購房的較基本要求就是放心。購房者在購房之前一般都會有意無意地做一些調(diào)查，以免上當受騙。這種前期工作實際上就是資信審查。購房者通常不知道從何處著手，往往盲目地進行調(diào)查，花了大量的時間卻收不到好的效果。購房前如何進行有效的資信審查呢？京華/地產(chǎn)從本期開始給大家推出購房相關(guān)知識，介紹一些較基本的操作方法，給您購房提供參考，讓您購房多一分快樂，少一分煩惱。

　　———編者

　　房屋是人類的作品，與人類的生衍繁育可謂異曲同工。我們可以將所要購購的房子比作胎兒。胎兒能否順利生產(chǎn)，可以通過一些外在的因素來進行判斷：一要看其父母體質(zhì)；二要看其準生證明；三要看其同胞兄弟；四要看其同胎姐妹。購房人進行資信調(diào)查時，也可以依據(jù)這幾個方面進行判斷。本期頭先推出的是對開發(fā)商資信審查辦法。

　　一看父母體質(zhì)開發(fā)商資信審查

　　根據(jù)較樸素的遺傳學原理，父母的體質(zhì)直接決定了子女的健康狀況。房地產(chǎn)開發(fā)項目的父母就是開發(fā)商。為了確保下一代的健康，頭先要對結(jié)婚男女實行婚檢；為了保證購到放心的房屋，也就有必要審查開發(fā)商的資信情況。

　　我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，即一個企業(yè)要從事房地產(chǎn)開發(fā)，除了要具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照外，還要具備相應的資質(zhì)證書。建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》根據(jù)注冊資本、經(jīng)營年限、往年業(yè)績、人員構(gòu)成等條件（具體條件附后）將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)分為一、二、三、四4個等級。其中一級較高，四級較低。北京市建委又根據(jù)本地的實際情況，在建設(shè)部規(guī)定條件的基礎(chǔ)上作了更嚴格的規(guī)定（具體條件附后）。開發(fā)商的資質(zhì)證書就像父母的婚檢證明。

　　因此，作為購房者，應該清楚：

1.作為開發(fā)商必須有相關(guān)資質(zhì)證書；

2.不同的開發(fā)商具有不同級別的資質(zhì)證書；購房者在購房之前應當要求開發(fā)商出具自己的資質(zhì)證書，根據(jù)資質(zhì)證書，可以很直觀地判斷出開發(fā)商的實力和資信情況。

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　　下期預報：房產(chǎn)開發(fā)相關(guān)建設(shè)單位資質(zhì)審查辦法

北京信杰律師事務所王事憑尹秀超

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　　北京市建委關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的通知（摘錄）（相關(guān)）

　　二、北京市各資質(zhì)等級企業(yè)除應符合《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第五條規(guī)定的條件外，還應具備下列條件：

（一）一級資質(zhì)：

　　工程技術(shù)、財務等業(yè)務負責人具有相應的高端職稱。

　　（二）二級資質(zhì)：

1.注冊資本不低于3000萬元；

2.工程技術(shù)負責人具有高端職稱。

（三）三級資質(zhì)：注冊資本不低于2000萬元。

（四）四級資質(zhì)：注冊資本不低于1000萬元。

五、一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔項目的建設(shè)規(guī)模不受限制。二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的項目。三級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積20萬平方米以下的項目。四級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積10萬平方米以下的項目。新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視具體條件審批建設(shè)規(guī)模。各級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔具體項目必須符合國家有關(guān)項目資本金管理的規(guī)定。

　　附：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（節(jié)選）

　　第五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四4個資質(zhì)等級。各資質(zhì)等級企業(yè)的條件如下：

　　■一級資質(zhì)：

1.注冊資本不低于5000萬元；

2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；

　　3.近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

　　4.連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；

　　5.上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

　　6.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；

　　7.工程技術(shù)、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；

　　8.具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

　　9.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

　　■二級資質(zhì)：

1.注冊資本不低于2000萬元；

2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；

　　3.近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

　　4.連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；

　　5.上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

　　6.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；

7.工程技術(shù)、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；

8.具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

9.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

　　■三級資質(zhì)：

1.注冊資本不低于800萬元；

2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；

　　3.房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

　　4.連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；

　　5.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；

　　6.工程技術(shù)、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱；

　　7.具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

　　8.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

　　■四級資質(zhì)：

1.注冊資本不低于100萬元；

2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；

　　3.已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100％；

　　4.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；

　　5.工程技術(shù)負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，財務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；

　　6.商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；7.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

　　第六條新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

　　■營業(yè)執(zhí)照復印件；

■企業(yè)章程；

■驗資證明；

■企業(yè)法定代表人的身份證明；

　　■專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動合同；

　　■房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認為需要出示的其他文件。

　　第十八條一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。

　　二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，承擔業(yè)務的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。

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