樓市經(jīng)歷收房大考

　　精 發(fā)生糾紛較多

　　理想與現(xiàn)實差異是主因

　　據(jù)初步統(tǒng)計，今年年底交房的二十幾個項目中，大多數(shù)都是廚衛(wèi)精裝修或全部精 ，而近來的交房糾紛也多發(fā)生在這些項目中。某業(yè)內(nèi)人士分析說，由于精 的做法才剛剛起步，一邊是開發(fā)商的經(jīng)驗、專業(yè)化水平、各行業(yè)配合等問題非常普遍，另一邊是收房業(yè)主期望值過高，造成理想與現(xiàn)實之間一旦有了差異，必然導(dǎo)致糾紛。

　　某知名小戶型項目年底即將交房，而連日來準備收樓的業(yè)主們卻發(fā)現(xiàn)了不少問題。一位知情人士告訴記者，主要是因為當初設(shè)計時的失誤，造成管道層有問題，有的帶管道層的房間沒有提高層高，有的管道層入戶。而事先由于銷售人員并不知情，所以沒有告訴購房者。這位人士說，當時看到這種情況嚇了一跳，建議開發(fā)商趕緊采取措施，現(xiàn)在開發(fā)商正在重新修改問題部位，并加了一些設(shè)施給業(yè)主。

　　在收房過程中，業(yè)主與開發(fā)商的糾紛主要集中在兩個問題：一是貨不對板。其中有的因為開發(fā)商好心辦錯事，如想提升材料檔次，將塑鋼窗換成玻璃窗，出現(xiàn)了問題；二是交房時的收費問題。比如公共維修基金、契稅和貸款抵押登記費，除非與業(yè)主在合同中有事先約定，否則這些費用業(yè)主應(yīng)該在辦理產(chǎn)權(quán)證時才需交納，而有些開發(fā)商讓業(yè)主交這些費用后才能拿到鑰匙的做法顯然不合理。

　　拿起法律武器理智維權(quán)

　　業(yè)主專業(yè)水平普遍提升

　　盡管年底交房不可避免地發(fā)生一些矛盾和糾紛，但與往年曾發(fā)生過的“流血”事件相比，今年顯得比較平靜，過激行為也不多。一位律師認為，由于今年各種相關(guān)政策法規(guī)都開始實行，“司法解釋”、“城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法”等，購賣雙方可以依據(jù)的條款多了起來，操作時變得透明了許多。購房人往往在社區(qū)網(wǎng)站中相識相知，互幫互助，當遇到問題時，他們能找到法律依據(jù)，相約定期一起到現(xiàn)場看施工進展，發(fā)現(xiàn)問題隨時總結(jié)并有條有理地向開發(fā)商提出。

　　有的項目業(yè)主集體聘請律師、集體收房，如果業(yè)主中有人是律師，該律師一般會主動給大家一些理智的忠告，而大家也心甘情愿地聽他的安排。一家以健康理念著稱的樓盤，不知道是否是保溫層施工質(zhì)量的問題，許多業(yè)主家中的墻體都有較嚴重開裂，當一位業(yè)主失望地想要退房時，另一位業(yè)主則對他說：“冷靜一點，如果房子有可能徹底地解決問題，個別工作人員的態(tài)度不要太在意。因為退房是有成本的。先別難過，即使退房也要找到自己的損失能夠彌補的較好方式，較好是有類似情況的人聯(lián)合起來商量對策……”

　　努力做好客服謹慎交房

　　開發(fā)商仍心有余力不足

　　每到交房，就像面臨大考一樣，大多數(shù)開發(fā)商都非常緊張，誰不想年底的這一關(guān)順順當當？事先做大量的準備工作，承諾的盡可能兌現(xiàn)，兌現(xiàn)不了的提前告知購房人，并采取一些、賠款、上門致歉、客戶聯(lián)誼等物質(zhì)加情感的措施，開發(fā)商們極力表現(xiàn)出自己的誠意。南城某項目的開發(fā)商無奈地對記者說：費了很大勁兒，還是有業(yè)主找來鬧的，其實，交房前已經(jīng)和業(yè)主們交換過意見，大多數(shù)意見他們已經(jīng)采納并照辦了。一位經(jīng)紀公司老總不無擔憂地說：精 肯定有不少問題，特別是有的小戶型開發(fā)商給業(yè)主的選擇余地太大，賣房子時吸引人，可將來交房時將是隱患多多，主要是因為頭次置業(yè)的年輕購家對次以自己的經(jīng)濟實力購房特別在意，夢想的成分較多，不能容忍新居有一點瑕疵。所以，這位老總告誡開發(fā)商們，一定要讓業(yè)主有知情權(quán)，項目在建過程中，不斷地給業(yè)主明確的說法，維修、客服都要高效地跟上，與業(yè)主建立平等、相互理解的關(guān)系，隨時溝通、解決業(yè)主的問題，才是順利交房的基礎(chǔ)。

　　晨報記者 葉晴

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　　年底交房容易發(fā)生什么糾紛？

　　質(zhì)量問題

　　年底交房由于是冬天，精 很容易出現(xiàn)諸如保溫墻沒做好，造成墻面開裂，門窗封閉不好，易變形等問題。京北某項目可能因防水層質(zhì)量問題，造成房屋漏水。京東某項目可能因為材料、施工技術(shù)等問題，那些墻體上開裂的大縫大多只能被白膠掩蓋。廚房一面的臺子是斜的，和墻面接縫特大，而兩塊臺子的接縫也極不吻合。

　　承諾沒兌現(xiàn)

　　由于年底交房存在季節(jié)問題，一些開發(fā)商原來承諾的綠化、園林兌現(xiàn)受阻。某開發(fā)商向業(yè)主承諾小區(qū)內(nèi)交房時鋪有草坪，而工程部技術(shù)人員認為，這么冷的天，草鋪上就會被凍死，該開發(fā)商也知道這一經(jīng)濟損失的后果，但為實現(xiàn)承諾，只好咬牙強令工程部：鋪草就是被凍死也得鋪，天再重新鋪。還有交房時面積不符，某開發(fā)商交房前請測量部門重新測量驗收時，發(fā)現(xiàn)面積多了百分之二點多，雖然業(yè)主不滿，但由于未超過國家允許的３％的面積誤差，業(yè)主只好作罷。某樓盤擅自修改樓體外立面，業(yè)主認為與沙盤和宣傳圖片不符，有被欺騙之感。

　　強行收費

　　不少開發(fā)商交鑰匙前先讓業(yè)主交納各種費用，強行代收契稅和公共維修基金，對于這些辦理產(chǎn)權(quán)證時再交納不遲的費用，業(yè)主可以先不交。對于這兩筆費用，業(yè)主可以自行向稅務(wù)部門和小區(qū)辦繳納，或者請開發(fā)商代收。其他費用，如“面積測繪”、“煤氣入戶”、“電話初裝”等都屬于不合理費用，開發(fā)商收取是沒有依據(jù)的。

　　忽視業(yè)主的知情權(quán)

　　不管是出于好意，還是故意這么做，開發(fā)商對已經(jīng)向業(yè)主承諾并寫入合同包括補充協(xié)議的內(nèi)容，如果改變都應(yīng)該事先征得業(yè)主的同意。例如改變社區(qū)規(guī)劃、櫥柜品牌、門窗材料、樓體外立面設(shè)計、會所用途等。即使出于善意，為了讓業(yè)主得到更多的實惠而改變，也應(yīng)尊重業(yè)主的知情權(quán)，提前溝通商量。

　　晨報記者 葉晴

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