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了解抵押知識(shí)降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 604 次
購(gòu)房人在審查開(kāi)發(fā)商的證件時(shí),一般非常關(guān)心開(kāi)發(fā)商的土地抵押狀況。如開(kāi)發(fā)商的土地被抵押而又想購(gòu)房時(shí),不知道該如何處理。同樣地,開(kāi)發(fā)商對(duì)于土地抵押情況往往也是諱莫如深,躲躲閃閃,從而造成購(gòu)賣雙方的互不信任。抵押的房子到底能不能購(gòu)?抵押的房子應(yīng)該怎樣購(gòu)?作為購(gòu)房人,對(duì)待開(kāi)發(fā)商的土地抵押,既要謹(jǐn)慎,又要理性。為此,我們將從以下幾個(gè)方面給您介紹相關(guān)知識(shí):一.開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地抵押的合理性;二.房地產(chǎn)抵押的法律知識(shí);三.購(gòu)房者如何應(yīng)對(duì)抵押。
開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地抵押的合理性
在經(jīng)濟(jì)學(xué)上,根據(jù)行業(yè)的特點(diǎn),可以將所有的行業(yè)分為勞動(dòng)力密集型行業(yè)、技術(shù)密集型行業(yè)、資金密集型行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)無(wú)疑屬于資金密集型行業(yè)。
所謂資金密集型行業(yè),是指短期內(nèi)需要投入大量的資金。一個(gè)房地產(chǎn)公司,員工往往只有幾十人。但需要的資金至少過(guò)億元。這些資金主要用于如下方面:地價(jià)款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、工程款等。大的資金需求就會(huì)帶來(lái)大的資金風(fēng)險(xiǎn)。正因如此,為避免房地產(chǎn)行業(yè)給整個(gè)社會(huì)帶來(lái)不良的影響,國(guó)家從幾個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金行為進(jìn)行了規(guī)范。
頭先,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行較高的資本門檻。比如,按照《公司法》的規(guī)定,設(shè)立一個(gè)公司,較少只需要10萬(wàn)元注冊(cè)資本即可。但設(shè)立一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的公司,根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。
各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的注冊(cè)資本條件如下:
1.一級(jí)資質(zhì):注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元;
2.二級(jí)資質(zhì):注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元;
3.三級(jí)資質(zhì):注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元;
4.四級(jí)資質(zhì):注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元。
而北京市又根據(jù)本市的實(shí)際情況,在建設(shè)部規(guī)定的基礎(chǔ)上作了更嚴(yán)格的規(guī)定。按照《北京市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定〉的通知》的規(guī)定,北京市各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)除應(yīng)符合《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定的條件外,還應(yīng)具備下列條件:
1.二級(jí)資質(zhì):注冊(cè)資本不低于3000萬(wàn)元;
2.三級(jí)資質(zhì):注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元;
3.四級(jí)資質(zhì):注冊(cè)資本不低于1000萬(wàn)元。
,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)規(guī)模進(jìn)行了規(guī)范。根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第十八條的規(guī)定,一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制,可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。
按照《北京市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定〉的通知》的規(guī)定,一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制。二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬(wàn)平方米以下的項(xiàng)目。三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積20萬(wàn)平方米以下的項(xiàng)目。四級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積10萬(wàn)平方米以下的項(xiàng)目。新設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)視具體條件審批建設(shè)規(guī)模。
第三,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)定了項(xiàng)目資本金制度。國(guó)務(wù)院《城市開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十三條規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度,資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%。
第四,對(duì)期房預(yù)售行為進(jìn)行了規(guī)范。根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定,商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合三個(gè)條件,其中之一為:按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
