案例購(gòu)房款被沖抵為工程款

　　2002年3月8日，劉先生與一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了購(gòu)房合同，房款的總額是444327元。合同簽完后，劉先生準(zhǔn)備貸款時(shí)卻被告知購(gòu)這房子的錢要作為工程抵押款交給建筑公司，也就是說(shuō)房地產(chǎn)商不給建筑公司錢，就拿這個(gè)房子做一個(gè)交換。劉先生當(dāng)時(shí)一愣，覺(jué)得這種做法很奇怪。由于家里要拆遷，劉先生很需要這套房子，既不認(rèn)識(shí)建筑公司的人，也沒(méi)有跟建筑公司簽任何協(xié)議，但是猶豫再三，劉先生還是把錢交給了建筑商。

　　2002年4月18日，劉先生給了建筑公司10萬(wàn)元，5月16日又付了5萬(wàn)元。由于當(dāng)初考慮的是貸款購(gòu)房，因此資金比較緊張，后來(lái)劉先生實(shí)在拿不出錢來(lái)了，和建筑公司商量：1.劉先生從建筑公司貸款付利息；2.拿劉先生家現(xiàn)有的十間平房做抵押；3.另外，劉先生家在青年路加油站后的平房將拆遷，劉先生的房產(chǎn)證復(fù)印件和戶口本復(fù)印件加油站已經(jīng)收走，等占地的房款下來(lái)劉先生可連本帶息一同支付，但是均被建筑公司駁回。2002年6月4日，建筑公司找到劉先生，要收回劉先生現(xiàn)有的這套房子，劉先生付給他們的15萬(wàn)元可以退回，如果不退房，后果自負(fù)。

　　2002年6月30日，物業(yè)公司通知?jiǎng)⑾壬k理入住手續(xù)，交物業(yè)費(fèi)、裝修押金、有線入網(wǎng)費(fèi)、通氣費(fèi)等，很快一切事情均辦理完畢，劉先生也拿到了鑰匙。但在7月15日，當(dāng)劉先生再到房間時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)房門的鎖被人給換了。劉先生找到物業(yè)公司，公司專業(yè)說(shuō)不知道此事。公司派人到樓上幫助開(kāi)鎖，但鎖難以打開(kāi)，之后找到了建筑公司。

　　建筑公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示鎖是他們換的，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不還他們錢。無(wú)奈，劉先生又找了開(kāi)發(fā)商，售樓人員表示不管劉先生用什么方式，只要是和建筑商那邊商量好，他們就會(huì)繼續(xù)幫劉先生辦手續(xù)。

　　劉先生與開(kāi)發(fā)商簽的合同后有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議。其中規(guī)訂：1.購(gòu)受人于2002年3月8日簽訂《商品房購(gòu)賣合同》，須于2002年3月31日前付清全部房?jī)r(jià)款人民幣：444327元整；2.房屋入住手續(xù)以購(gòu)受人將房?jī)r(jià)款全額付給出賣人且房屋交付后辦理（期限參見(jiàn)本合同第八條）；3.此合同經(jīng)雙方簽字蓋章后即具有法律效力，如由于購(gòu)受人原因要求退房定金不退。

　　目前，劉先生陷入了兩難境地，根本進(jìn)不了房子，不知到底該找誰(shuí)，也不知該怎么辦。

　　律師說(shuō)法建筑商無(wú)權(quán)銷售房屋

　　北京煒衡律師事務(wù)所房地產(chǎn)部楊明律師表示：不管劉先生當(dāng)初是出于什么想法，與開(kāi)發(fā)商簽署了一次性付款的合同，可能是認(rèn)為不久拆遷款就能到手，也可能是銷售人員做出了某些承諾。雖然法律意義上建筑公司沒(méi)有權(quán)利換鎖，但就事件和合同條款來(lái)看，劉先生處于十分不利的地位，他現(xiàn)在較好的辦法就是與開(kāi)發(fā)商、建筑商一起探討一個(gè)三方都能接受的方案，比如劉先生申請(qǐng)貸款，款項(xiàng)直接由銀行撥付建筑公司。如果，其他渠道融資不行、協(xié)商也沒(méi)達(dá)成共識(shí)，建議劉先生放棄此房，損失會(huì)相對(duì)較小。

　　因?yàn)?，在房屋竣工?個(gè)月內(nèi)建筑公司對(duì)這套房屋的款項(xiàng)享有優(yōu)先權(quán)，在實(shí)在拿不到工程款的情況下，建筑公司可將此房折價(jià)拍賣；而滿了6個(gè)月，建筑公司將失去這種權(quán)利，因此他們當(dāng)然著急。劉先生的15萬(wàn)元房款的優(yōu)先權(quán)排在后面，一旦房屋被拍賣，在建筑公司款項(xiàng)清償后，才能輪到他。

　　同時(shí)，即使是劉先生付足全款，建筑商等也沒(méi)有銷售、辦理產(chǎn)權(quán)證等權(quán)利，因此會(huì)出現(xiàn)很多后續(xù)問(wèn)題。雖然，開(kāi)發(fā)商可以指定購(gòu)房人將房款付與他人，但大家一定要注意在合同中寫清相應(yīng)條款，以避免開(kāi)發(fā)商與他人在權(quán)利、義務(wù)上相互推諉。

　　另外，提醒廣大購(gòu)房者注意，誰(shuí)賣房給自己，就找誰(shuí)主張權(quán)利，建筑商等其實(shí)沒(méi)有權(quán)利與購(gòu)房者直接打交道。如果在簽署合同前，劉先生根本不知道“抵款”一事，也可認(rèn)為開(kāi)發(fā)商有欺詐行為，從而使自己處于相對(duì)有利的地位。

　　歡迎廣大讀者多多“獻(xiàn)”房，您可以把自己在購(gòu)房賣房過(guò)程中產(chǎn)生的疑問(wèn)和碰到的難題告訴我們，我們將請(qǐng)專家就您的問(wèn)題做出解析和點(diǎn)評(píng)。來(lái)稿請(qǐng)寫明主題發(fā)至quiet@bjt.net.cn。

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