在廣州地區(qū)曾先后適用過(guò)幾個(gè)商品房預(yù)售合同樣本，特別強(qiáng)調(diào)商品房預(yù)售合同“須經(jīng)房地產(chǎn)交易所審核、登記生效”或“辦理登記后生效”?！渡唐贩抠?gòu)賣(mài)合同》登記、鑒證后才發(fā)生房屋權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，才可對(duì)抗第三人。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)管理部門(mén)力圖通過(guò)自身的行政監(jiān)督來(lái)保護(hù)購(gòu)房者的利益。然而在司法實(shí)踐中，此種樣本有時(shí)并不利于全面保護(hù)購(gòu)房者的合法利益。例如：開(kāi)發(fā)商如果“一房二賣(mài)”，并且都與兩購(gòu)房者簽訂了商品房預(yù)售合同。但只有一份商品房預(yù)售合同被房地產(chǎn)管理部門(mén)審核、登記。如果發(fā)生糾紛并訴至法院，法院會(huì)根據(jù)合同必經(jīng)審核、登記才生效的約定來(lái)判決：已登記的預(yù)售商品房合同生效，未登記的預(yù)售商品房合同無(wú)效。對(duì)于無(wú)效合同，開(kāi)發(fā)商只需承擔(dān)締約過(guò)失的法律責(zé)任，而非合同履行不能的法律責(zé)任（合同已生效，但履行不能才承擔(dān)此種責(zé)任）。締約過(guò)失的法律責(zé)任僅要求開(kāi)發(fā)商支付雙倍定金和退還已付房款等。此種責(zé)任一般輕于合同履行不能的違約金支付責(zé)任。

　　省高院新頒發(fā)的《指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定的預(yù)售合同一經(jīng)雙方簽訂即生效是有前提的，即如果雙方約定預(yù)售合同需經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案才生效的，該預(yù)售合同自登記備案后生效。由此可見(jiàn)，《商品房預(yù)售合同》簽訂即生效，不需經(jīng)國(guó)土房管局鑒證的理解不全面。

　　另外，從法理上講，此項(xiàng)新規(guī)定體現(xiàn)了新《合同法》所強(qiáng)調(diào)的“意思自治”原則。即合同當(dāng)事人只要不違背法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的前提下，可以充分自由地協(xié)商并確定合同生效的時(shí)間和條件、合同履行的內(nèi)容、合同救濟(jì)的方式等?？梢赃@樣說(shuō)，“意思自治”原則賦予了合同當(dāng)事人更多的選擇權(quán)，合同當(dāng)事人可以選擇較有利于自己的方式或條件來(lái)保護(hù)自己。例如前述的“一房二賣(mài)”事例，如果兩個(gè)購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》時(shí)，都約定該合同一經(jīng)簽字即生效。那么，一旦發(fā)生糾紛并訴至法院后，法院會(huì)根據(jù)合同的實(shí)際履行情況，判令開(kāi)發(fā)商承擔(dān)一份或兩份合同履行不能的違約責(zé)任。此種法律責(zé)任更有利于保護(hù)購(gòu)房者的利益。

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