實(shí)際上,盡管作了上述規(guī)定,由于資金實(shí)力或出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的考慮,很少有開(kāi)發(fā)商完全利用自有資金進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。因此,除了通過(guò)商品房預(yù)售獲得資金外,就只有向銀行貸款了。而國(guó)家為了防范金融風(fēng)險(xiǎn),除了特殊情況外,均要求商業(yè)銀行發(fā)放貸款必須以借款人提供合格的擔(dān)保為前提。如《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》第三十六規(guī)定,商業(yè)銀行貸款,借款人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。而利用已獲得的國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行抵押就是一種主要的擔(dān)保方式之一。因此,購(gòu)房人在審查時(shí)看到土地使用權(quán)被抵押就見(jiàn)怪不怪了。利用抵押擔(dān)保貸款的操作程序一般為:抵押、融資、賣樓和還款。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求資金的高速運(yùn)轉(zhuǎn),而開(kāi)發(fā)商合理合法地利用資金的行為也不應(yīng)該被指責(zé)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的資金運(yùn)用行為構(gòu)成一個(gè)資金鏈,而一個(gè)良性的資金鏈有利于房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個(gè)社會(huì)的健康發(fā)展。
反過(guò)來(lái),要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沉淀大量資金才能進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是不合理也是不明智的。因此,政府對(duì)于開(kāi)發(fā)商的抵押貸款行為應(yīng)著眼于疏而不是堵;同樣地,作為購(gòu)房人,對(duì)于開(kāi)發(fā)商的抵押貸款行為應(yīng)重在防范而不是害怕。
下期預(yù)告:
如何防范開(kāi)發(fā)商的土地抵押行為所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),購(gòu)房人必須頭先了解房地產(chǎn)抵押的有關(guān)知識(shí),我們將在下一期中為讀者介紹。
北京信杰律師事務(wù)所王是坪尹秀超
咨詢電話:6299070613901336117
選房四招兒
有些購(gòu)房者選房時(shí),除了房屋價(jià)格、地理位置等不知還應(yīng)注意什么,在此給您出幾招兒:
一.選開(kāi)發(fā)商
頗具經(jīng)營(yíng)理念的房地產(chǎn)發(fā)展商開(kāi)發(fā)的新樓盤,一般選址正確、定價(jià)合理、房型超前。
二.選同一區(qū)域連續(xù)成功開(kāi)發(fā)的樓盤
房地產(chǎn)有明顯區(qū)域性特點(diǎn),跨地區(qū)開(kāi)發(fā)會(huì)增加成本,稀釋利潤(rùn),而房產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)資源整合過(guò)程,所以購(gòu)已經(jīng)在同一區(qū)域連續(xù)成功開(kāi)發(fā)的樓盤較為保險(xiǎn)。
三.選容積率比更有意義
現(xiàn)在購(gòu)房都非常計(jì)較,其實(shí)目前設(shè)計(jì)房型相差無(wú)幾,而容積率高低直接影響小區(qū)綠化、采光與居住品質(zhì)。所以購(gòu)房時(shí),詢問(wèn)占地面積多少,能造多少平方米房子意義非同尋常,選擇容積率低的小區(qū)比較好。
四.選自住房也要考慮增值
現(xiàn)在市場(chǎng)上顧客購(gòu)置房產(chǎn),大多數(shù)是為了自用,購(gòu)房又是一次性支出比較大的投資,所以多數(shù)用戶對(duì)價(jià)位較為在意,相似的兩處房產(chǎn),往往會(huì)選擇價(jià)格低的。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,即使購(gòu)置自用住宅,也應(yīng)有投資眼光。因?yàn)榉慨a(chǎn)具有保值、增值功能,如購(gòu)置的房產(chǎn)沒(méi)有與市場(chǎng)的增值同步,實(shí)際上就意味著損失。
購(gòu)房須關(guān)注物業(yè)管理
購(gòu)房只是一次短暫的購(gòu)購(gòu)行為,而居住卻是幾十年的事。杰出的物業(yè)管理不僅能創(chuàng)造良好的生活、居住環(huán)境,同時(shí)還使得物業(yè)的設(shè)備及功能等始終保持著與社會(huì)發(fā)展的同步性,便于延長(zhǎng)房屋的使用壽命。以下就購(gòu)房時(shí)物業(yè)管理應(yīng)注意的問(wèn)題談幾點(diǎn)看法。
1.你未來(lái)的管家什么樣
在購(gòu)房時(shí),應(yīng)向開(kāi)發(fā)商了解小區(qū)未來(lái)的物業(yè)管理公司是哪一家,該公司是否有《物業(yè)管理資質(zhì)合格證書(shū)》,以及過(guò)去的物業(yè)管理業(yè)績(jī)、社會(huì)形象如何等,要做到心中有數(shù)。
2.提供服務(wù)的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)
一般來(lái)說(shuō),物業(yè)管理公司提供的服務(wù)包括三種:一是公共性服務(wù),如保潔、保安、綠化、房屋維修等服務(wù);二是 性服務(wù),如代收水電費(fèi)等;三是特約性服務(wù),如室內(nèi)維修、代報(bào)紙等。購(gòu)房者對(duì)各種服務(wù)應(yīng)詳細(xì)了解,如物業(yè)公司打掃幾次?是否有樓內(nèi)保安?對(duì)于急迫性維修,物業(yè)公司承諾多長(zhǎng)時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)?
3.房屋使用維修管理制度
房屋維修怎么辦?物業(yè)管理公司如何管理?這些比較瑣碎的問(wèn)題,看起來(lái)十分簡(jiǎn)單,其實(shí)很容易產(chǎn)生糾紛。如物業(yè)公司規(guī)定:住戶封閉陽(yáng)臺(tái)要統(tǒng)一顏色、外觀,小區(qū)里禁止出租車出入,全體住戶要共同承擔(dān)樓房公共地方的維修,裝修時(shí)不得拆改某些設(shè)施,住戶不得在小區(qū)里遛狗,自行車不得上電梯等。這些規(guī)定,購(gòu)房者能否接受,都應(yīng)成為購(gòu)房時(shí)必須考慮的因素。
4.物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)怎么定
在物業(yè)管理糾紛中,物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題占了主要方面。有些購(gòu)房人總是認(rèn)為所有的物業(yè)收費(fèi)國(guó)家都是有標(biāo)準(zhǔn)的,其實(shí)不然,有些物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行的是市場(chǎng)價(jià),如特約性服務(wù)費(fèi)用、高端住宅物業(yè)費(fèi)用等。今后物業(yè)管理收費(fèi)都將逐步放開(kāi),由雙方協(xié)商確定,政府定價(jià)的會(huì)越來(lái)越少。
購(gòu)房者對(duì)于上述物業(yè)管理問(wèn)題的了解,不能局限于開(kāi)發(fā)商的口頭承諾,否則,一旦發(fā)生糾紛,購(gòu)房者的權(quán)益將無(wú)法得到保護(hù)。購(gòu)房者應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理問(wèn)題有書(shū)面文件,這樣才能真正保護(hù)自己的利益。
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