樓市經(jīng)歷收房大考

　　精 發(fā)生糾紛較多

　　理想與現(xiàn)實(shí)差異是主因

　　據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，今年年底交房的二十幾個(gè)項(xiàng)目中，大多數(shù)都是廚衛(wèi)精裝修或全部精 ，而近來(lái)的交房糾紛也多發(fā)生在這些項(xiàng)目中。某業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，由于精 的做法才剛剛起步，一邊是開(kāi)發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)化水平、各行業(yè)配合等問(wèn)題非常普遍，另一邊是收房業(yè)主期望值過(guò)高，造成理想與現(xiàn)實(shí)之間一旦有了差異，必然導(dǎo)致糾紛。

　　某知名小戶型項(xiàng)目年底即將交房，而連日來(lái)準(zhǔn)備收樓的業(yè)主們卻發(fā)現(xiàn)了不少問(wèn)題。一位知情人士告訴記者，主要是因?yàn)楫?dāng)初設(shè)計(jì)時(shí)的失誤，造成管道層有問(wèn)題，有的帶管道層的房間沒(méi)有提高層高，有的管道層入戶。而事先由于銷(xiāo)售人員并不知情，所以沒(méi)有告訴購(gòu)房者。這位人士說(shuō)，當(dāng)時(shí)看到這種情況嚇了一跳，建議開(kāi)發(fā)商趕緊采取措施，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商正在重新修改問(wèn)題部位，并加了一些設(shè)施給業(yè)主。

　　在收房過(guò)程中，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的糾紛主要集中在兩個(gè)問(wèn)題：一是貨不對(duì)板。其中有的因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商好心辦錯(cuò)事，如想提升材料檔次，將塑鋼窗換成玻璃窗，出現(xiàn)了問(wèn)題；二是交房時(shí)的收費(fèi)問(wèn)題。比如公共維修基金、契稅和貸款抵押登記費(fèi)，除非與業(yè)主在合同中有事先約定，否則這些費(fèi)用業(yè)主應(yīng)該在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)才需交納，而有些開(kāi)發(fā)商讓業(yè)主交這些費(fèi)用后才能拿到鑰匙的做法顯然不合理。

　　拿起法律武器理智維權(quán)

　　業(yè)主專業(yè)水平普遍提升

　　盡管年底交房不可避免地發(fā)生一些矛盾和糾紛，但與往年曾發(fā)生過(guò)的“流血”事件相比，今年顯得比較平靜，過(guò)激行為也不多。一位律師認(rèn)為，由于今年各種相關(guān)政策法規(guī)都開(kāi)始實(shí)行，“司法解釋”、“城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法”等，購(gòu)賣(mài)雙方可以依據(jù)的條款多了起來(lái)，操作時(shí)變得透明了許多。購(gòu)房人往往在社區(qū)網(wǎng)站中相識(shí)相知，互幫互助，當(dāng)遇到問(wèn)題時(shí)，他們能找到法律依據(jù)，相約定期一起到現(xiàn)場(chǎng)看施工進(jìn)展，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)總結(jié)并有條有理地向開(kāi)發(fā)商提出。

　　有的項(xiàng)目業(yè)主集體聘請(qǐng)律師、集體收房，如果業(yè)主中有人是律師，該律師一般會(huì)主動(dòng)給大家一些理智的忠告，而大家也心甘情愿地聽(tīng)他的安排。一家以健康理念著稱的樓盤(pán)，不知道是否是保溫層施工質(zhì)量的問(wèn)題，許多業(yè)主家中的墻體都有較嚴(yán)重開(kāi)裂，當(dāng)一位業(yè)主失望地想要退房時(shí)，另一位業(yè)主則對(duì)他說(shuō)：“冷靜一點(diǎn)，如果房子有可能徹底地解決問(wèn)題，個(gè)別工作人員的態(tài)度不要太在意。因?yàn)橥朔渴怯谐杀镜摹Ｏ葎e難過(guò)，即使退房也要找到自己的損失能夠彌補(bǔ)的較好方式，較好是有類似情況的人聯(lián)合起來(lái)商量對(duì)策……”

