“國外的不動產都要征收不動產稅，我國的不動產稅已經在研究當中，將在短期內正式推出?！?在日前召開的土地一級開發(fā)熱點與實務研討會上，國土資源部土地利用司副司長束克欣向外界透露。

　　初期宜征低不動產稅

　　從十六屆三中全會提出到現(xiàn)在，不動產稅走入國人視野已近三年。2005年的一系列新政，使其成了名副其實的“房地產政策年”，然而國家宏觀調控似乎并沒有“收手”的意思，2006年新年伊始，房地產稅制又將迎來一次變臉。

　　中原地產高端研究主任劉志武告訴《房·車時代》周刊記者，去年2月，國家稅務總局、國家財政部等有關部門就提出，我國開征統(tǒng)一規(guī)范的不動產稅勢在必行。隨后選擇了6個城市進行試點，不過還沒有公布試點結果。

　　“既然不動產稅已經到了臨推出階段，這說明不動產稅試點工作應該已經初步完成。這次不動產稅的實施范圍將是全國性的，地方將擁有部分自主權，可以根據實際情況靈活掌握具體稅收值，但是改變幅度和規(guī)定值應該不會相差很大。”

　　對于不動產稅對整個房地產行業(yè)的影響，業(yè)界還沒有明確的說法。劉志武表示，政府的執(zhí)行細則還沒有出臺，所以不能下判斷。

　　“不動產稅的稅率不宜過高，如以不動產原值或評估值減去20%～30%后的余值為計稅依據，現(xiàn)階段全國可規(guī)定0.5%～2%的幅度比例稅率，適用稅率由省級人民政府確定，待條件成熟再實行超額累進稅率?！苯浘暦慨a咨詢有限公司市場部經理張斌說。

　　不動產稅將推升房價

　　張斌認為，我國市場還沒有到適宜推出不動產稅的時候，目前開征不動產稅極有可能加重購房者的長期負擔。由于對遠期不動產稅稅負加重的預期，以及新房、舊房必然會區(qū)別對待的判斷，不動產稅開征的信息必然會促使部分消費者趕在開征前商品房，這樣不僅不能抑制房價，反而對近期房地產市場房價起到推波助瀾的作用。

　　有業(yè)內人士稱，不動產稅出臺將使房價降低，張斌對此提出了不同看法。他表示，短期內房價增長的快慢是由供求關系決定的，當需求遠遠大于供給的時候，房價會自然而然地上漲。不動產稅中主要的部分是土地出讓金，如果改成年付時，可降低房價的構成部分。反之，由于成本降低，市場需求得到刺激，更多消費者會選擇購購住房，這時房價又會出現(xiàn)攀升局面。

　　“從房屋租賃市場來看，房屋租價不會下跌，反而可能增加，因為承租人需要在交付租金的基礎上加付物業(yè)稅。從這個方面來看，不動產稅的出臺對房價有推動作用?！?p>

　　有益購房自住者

　　李湘雄（廣州市房地產協(xié)會副會長）

　　對于購房自住者來說，征收不動產稅較為有利。因為不動產稅主要針對多重物業(yè)持有者，套住宅稅率會比較低，對普通購房者影響將減到較小。一些擁有充足資金的消費者在購購房屋時往往偏向于選擇大戶型的洋房或別墅，征收不動產稅對抑制購房者追求高端房能起到一定的積極作用。之前我國房地產方面的相關稅收沒有涉及到持有稅，因此，居民在追求高端住房同時不用考慮房屋持有階段所負擔的高額稅收。

　　另外，即將征收的不動產稅對不同的房屋采取不同的征收標準，普通房和非普通房之間有較大區(qū)別。和以前的政策相比，居民個人自住用房可能將得到更多的稅收優(yōu)惠，而住房持有數量越多，所需繳納的稅收就越高。加上不動產稅將一年一交，房價增值越高，稅收負擔就越重。根據目前的狀況來看，整體房價還將持續(xù)上升，購房者不得不考慮這個因素。相對居民個人自用房交易的稅收優(yōu)惠，以別墅為主的低密度住宅將征收較高幅度的稅收。在不動產稅開征之后，低密度住宅的市場需求肯定將會大大下降。

　　短期內居住成本增加

　　張斌（經緯房產咨詢有限公司市場部經理）

　　在我國征收不動產稅目前還存在不利的地方：一是由于地方政府財政收入制度改革和其他相關配套措施出臺沒有同步進行，短期內可能增加城市居民的居住成本，造成房地產市場的波動。房地產稅制改革，應該從稅率、稅金、稅種、免稅范圍等全面考慮，而不僅僅是開征不動產稅。二是不動產稅政策制定的透明度不高，相應的政策和學術研究不夠，地方政府官員和市民對該項政策的認識不充分，對該項政策的實施將產生不利的影響。三是由于我國地區(qū)經濟發(fā)展不平衡，房地產業(yè)發(fā)展也不平衡，在經濟不發(fā)達、低收入地區(qū)開征不動產稅，市民會有抵觸，有可能會引發(fā)社會問題。

