獲取巨大的利益。
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