在廣州地區(qū)曾先后適用過幾個商品房預售合同樣本，特別強調商品房預售合同“須經房地產交易所審核、登記生效”或“辦理登記后生效”?！渡唐贩抠徺u合同》登記、鑒證后才發(fā)生房屋權屬的轉移，才可對抗第三人。由此可見，房地產管理部門力圖通過自身的行政監(jiān)督來保護購房者的利益。然而在司法實踐中，此種樣本有時并不利于全面保護購房者的合法利益。例如：開發(fā)商如果“一房二賣”，并且都與兩購房者簽訂了商品房預售合同。但只有一份商品房預售合同被房地產管理部門審核、登記。如果發(fā)生糾紛并訴至法院，法院會根據合同必經審核、登記才生效的約定來判決：已登記的預售商品房合同生效，未登記的預售商品房合同無效。對于無效合同，開發(fā)商只需承擔締約過失的法律責任，而非合同履行不能的法律責任（合同已生效，但履行不能才承擔此種責任）。締約過失的法律責任僅要求開發(fā)商支付雙倍定金和退還已付房款等。此種責任一般輕于合同履行不能的違約金支付責任。

　　省高院新頒發(fā)的《指導意見》規(guī)定的預售合同一經雙方簽訂即生效是有前提的，即如果雙方約定預售合同需經房地產管理部門登記備案才生效的，該預售合同自登記備案后生效。由此可見，《商品房預售合同》簽訂即生效，不需經國土房管局鑒證的理解不全面。

　　另外，從法理上講，此項新規(guī)定體現了新《合同法》所強調的“意思自治”原則。即合同當事人只要不違背法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的前提下，可以充分自由地協商并確定合同生效的時間和條件、合同履行的內容、合同救濟的方式等。可以這樣說，“意思自治”原則賦予了合同當事人更多的選擇權，合同當事人可以選擇較有利于自己的方式或條件來保護自己。例如前述的“一房二賣”事例，如果兩個購房者在與開發(fā)商簽訂《商品房預售合同》時，都約定該合同一經簽字即生效。那么，一旦發(fā)生糾紛并訴至法院后，法院會根據合同的實際履行情況，判令開發(fā)商承擔一份或兩份合同履行不能的違約責任。此種法律責任更有利于保護購房者的利益。

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