　　除此之外，我國相關法規(guī)還不完善，這是我國不動產稅征收的困難。目前涉及房地產開發(fā)和交易的法律法規(guī)很多，其中涉及土地出讓制度的就有《城市房地產法》、《土地管理法》等多部法律。如果開征不動產稅，就需要改變現(xiàn)行的土地出讓制度，廢止現(xiàn)有的房地產相關稅收。另外國內物業(yè)評估體系尚未完善，每年一估困難較大。

　　目前實施條件尚未成熟

　　詹禮愿（社科院法學所博士后 一級律師）

　　衡量不動產稅是否合理，不是以征稅高低為標準，也無法用具體數字和具體比例去計量。不動產稅是否合理，要看國家有沒有將稅收用于保證公民基本生活，有沒有建立完善的社會保障和生活保障體系。如果不動產稅能做到取之于民，用之于民，稅率相對偏高，廣大老百姓也樂于接受。反之，政府忽略實際情況，將有限的稅收用于無限的擴大再生產，那再低的稅率也是不合理的。

　　此外，不動產稅征稅標準需要按照評估價格制定，而房屋價格是浮動的。什么機構進行評估，怎么評估，多長時間評估一次，評估費用誰來分攤？每個問題短期內都難以解決。

　　現(xiàn)在的住房都是一次性付清土地出讓金等稅費，不存在無力納稅，開征不動產稅后，此類問題必然出現(xiàn)。以前出現(xiàn)按揭不足或其它狀況，房屋將交由開發(fā)商和銀行處理。由于不動產稅是面對政府，個人與開發(fā)商以及銀行都沒有了直接聯(lián)系，如果出現(xiàn)無力納稅的情形，政府應該采取怎樣的強制措施？這個方面沒有解決好，將產生一系列社會問題。

　　前后協(xié)調不易處理

　　劉志武（中原地產高端研究主任）

　　現(xiàn)行房地產稅種類繁多，存在重復收費、計征不規(guī)范現(xiàn)象，沒有能夠形成一個有效的體系。例如一些開發(fā)商在繳納土地出讓金之后，還要繳納市政建設配套費、單向性配套設施建設費。此外，征地費與土地使用費重疊、對土地轉讓收益重復計征等現(xiàn)象也屢見不鮮。征收不動產稅后，現(xiàn)行的房地產交易環(huán)節(jié)的部分稅費將隨之取消，整個交易過程將得到簡化。

　　不過，不動產稅在我國出臺，除了受政策和體制的影響，還將面臨一系列實際問題。以前政府對土地出讓金實行一次性收取的形式，而現(xiàn)行的土地出讓金制可能轉變?yōu)槟曜庵?。如果不動產稅按年租制的稅率來征收，之前交過土地出讓金的房子應該怎么處理？年租制實施后，如何協(xié)調不動產稅與其它稅種的關系？

　　此外，對于自有住房的先后順序，還缺乏相關規(guī)定加以區(qū)別。假設有人投資一套140平方米的房子用來自住，同時又有一套70平方米的住宅，將哪套作為“套住宅”來征收不動產稅，目前的法規(guī)還無法確定。而這兩套房子先后順序的不同，將出現(xiàn)較大數額的稅收差別。

　　[名詞解釋]

　　不動產稅又稱物業(yè)稅，主要針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。不動產稅是擁有房屋所要交納的稅，屬于持有稅。在成熟的市場經濟國家，不動產稅一般是地方政府的財政支柱，所占比重高可達60％至70％，低的也不低于40％。不動產稅和所得稅、增值稅一起被稱為國際通行的三大主力稅種。

　　當務之急：完善不動產登記

　　要開征不動產稅，必須具備完善的不動產登記制度———我國目前的不動產登記制度還不夠完善；還必須具備科學的針對不動產的價格評估機制及嚴密的會計制度———我國目前在這兩方面也還有所不足。只有具備了科學的、固定的不動產價格評估機制，我們才能在由此得出的全國房地產總況的基礎上合理地配置稅率，并制定增稅、減稅和免稅等的條款。

　　較佳受益者：政府+開發(fā)商

　　不動產稅的利益群體頭先是政府。其次，房地產開發(fā)商也會從中受益。目前涉及到的很多房地產稅都是由房地產開發(fā)商支付的，而這無疑占用了房地產開發(fā)商大量的開發(fā)資金，但當開征不動產稅后，部分稅費由房產的持有人每年來支付，如此一來房地產商的開發(fā)成本和所占用的資金量都會相應減小，因此，開征不動產稅對于房地產開發(fā)商來說是一個極大的鼓舞。再次，房地產評估機構也能從中獲取巨大的利益。

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