　　努力做好客服謹(jǐn)慎交房

　　開(kāi)發(fā)商仍心有余力不足

　　每到交房，就像面臨大考一樣，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都非常緊張，誰(shuí)不想年底的這一關(guān)順順當(dāng)當(dāng)？事先做大量的準(zhǔn)備工作，承諾的盡可能兌現(xiàn)，兌現(xiàn)不了的提前告知購(gòu)房人，并采取一些、賠款、上門(mén)致歉、客戶聯(lián)誼等物質(zhì)加情感的措施，開(kāi)發(fā)商們極力表現(xiàn)出自己的誠(chéng)意。南城某項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商無(wú)奈地對(duì)記者說(shuō)：費(fèi)了很大勁兒，還是有業(yè)主找來(lái)鬧的，其實(shí)，交房前已經(jīng)和業(yè)主們交換過(guò)意見(jiàn)，大多數(shù)意見(jiàn)他們已經(jīng)采納并照辦了。一位經(jīng)紀(jì)公司老總不無(wú)擔(dān)憂地說(shuō)：精 肯定有不少問(wèn)題，特別是有的小戶型開(kāi)發(fā)商給業(yè)主的選擇余地太大，賣(mài)房子時(shí)吸引人，可將來(lái)交房時(shí)將是隱患多多，主要是因?yàn)轭^次置業(yè)的年輕購(gòu)家對(duì)次以自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)房特別在意，夢(mèng)想的成分較多，不能容忍新居有一點(diǎn)瑕疵。所以，這位老總告誡開(kāi)發(fā)商們，一定要讓業(yè)主有知情權(quán)，項(xiàng)目在建過(guò)程中，不斷地給業(yè)主明確的說(shuō)法，維修、客服都要高效地跟上，與業(yè)主建立平等、相互理解的關(guān)系，隨時(shí)溝通、解決業(yè)主的問(wèn)題，才是順利交房的基礎(chǔ)。

　　晨報(bào)記者 葉晴

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　　年底交房容易發(fā)生什么糾紛？

　　質(zhì)量問(wèn)題

　　年底交房由于是冬天，精 很容易出現(xiàn)諸如保溫墻沒(méi)做好，造成墻面開(kāi)裂，門(mén)窗封閉不好，易變形等問(wèn)題。京北某項(xiàng)目可能因防水層質(zhì)量問(wèn)題，造成房屋漏水。京東某項(xiàng)目可能因?yàn)椴牧稀⑹┕ぜ夹g(shù)等問(wèn)題，那些墻體上開(kāi)裂的大縫大多只能被白膠掩蓋。廚房一面的臺(tái)子是斜的，和墻面接縫特大，而兩塊臺(tái)子的接縫也極不吻合。

　　承諾沒(méi)兌現(xiàn)

　　由于年底交房存在季節(jié)問(wèn)題，一些開(kāi)發(fā)商原來(lái)承諾的綠化、園林兌現(xiàn)受阻。某開(kāi)發(fā)商向業(yè)主承諾小區(qū)內(nèi)交房時(shí)鋪有草坪，而工程部技術(shù)人員認(rèn)為，這么冷的天，草鋪上就會(huì)被凍死，該開(kāi)發(fā)商也知道這一經(jīng)濟(jì)損失的后果，但為實(shí)現(xiàn)承諾，只好咬牙強(qiáng)令工程部：鋪草就是被凍死也得鋪，天再重新鋪。還有交房時(shí)面積不符，某開(kāi)發(fā)商交房前請(qǐng)測(cè)量部門(mén)重新測(cè)量驗(yàn)收時(shí)，發(fā)現(xiàn)面積多了百分之二點(diǎn)多，雖然業(yè)主不滿，但由于未超過(guò)國(guó)家允許的３％的面積誤差，業(yè)主只好作罷。某樓盤(pán)擅自修改樓體外立面，業(yè)主認(rèn)為與沙盤(pán)和宣傳圖片不符，有被欺騙之感。

　　強(qiáng)行收費(fèi)

　　不少開(kāi)發(fā)商交鑰匙前先讓業(yè)主交納各種費(fèi)用，強(qiáng)行代收契稅和公共維修基金，對(duì)于這些辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)再交納不遲的費(fèi)用，業(yè)主可以先不交。對(duì)于這兩筆費(fèi)用，業(yè)主可以自行向稅務(wù)部門(mén)和小區(qū)辦繳納，或者請(qǐng)開(kāi)發(fā)商代收。其他費(fèi)用，如“面積測(cè)繪”、“煤氣入戶”、“電話初裝”等都屬于不合理費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商收取是沒(méi)有依據(jù)的。

　　忽視業(yè)主的知情權(quán)

　　不管是出于好意，還是故意這么做，開(kāi)發(fā)商對(duì)已經(jīng)向業(yè)主承諾并寫(xiě)入合同包括補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容，如果改變都應(yīng)該事先征得業(yè)主的同意。例如改變社區(qū)規(guī)劃、櫥柜品牌、門(mén)窗材料、樓體外立面設(shè)計(jì)、會(huì)所用途等。即使出于善意，為了讓業(yè)主得到更多的實(shí)惠而改變，也應(yīng)尊重業(yè)主的知情權(quán)，提前溝通商量。

　　晨報(bào)記者 葉晴

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